Pandemia zrewolucjonizowała rynek pracy i rynek biur. - Jednym z efektów jest rekordowa popularność elastycznego zarządzania miejscami pracy, łączącego w sobie zalety powierzchni tradycyjnych i elastycznych – zwracają uwagę eksperci spółki biurowej Skanska i Business Link, operatora elastycznych powierzchni. Ich zdaniem w najbliższych latach to właśnie ten model odegra kluczową rolę na rynku biurowym w Polsce i Europie.

Z raportu „Workplace Flexibility Vademecum" wynika, że budynki i kompleksy biurowe z elastycznymi powierzchniami są dziś ważnym aktywem w portfelach inwestorów. - Ich rola z każdym kolejnym miesiącem będzie systematycznie rosnąć –ocenia Maciej K. Król, p.o. dyrektora zarządzającego w Business Link.

Pięć trendów

W raporcie Skanska i Business Link wyróżniają pięć trendów, które w najbliższym czasie wpłyną na rynek biur.

– Pierwszy trend dotyczy zasady 70/30, wedle której firmy będą poszukiwać kombinacji długoterminowych połączonych z krótkoterminowymi zobowiązaniami, których celem będzie zapewnienie miejsc pracy. 30 proc. z nich będzie służyło jako tzw. trzecia przestrzeń między biurem a domem – mówi Maciej K. Król.

Kolejny punkt to znaczenie fizycznych biur. - Pomimo początkowych opinii, że masowe przejście pracowników na home office znacząco osłabi zapotrzebowanie na tradycyjne biura, rzeczywistość i badania przeprowadzone podczas pandemii pokazały, że taki scenariusz się nie sprawdzi.

– Nasze badania dowodzą, że pracownicy tęsknią za swoimi biurami, a bezpośredni kontakt z ludźmi jest dla nich bardzo ważny – mówi Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. sprzedaży i najmu w spółce biurowej Skanska na region CEE. - Dlatego biuro pozostanie podstawowym miejscem pracy, choć w przyszłości z pewnością będziemy spędzać w nim nieco mniej czasu niż przed pandemią. Dodatkowo pracownicy doceniają fizyczne aspekty biura – ergonomię miejsca pracy, przestrzenie do spotkań grupowych czy wyposażenie. Pomimo że 64 proc. pracowników biurowych w CEE ma dobre warunki do pracy w domu, to aż 50 proc. spośród ankietowanych chodzi do biura każdego dnia.

- Trzeci trend odnosi się do klientów korporacyjnych, którzy po doświadczeniu nieprzewidywalnych i nagłych zmian będą poszukiwać większej stabilizacji biznesowej i staną się mniej skłonni do angażowania się w duże i długie umowy najmu – wskazują autorzy raportu.

Kolejny kierunek, na który wskazują Skanska i Business Link, to „zderzenie oczekiwań". – Z jednej strony najemcy będą dążyć do krótszych umów najmu mniejszych powierzchni, a z drugiej – inwestorzy zainteresowani kupnem budynku nadal będą potrzebować dobrze zabezpieczonych, długoterminowych umów najmu. W tym przypadku model flex stanie się optymalnym rozwiązaniem uzupełniającym przedłużoną umowę najmu, z korzyścią dla inwestora – mówi Arkadiusz Rudzki.

Ostatni z pięciu trendów nawiązuje do wizji 15-minutowego miasta, która może zaowocować rozwojem mniejszych biur na obrzeżach aglomeracji. Według autorów raportu biura "hubowe" nie znikną, jednak wokół nich mogą z czasem pojawiać się coraz liczniejsze biurowe "satelity".

Modne hybrydy i flexy

Eksperci podkreślają, że rosnące zainteresowanie łączeniem powierzchni tradycyjnych i elastycznych wynika z ogromnego zapotrzebowania na pracę rotacyjną. Z badań wynika, że aż 32 proc. pracowników biurowych (w Polsce, Czechach, na Węgrzech i w Rumunii) pracuje w modelu hybrydowym (łącząc pracę zdalną z pracą z biura). Jednocześnie aż dwie trzecie wszystkich pracowników biurowych nadal uważa biuro za bezpieczne miejsce pracy.

– Choć tempo zmian jest szybsze niż można było sobie wyobrazić, wzmożone zainteresowanie modelem elastycznego zarządzania miejscami pracy nie jest dla nas niczym zaskakującym. Już dawno dostrzegliśmy ogromny potencjał synergii dewelopera i operatora flex. Klientom korporacyjnym od czterech lat oferujemy dostosowane do ich sytuacji biznesowej i etapu rozwoju firmy modele łączące biuro tradycyjne i biuro serwisowane – mówi Maciej K. Król.

Dodaje, że przewagę elastycznego zarządzania miejscami pracy i zalety krótkich, elastycznych umów można zaobserwować m.in. w przypadku bardzo szybkiego wzrostu przedsiębiorstwa, gdy zapotrzebowanie najemcy potrafi zmieniać się praktycznie z miesiąca na miesiąc.

- Najlepiej wyrażają to twarde liczby. W krakowskim kompleksie High5ive jeden z klientów z sektora finansowego w czasie oczekiwania na przeniesienie do głównej powierzchni, dwukrotnie rozbudował liczbę stanowisk, korzystając przy tym z modelu swing w Business Link High5ive. Wzrost zapotrzebowania nastąpił bardzo gwałtownie, jednak elastyczna umowa pozwoliła błyskawicznie dostosować produkt do oczekiwań najemcy – czytamy w raporcie.

Koncentracja i prywatność

Biuro musi być lepsze niż dom – to z kolei wnioski płynące z badania Leesman Index. Od czasu wybuchu pandemii eksperci Leesman skupiają się na szukaniu odpowiedzi, w jakim zakresie nowoczesne biura sprostały próbie, jaką przyniosła „era covid'. Porównują przy tym dane gromadzone w trybie ciągłym od 2010 roku, na puli ponad 800 tys. pracowników, z różnych kontynentów i sektorów gospodarki. Okazuje się, że największe znaczenie mają koncentracja i prywatność. - Wyniki ankiet jasno wskazują, że tym, co najbardziej różni dom od biura, są lepsze warunki do pracy w koncentracji oraz do prowadzenia wideokonferencji i zaplanowanych spotkań, co przekłada się na poczucie większej efektywności – czytamy w komunikacie.

- Jeśli porównamy pracę w domu z głośnym open space, dom prawie zawsze wygra. Niestety, w nowoczesnych biurach przestrzenie open space są często tak zaprojektowane, jakby pracownicy mieli tam wykonywać jedynie zadania, które nie wymagają dużego skupienia. Nic bardziej mylnego - mówi Magda Szubert z Ecophon Saint-Gobain, firmy wdrażającej rozwiązania akustyczne. - Open space, jeśli ma przetrwać, powinien być tak zaprojektowany, by ograniczał hałas, zapewniał większą prywatność i możliwość produktywnej pracy bez zmęczenia nadmiarem bodźców.

Na problem hałasu raporty Leesman zwracały uwagę już przed pandemią – z poziomów dźwięku w biurze zadowolonych było średnio 30 proc. pracowników, a 70 proc. – narzekało, bardziej lub mniej. - Pandemia tylko uwypukliła słabości dotychczasowych środowisk pracy. Biura stoją teraz w dużej mierze puste - nie tylko ze względów epidemiologicznych, ale również dlatego, że pracownicy wybierają pracę z domu. To sygnał, że aranżacja przestrzeni musi się zmienić, by na nowo przyciągać kadry.