Bezpłatna zmiana celu użytkowania wieczystego

– Proponujemy, by na wniosek inwestora władze miast w związku z przekwalifikowaniem działki z komercyjnej na mieszkaniową bezpłatnie zmieniały stawkę rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego – mówi Artur Soboń, wiceminister inwestycji i rozwoju. – W tej chwili niektóre z nich pobierają opłaty. Niektóre natomiast w ogóle nie dopuszczają takiej możliwości. I jedne, i drugie postępują tak, ponieważ przepisy nic nie mówią na ten temat. Chcemy zlikwidować lukę w przepisach – dodaje Soboń.

Obecnie opłaty za zmianę celu prawa użytkowania wieczystego pobierają m.in. Kraków i Warszawa. Pierwsze miasto żąda 25 proc., a drugie 12,5 proc. różnicy między aktualną wartością nieruchomości, a tą z chwili oddawania.

Najczęściej deweloperzy budują bloki na gruntach oddanych na cele komercyjne, np. pod budowę zakładów przemysłowych. Jak już osiedle jest gotowe, występują z wnioskiem do miasta o przekwalifikowanie gruntu na cele mieszkaniowe oraz o zmianę stawki rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego z 3 proc. na 1 proc.

Tak jest np. na warszawskiej Woli, gdzie buduje się dużo osiedli mieszkaniowych na terenach, które przed laty były przeznaczone pod różnego typu zakłady przemysłowe. I albo nigdy one nie powstały, albo już dawno zostały zlikwidowane.

Tylko niektórym inwestorom udaje się uzyskać zmianę przeznaczenia użytkowania wieczystego. – W Warszawie można zmieniać cel, na jaki ustanowiono prawo użytkowania wieczystego, ale trzeba spełnić szereg warunków, w tym wpłacić 12,5 proc. różnicy między aktualną wartością nieruchomości a tą z chwili oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Nie wszyscy inwestorzy spełniają ten wymóg – mówi Agnieszka Kłąb z warszawskiego ratusza.

Na razie nie chce się jednak wypowiadać o pomyśle ministerstwa inwestycji. – Poczekamy, aż zmiana wejdzie w życie. Wtedy oczywiście dostosujemy się do niej oraz policzymy, jakie będzie miała skutki dla budżetu stolicy – tłumaczy Agnieszka Kłąb.

Wątpliwości nie mają natomiast włodarze Gdańska. – Zyskają na tym deweloperzy, a miasta, które pobierają opłaty, stracą. Będą miały większą dziurę w budżecie – uważa Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.

Pomysł ministerstwa chwalą deweloperzy. Od lat bowiem zabiegają o zmianę przepisów w tej sprawie. Teraz w końcu ich wysłuchano. – To byłaby bardzo dobra zmiana. W końcu Kraków i Warszawa przestaną zarabiać na inwestorach i przyszłych mieszkańcach – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Co ciekawe, bardzo często chodzi o działki, które już dawno przeznaczono w miejscowych planach pod zabudowę mieszkaniową – podkreśla.

Podobnie uważa Zbigniew Juroszek, prezes firmy deweloperskiej ATAL. – Z perspektywy branży deweloperskiej propozycja Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju jest korzystna. Luka w ustawie o gospodarce nieruchomościami dopuszcza możliwość pobierania opłat za zmianę celu użytkowania wieczystego gruntu z innego niż mieszkaniowy na mieszkaniowy. Obecnie część miast inkasuje za to wysokie opłaty, natomiast inne nie przewidują takiej konieczności. Opłata bywa dziś naliczana nawet w przypadku działek, które w postanowieniach nie posiadają określonego celu użytkowania – twierdzi Juroszek.

Prawnicy uważają, że część inwestorów powinna jednak wnosić opłatę za zmianę celu użytkowania wieczystego. – Ministerstwo powinno zróżnicować sytuację użytkowników w zależności od sposobu, w jaki doszło do ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. Jeżeli nastąpiło to z mocy prawa, samorządy nie powinny pobierać żadnych opłat za zmianę. Natomiast w sytuacji, gdy doszło do zawarcia umowy w tej sprawie, gminy powinny zachować do tego prawo. W przeciwnym razie nowe przepisy będą krzywdzące dla samorządów – uważa Stefan Jacyno, adwokat oraz wspólnik w kancelarii Wardyński i Wspólnicy.

Na razie nie wiadomo, kiedy zmiana przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami miałaby wejść w życie. Praca nad nią jest w początkowej fazie. ©?