Zasiedzenie może dotyczyć jedynie takich rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem prawa własności. W związku z tym nie można w drodze zasiedzenia nabyć np. prawa własności części składowych rzeczy, a więc takich przedmiotów, których odłączenie od całości spowoduje uszkodzenie lub istotną zmianę rzeczy głównej lub odłączonego przedmiotu. Tym samym nie ma możliwości nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia pomieszczeń lokalu, takich jak pokój, co potwierdził również SN w swojej uchwale z 15 marca 1989 roku (III CZP 14/89, OSNCP 2/90, zpo. 27). Podobnie rzecz się ma w przypadku piwnicy, która na gruncie przepisów ustawy o własności lokali traktowana jest jako część składowa lokalu.
Co oznacza stwierdzenie: "być posiadaczem samoistnym", i dlaczego jest ważne dla zasiedzenia?
Ponieważ jedną z przesłanek skutecznego nabycia prawa własności w drodze zasiedzenia jest wymóg władania rzeczą jak właściciel. Posiadanie samoistne jest bowiem pewnego rodzaju stanem faktycznym połączonym z odpowiednim nastawieniem psychicznym posiadacza. Istotę posiadania samoistnego można opisać jako uzewnętrznienie przez posiadacza woli posiadania rzeczy w takim zakresie, jaki przysługiwałby właścicielowi rzeczy. Innymi słowy, z posiadaniem samoistnym będziemy mieli do czynienia w przypadku dokonywania przez posiadacza rzeczy pewnych czynności faktycznych oraz prawnych związanych z rzeczą - np. opłacania podatku od nieruchomości, wynajmowania jej.
Jakie są inne warunki umożliwiające nabycie własności w drodze zasiedzenia?
Z pozostałych przesłanek należy wymienić upływ czasu oraz dobrą lub złą wiarę samoistnego posiadacza. W przypadku nieruchomości samoistny posiadacz w dobrej wierze będzie mógł nabyć własność pod warunkiem, że posiada tę nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat. Natomiast jeżeli osoba uzyskała posiadanie nieruchomości w złej wierze, to będzie mogła nabyć jej własność dopiero po upływie 30 lat. Wspomnianego "nieprzerwanego posiadania" nie przerywa zdarzenie, w wyniku którego posiadacz przenosi rzecz na osobę trzecią. W takim przypadku posiadacz rzeczy będzie mógł doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika, z tym jednak zastrzeżeniem, że poprzednik musi być posiadaczem w dobrej wierze. Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, posiadacz rzeczy będzie mógł doliczyć czas posiadania swego poprzednika tylko w przypadku, gdy łączny czas posiadania przez nich rzeczy wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Czy warto ryzykować transakcję kupna, kiedy do zasiedzenia brakuje np. roku czy dwóch lat, a sprzedający zrzeknie się swojego prawa na rzecz kupującego? Czy taka transakcja jest w ogóle możliwa? Jakie widzi pan zagrożenia?
