To konkluzja z ostatniego wyroku Sądu Najwyższego. Jest ona tym istotniejsza, że zawieranie umów z pośrednikami w obrocie nieruchomościami stosuje się powszechnie. Zgodnie zaś z art. 750 kodeksu cywilnego do umów o świadczenie usług, które nie są uregulowane innymi przepisami, stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu. Rzecz w tym, że umowa pośrednictwa to nowy typ umowy wprowadzony do ustawy o gospodarce nieruchomościami 22 września 2004 r. i dość "oszczędnie" uregulowany. Pośrednik (musi mieć licencję, ubezpieczenie OC) zobowiązuje się do dokonywania czynności zmierzających do zawarcia umowy: nabycia lub zbycia nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu, najmu lub dzierżawy. Zamawiający zaś - do zapłaty wynagrodzenia, a w razie nieustalenia go w umowie, zwyczajowo przyjętego. Wobec szczupłości tej regulacji trzeba sięgać do innych przepisów. Ale jakich? Kwestia ta wynikła w sprawie, jaką jeden z miejscowych profesjonalnych pośredników wytoczył sprzedawcy działki w Warszawie. Ostatecznie transakcji nie sfinalizowano, doszło tylko do podpisania umowy przedwstępnej. Pośrednik jednak uważał, że należy mu się ponad 70 tys. zł wynagrodzenia za sam fakt skojarzenia kontrahentów. Sądy niższych instancji zasądziły tę kwotę.
Przed SN spór koncentrował się wokół kwestii przedawnienia. Czy w tego typu sprawie, podobnie jak przy zleceniu, następuje ono po dwóch latach? Jeśli tak, to pozew pośrednika należałoby oddalić jako spóźniony. Czy należy uznać, że chodzi o samodzielną "umowę pośrednictwa"? Jeśli tak, to obowiązywałyby ogólne terminy przedawnienia z kodeksu cywilnego. W odniesieniu do zwykłych roszczeń wynoszą one dziesięć lat, a wobec roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata (art. 118 k.c.). Ten ostatni termin odnosiłby się do pośrednika (jego klient, gdyby był powodem, miałby dziesięć lat). Sąd Najwyższy przesądził, że jest to umowa nazwana i przepisów o zleceniu do niej się nie stosuje. Ale w sprawie było kilka innych niewyjaśnionych wątków, więc nakazał ponownie ją rozpoznać (sygn. ICSK117/07).
