Zmiany przewidziane w tzw. Polskim Ładzie zrewolucjonizują zasady opodatkowania wynajmu nieruchomości. Na co muszą się przygotować osoby, które wynajmują prywatne mieszkania czy domy?

To prawda. Nowe przepisy nakażą osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej polegającej na najmie, płacenie podatku według ryczałtu ewidencjonowanego, a zatem podatek będzie płacony od przychodu, bez możliwości pomniejszania go o koszty. Do tej pory podatnicy mieli kilka możliwości, w tym jedną z często wybieranych – tj. opodatkowanie według skali podatkowej dochodu z najmu, a zatem opodatkowanie przychodów pomniejszanych o koszty. Jako że można było w ramach kosztów rozliczać chociażby amortyzację, remonty, naprawy, wyposażenie czy odsetki, taki sposób opodatkowania był powszechnie stosowany, mimo że wymagał pewnych kalkulacji i rozliczeń.

Ta sytuacja się zmieni?

Dzisiaj osoby stosujące tę formę rozliczeń muszą generalnie dokonać pewnego rachunku – co będzie się im opłacać bardziej w przyszłości, czy np. otworzenie działalności gospodarczej i w takiej sytuacji bazowanie na dochodzie przy kosztach, jakie wiążą się z jej prowadzeniem (poza amortyzacją), czy też ryczałt ewidencjonowany.

Ryczałt ewidencjonowany wiąże się z opodatkowaniem przychodu, a zatem zakłada nieuwzględnianie kosztów w rachunku. Z drugiej strony zakłada niższą stawkę podatkową. Wynosi ona bowiem 8,5 proc., a przy nadwyżce ponad 100 tys. zł – 12,5 proc. Jako że ryczałt występuje od wielu lat, a mimo to wielu podatników wybierało zasady ogólne (skalę podatkową), łatwo wydedukować, że nadchodzące zmiany mogą być dla wielu dotkliwe. Z drugiej strony może też dojść do sytuacji globalnego wzrostu cen najmu, gdyż wynajmujący mogą chcieć odbić sobie w ten sposób wzrost podatku.

Kiedy podatników zaczną dotykać te nowe regulacje?

Generalnie zmiany mają wejść w życie od 1 stycznia 2022 r. Niemniej podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego będą mogli przez kolejny rok, tj. do końca 2022 r., amortyzować budynki i lokale mieszkalne nabyte lub wybudowane do końca 2021 r.

Czyli jak w praktyce w 2022 r. będą się rozliczać osoby, które czerpią zyski z najmu prywatnego?

Przewiduję, że będzie to miks kilku systemów, o których wspominam. Sądzę, że z racji przepisu przejściowego, ci podatnicy, którzy korzystają ze skali, będą z niej korzystać do końca 2022 r., zaś ci, którzy płacą podatek ryczałtowy, będą go płacić nadal. Prawdziwe zmiany czekają nas od 2023 r. Spodziewam się wówczas drastycznego wzrostu ryczałtowców, ale i niestety zwiększenia szarej strefy.

Najem to bardzo popularny sposób zarabiania pieniędzy nie tylko wśród zwykłych podatników. To również istotny segment profesjonalnego biznesu. Czy Polski Ład zafunduje też podatkową rewolucję przedsiębiorcom, którzy wynajmują nieruchomości?

Polski Ład niestety nie oszczędza przedsiębiorców wynajmujących lokale mieszkalne, albowiem i oni, podobnie jak osoby fizyczne, stracą możliwość ich amortyzowania. Na pewno uderzy to w opłacalność tego biznesu.

Niemniej, mając na uwadze wysoką inflację oraz uniwersalność zmian – bo przecież dotykających wszystkich – spodziewam się bardziej wzrostu cen najmu oraz szarej strefy aniżeli obniżenia apetytu inwestycyjnego tych, którzy lokale posiadają. Moim zdaniem stanie się tak głównie tam, gdzie popyt na lokale jest największy, a zatem w największych miastach oraz ośrodkach akademickich.

Przekonanie, że zakaz amortyzacji będzie jedną z najbardziej dotkliwych dla podatników zmian wynikających z Polskiego Ładu jest chyba powszechne. Jak to będzie wyglądało w praktyce i kogo to faktycznie dotyczy?

Jak wspomniałem, dotknięte zostaną nim zarówno osoby fizyczne, jak i przedsiębiorcy. Jeżeli standardowa stawka amortyzacji podatkowej lokalu mieszkalnego wynosi 1,5 proc., to roczny odpis od mieszkania wartego 600 tys. zł daje nam 9 tys. zł. Oznacza to 1530 zł w podatku rocznie – bazując na 17-proc. stawce podatkowej. Tyle utraci potencjalnie wynajmujący w roku lub tyle będzie się starał uzyskać dodatkowo. Oczywiście ten rachunek pomija alternatywny sposób opodatkowania w formie ryczałtu – gdzie mogą pojawić się oszczędności – ale podaję go jedynie ilustracyjnie.

Ta rewolucja w opodatkowaniu najmu wydaje się nieunikniona. Niemniej trudno nie pamiętać, że inwestycje w nieruchomości zazwyczaj wymagają zaangażowania dużych środków i mają charakter długofalowy. Czy tak radykalne zmiany w zasadach ich opodatkowania nie naruszają konstytucji, zwłaszcza ochrony interesów w toku?

Niewątpliwie takie głosy się pojawiają. Płyną z różnych organizacji zrzeszających przedsiębiorców, ale i patrząc szeroko – z rynku. Moim zdaniem ta zmiana powinna brać pod uwagę prawa nabyte, a zatem np. dotyczyć lokali nabywanych od momentu wprowadzenia nowych regulacji, niemniej, jak mniemam, nie taki był zamysł ustawodawcy. Może o tym świadczyć również fakt, iż pierwotnie zmiany miały w ogóle obowiązywać od 1 stycznia 2022 r., a propozycja odroczenia do 1 stycznia 2023 r. pojawiła się dopiero w ostatnich tygodniach. Niestety, takich zmian w Nowym Ładzie jest więcej, a termin wejścia ich w życie bardzo szybki i niedający podatnikom czasu na właściwe przygotowanie się do nich.

Może trzeba docenić, że ustawodawca dał wszystkim dodatkowy czas na oswojenie się ze zmianami. Zwłaszcza że – co nie jest specjalną tajemnicą – chodzi m.in. o ostudzenie zapału Polaków do inwestowania w nieruchomości.

W moim przekonaniu ta zmiana tylko z pozoru wpłynie na efektywność inwestycyjną lokowania środków w mieszkaniach, a zatem nie ograniczy w sposób znaczący rynku najmu. Uważam, że efekt może być wręcz odwrotny do zamierzonego. Albowiem poza fiskalizmem – pytanie jeszcze z jakim efektem – skutkiem będzie to, że zmiany przełożą się na wyższe ceny mieszkań, gorszy do nich dostęp, pogłębią też inflację oraz spowodują wzrost szarej strefy.

CV

Łukasz Kupryjańczyk jest doradcą podatkowym, wspólnikiem w kancelarii Thedy & Partners. Posiada szeroką wiedzę i doświadczenie m.in. z zakresu doradztwa transakcyjnego oraz restrukturyzacyjnego. Jest autorem licznych publikacji i artykułów prasowych oraz prelegentem wielu szkoleń o tematyce podatkowej. Na co dzień doradza wielu polskim i zagranicznym firmom z branży nieruchomościowej, produkcyjnej czy handlowej.