Magazyny w natarciu, ale prawie bez polskich inwestorów

Jeszcze parę lat temu prawie nikt nie mówił o rynku magazynów z wypiekami na twarzy. Dziś eksperci nie mają wątpliwości, że będzie się on rozwijał w naszym kraju, i to jeszcze długo. O specyfice branży i pomysłach na wykorzystanie jej potencjału rozmawiano w Sopocie podczas Poland Capital Summit na panelu „Powierzchnie magazynowe i logistyczne – najszybciej rosnący sektor rynku nieruchomości komercyjnych". Partnerem wydarzenia była „Rzeczpospolita".

– Rynek magazynów z roku na rok może się pochwalić nowymi rekordami. W roku 2017 zanotował wzrost o 21 proc. względem roku poprzedniego. To był też rekordowo niski rok, jeśli chodzi o poziom pustostanów, który wyniósł 4,9 proc. W tej chwili tak niski poziom wolnej powierzchni zachęca do tego, żeby podejmować się nowych inwestycji. Ważne jest również to, że poziom powierzchni magazynowej dochodzi już do 14 mln, a rynek staje się dojrzalszy – podkreślała Katarzyna Pyś-Fabiańczyk, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych na Europę Środkowo-Wschodnią z BNP Paribas Real Estate Poland. Branżą, która przyczyniła się do bicia rekordów, było e-commerce. – Jeśli chodzi o czynniki, które mają wpływ na przyszłość rynku magazynowego, to jest to przede wszystkim położenie Polski i rozwój infrastruktury drogowej w ostatnich latach. Kilka lat temu mówiono o Polsce jako o kraju, który ma duży potencjał logistyczny, a dziś już go widzimy – wskazywała Karina Trojańska, dyrektor ds. operacyjnych i finansowych w Polsce z Panattoni Europe.

W ocenie panelistów potencjał naszego kraju nie został jeszcze wykorzystany i rynek będzie rósł dalej. Sprzyja temu m.in. duża podaż nieruchomości czy wyższe niż gdziekolwiek indziej stopy kapitalizacji.

Czynsze w górę

– Polska ma tę zaletę, że jest położona w sercu Europy, ale są bardzo duże różnice między nami a naszymi sąsiadami. Chodzi m.in. o koszty pracy i o prawo pracy, które w Polsce jest bardziej elastyczne. Dlatego też duże firmy wybierają polski rynek, żeby lokować na nim swoje operacje – wyliczała Trojańska.

Co jednak ciekawe – mimo dużego rozwoju czynsze w  polskich magazynach są wciąż najniższe w Europie. Pytanie, jak długo. – To już się zmienia. Na razie wzrost nie jest duży, lecz można go zaobserwować – mówiła Katarzyna Pyś-Fabiańczyk. Powód? Między innymi rosnące koszty budowy i droższa siła robocza. Wzrost cen nieruchomości także nie pozostaje bez znaczenia.

– Obecnie mówimy jednak bardziej o zmniejszeniu zachęt, które dajemy najemcom. Chodzi chociażby o krótsze okresy bezczynszowe. Myślę, że nominalne wzrosty zanotować będzie można pod koniec tego roku, kiedy skończy się budowa magazynów, które zaczęto wznosić w zeszłym roku, kiedy jeszcze ceny budowy były na średnim poziomie. Dzisiaj już wszyscy mają świadomość, że ceny wzrosły o kilkanaście, nawet 20 proc., co musi przełożyć się na czynsze – wskazywał Bartosz Puzdrowski, odpowiedzialny za inwestycje magazynowe w grupie Marvipol.

– Mimo to w Polsce wciąż będzie taniej niż w innych krajach, ale nie tak tanio jak dziś – zastrzegła Karina Trojańska.

Wraz z rozwojem rynku najmu zmieniły się również oczekiwania najemców. Coraz więcej z nich zwraca uwagę na ekologiczne rozwiązania. Na rynku pojawiają się również magazyny z kilkoma kondygnacjami. Stopniowemu wydłużeniu podlegają również umowy najmu.

Obcy kapitał

– Dzisiaj najemcy biurowi czy retailowi chcą mieć kompletną elastyczność i podpisują umowy na jak najkrótsze terminy. Z kolei najemcy industrial na minimum trzy lata. Jeżeli natomiast mówimy o obiektach dostosowanych do specyficznych potrzeb, najmy podpisywane są na 10, 15, a nawet 25 lat. Mamy w Wielkiej Brytanii inwestora, który ma politykę inwestycyjną taką, że nie kupuje magazynów wynajętych na krócej niż 25 lat – podkreślał Bartosz Puzdrowski.

– Trzyletnia umowa dla najemcy oznacza, że za półtora roku od jej podpisania musi zacząć renegocjacje. Rynek polski idzie w kierunku rynków dojrzałych. Pojawiło się na nim wielu nowych inwestorów. W najbliższym czasie będziemy obserwować trend do podpisywania dłuższych umów najmu, które zabezpieczą najemcy atrakcyjne warunki najmu na dłuższy czas. W mojej ocenie już niedługo staniemy w obliczu sytuacji, gdzie pięć lat to będzie minimum – wtórowała Pyś-Fabiańczyk.

Niepokoi to, że choć rynek magazynowy ma potencjał i jest bezpiecznym segmentem do lokowania oszczędności, wciąż pozostaje zamknięty dla rodzimych inwestorów (wyjątek stanowi wymieniony Marvipol). – Dlaczego tak się dzieje? Odpowiedź jest prosta: brak jest oprzyrządowania prawno-instytucjonalnego, które umożliwiałoby polskim inwestorom – i chodzi mi przede wszystkim o osoby fizyczne – lokowanie oszczędności w nieruchomości magazynowe – podkreślał Puzdrowski.