Wiceminister finansów Jan Sarnowski na poniedziałkowej konferencji prasowej, na której został zaprezentowany Polski Ład, zapowiedział szereg zmian podatkowych, które mogą zatrząść polskim rynkiem nieruchomości.

Jedynie ryczałt

Od 2022 roku rozliczanie prywatnego najmu mieszkań będzie bowiem możliwe tylko na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Aktualnie mamy wybór – albo rozliczamy się na zasadach ogólnych, albo na ryczałcie.

Pierwszy sposób w praktyce potrafi być dużo bardziej atrakcyjny finansowo. Obniżając podstawę opodatkowania kosztami remontu, czynszu, obsługi kredytu czy amortyzacją, można w ogóle nie płacić podatku od wynajmowania mieszkania. Od przyszłego roku wyboru już nie będzie – rozliczanie najmu prywatnego mieszkań zostanie wyłączone ze skali podatkowej.

Co konkretnie się zmieni? Rozliczenie wynajmu na zasadach ogólnych obecnie polega na tym, że opodatkowujemy sam dochód. Oznacza to, że choć stawka podatku wydaje się wyższa (17 lub 32 proc.), to w porównaniu z rozliczeniem ryczałtem (8,5 proc. lub 12,5 proc.) naliczany jest od niższej kwoty. Przy rozliczeniu ryczałtem opodatkowaniu podlega bowiem cały przychód, bez możliwości obniżenia kosztami jego uzyskania. Przy rozliczeniu ryczałtowym nie ma też opcji skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Takie udogodnienie istnieje tylko w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych, tak więc tylko do przyszłego roku.

Amortyzacja odchodzi do lamusa

Istotną zmianą, którą mają wprowadzić przepisy Polskiego Ładu, ma być też kwestia amortyzacji zakupu mieszkania. Jeżeli wszystko zostanie zrealizowane wedle rządowych zapowiedzi, niemożliwym stanie się amortyzowanie kosztów nabycia nieruchomości. Jak to wygląda obecnie? Standardowa stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5 proc, a odliczenie nawet 10 proc. wartości mieszkania rocznie możliwe jest tylko dla niektórych. Dotyczy to przede wszystkim tych nieruchomości, które były wykorzystywane co najmniej przez 60 miesięcy przez poprzedniego właściciela i zostały po raz pierwszy wprowadzone do ewidencji podatnika.

Zgodnie z tym, co powiedział wiceminister Sarnowski, rząd zamierza odebrać właścicielom nieruchomości możliwość amortyzowania kosztów, ponieważ wartość mieszkań z czasem rośnie, a nie maleje. Co więcej, nieruchomości o charakterze mieszkalnym, wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, nie tylko nie będą podlegały amortyzacji, ale również nie będą ujmowane w ewidencji środków trwałych.

Jakie będą konsekwencje zapowiedzianych zmian dla już mocno rozgrzanego rynku nieruchomości? Ministerstwo Finansów uzasadnia reformę podatkową potrzebą urealnienia dochodu z wynajmu mieszkań oraz wyhamowania wzrostu ich cen. Czy to zadziała? Tego nie wiemy.

Stopa zwrotu z wynajmu drastycznie spadnie

Pewne jest jednak, że jeśli powyższe propozycje wejdą w życie w zapowiadanym kształcie, przede wszystkim stracą ci podatnicy, którzy rozliczali najem na zasadach ogólnych i wykazywali wysokie koszty uzyskania przychodu z tego tytułu. Wynajmujący utracą także możliwość amortyzowania kosztu zakupu mieszkania.

W konsekwencji znacząco spadnie stopa zwrotu z wynajmu lokali mieszkalnych. Już dzisiaj niekiedy zrównują się one z rosnącą inflacją. Może to powstrzymać przed zakupem te osoby, które w nieruchomościach widziały sposób na bezpiecznie ulokowanie swojego kapitału oraz stabilny dochód z najmu.

Ale nie tylko ich dotkną zmiany. Sytuacja drastycznie zmieni się przede wszystkim w przypadku setek tysięcy osób, które już nabyły nieruchomości pod wynajem, kalkulując opłacalność swojej inwestycji na dotychczasowych zasadach. Część z nich może w świetle zapowiadanych zmian zrewidować swoje portfolio i zdecydować się na sprzedaż w warunkach hossy na rynku.

Autor jest prezesem kancelarii Oniszczuk & Associates, specjalizującej się w doradztwie prawnym i podatkowym dla biznesu oraz zakładaniem spółek w Polsce i za granicą