Nieprzyjemne zapachy oraz hałasy – to niektóre konsekwencje prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku, w którym znajdują się także lokale mieszkalne. Często prowadzi to do konfliktów na linii przedsiębiorca – mieszkańcy. Czasami próbuje interweniować wspólnota mieszkaniowa. Tak było w sprawie, którą zajmował się w Sąd Apelacyjny w Łodzi.
Właścicielowi lokalu, w którym prowadzona była działalność gastronomiczna, dostarczono informację o podjęciu uchwały dotyczącej zajęcia stanowiska wspólnoty w sprawie uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym. W uchwale wskazano, że z uwagi na uciążliwości prowadzenia działalności gastronomicznej w budynku wielorodzinnym o nieprzystosowanej wentylacji oraz braku wygłuszenia ścian i stropów, naruszającej prawa osób trzecich – mieszkańców budynku – postanowiono zobligować właściciela lokalu użytkowego, w którym prowadzona jest działalność gastronomiczna do przystosowania go w taki sposób, aby działalność w nim prowadzona nie była uciążliwa dla innych mieszkańców nieruchomości. Jak zaznaczono, w przypadku nieprzystosowania lokalu w trybie pilnym do prowadzenia działalności gastronomicznej, postanowiono podjąć wszelkie działania zmierzające do zamknięcia tej działalności.
Skarga do sądu
Właściciel zaskarżył uchwałę do sądu. Jego zdaniem nie powinna ona się ostać jako naruszająca jego interesy w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
W trakcie postępowania ustalono, że lokal jest przeznaczony do prowadzenia działalności gastronomicznej. Wejście do niego znajduję się od frontu budynku. Sala konsumpcyjna o powierzchni 30 metrów kwadratowych nie jest duża i przeznaczono ją dla ograniczonej liczby gości. Realizowane były liczne kontrole sanitarne i kominiarskie, które nie wykazały nieprawidłowości, nie odnotowano także nieprzyjemnych zapachów w lokalu. Na zlecenie wynajmującego przedsiębiorcy sporządzona została opinia przez uprawnionego mistrza kominiarskiego, z której wynikało, że lokal posiada sprawną wentylację grawitacyjną, a przewód wentylacyjny w pomieszczeniu produkcyjnym jest przeznaczony wyłącznie dla tego lokalu. Ustalono jednocześnie, że zapachy przygotowywanych potraw były wyczuwalne jedynie po otwarciu okien w niektórych lokalach, słychać było także odgłosy rozbijania kotletów. Jak zaznaczono, zapachy te nie były wyczuwalne na klatkach schodowych.
Brak konkretnych postanowień
Sąd Okręgowy w Łodzi uchylił uchwałę wspólnoty. Jego zdaniem brak było w niej jakichkolwiek konkretnych postanowień regulujących działania, jakie powinien podjąć powód. Uchwała nie miała służyć interesom członków wspólnoty, ale w istocie zmierzała do pokrzywdzenia powoda. Dodatkowo sąd podkreślił, że zawarcie w uchwale sankcji w postaci podjęcia działań, również bliżej nieokreślonych, zmierzających do zamknięcia działalności gastronomicznej w konsekwencji niwelowałoby uprawnienie powoda do wykorzystywania lokalu na tę właśnie działalność.
