Zakup mieszkań i domów na wynajem, podnajmowanie ich po remoncie za większe pieniądze czy wyszukiwanie okazji do remontu, by szybko sprzedać z zyskiem, to coraz popularniejsze formy inwestowania przez zwykłych Polaków. Stają się dobrym źródłem dodatkowego zysku lub formą oszczędzania na przyszłość.

Niestety, w podatkach to, że ktoś nie traktuje tego jako działalności gospodarczej, nie daje gwarancji nieuznania jej za takową przez fiskusa czy sąd administracyjny. Sprawę dodatkowo komplikuje to, że granica jest w zasadzie płynna, a pojęcia nieostre.

Podstawowe zasady

Przede wszystkim ustawodawca ustanowił różne zasady opodatkowania dla czynności z prywatnej sfery życiowej zwykłych podatników, którzy zarabiają na etatach, obracają majątkiem prywatnym, wynajmują prywatnie lokale itd., i tych, którzy prowadzą firmy.

Jeśli chodzi o nieruchomości, to prywatną (mieszkalną) można w Polsce sprzedać bez konieczności rozliczania się z fiskusem, gdy od jej nabycia (wybudowania) do odpłatnego zbycia upłynęło wystarczająco dużo czasu. Podatnicy, który muszą z jakiś względów sprzedać lokum przed upływem tego okresu, co do zasady muszą złożyć rozliczenie podatkowe. I tu jest jednak furtka, która pozwala nie zapłacić 19 proc. PIT od dochodu lub zapłacić go znacznie mniej.

– W przypadku nabywania i sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne możemy mieć, co do zasady, do czynienia z dwoma preferencyjnymi formami opodatkowania – podkreśla Marcin Zarzycki doradca podatkowy, partner zarządzający z kancelarii LTCA Zarzycki Niebudek Adwokaci i Doradcy Podatkowi.

Pierwsza to wspomniana sprzedaż nieruchomości poza wykonywaną działalnością gospodarczą, dokonana po upływie pięciu lat od końca roku, w którym uprzednio ją nabyto lub wybudowano, która traktowana jest na gruncie PIT jak rozporządzenie własną nieruchomością nabytą na cele mieszkaniowe. W takim przypadku transakcja sprzedaży nieruchomości nie podlega opodatkowaniu, nie trzeba jej rozliczać z fiskusem.

Druga to zwolnienie podatkowe na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 PIT). Jak tłumaczy Marcin Zarzycki, kwota przychodu – po odliczeniu kosztów związanych m.in. z nakładami na nieruchomość – może być zwolniona od opodatkowania, jeżeli w ciągu trzech lat od końca roku (do końca 2018 r. okres ten wynosił dwa lata), w którym została zbyta, zostanie przez podatnika wydatkowana na własne cele mieszkaniowe, a podatnik jest w stanie udokumentować takie wydatki. Lista tych celów została określona przez ustawodawcę.

Jeśli chodzi o najem czy podnajem, to zasadniczo prywatne osoby mogą liczyć na preferencyjne opodatkowanie. Z perspektywy PIT osoby zajmujące się wynajmem (podnajmem) nieruchomości mogą korzystać z ryczałtu w wysokości 8,5 proc. Trzeba przy tym pamiętać, że od 2018 r. w przypadku przychodów powyżej 100 tys. zł stawka wynosi 12,5 proc.

Praktyka pokazuje jednak, że opodatkowanie sprzedaży, najmu czy podnajmu mieszkań i domów staje się problematyczne, gdy inwestycja nabiera rozmachu.

– Potencjalni inwestorzy powinni mieć na uwadze ryzyko związane przede wszystkim z możliwością uznania przez organy podatkowe, że sprzedaż lub wynajmowanie nieruchomości stanowi już prowadzenie działalności gospodarczej. Konsekwencje tego są poważne, bo oznaczają, że podatnik nie może korzystać już z preferencyjnych zasad opodatkowania – tłumaczy Marcin Zarzycki.

Niestety, definicja działalności gospodarczej w ustawie o PIT nie daje jasnej odpowiedzi, gdzie kończy się prywatny zarząd majątkiem, a zaczyna firma. Ustawodawca mówi tylko, że działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, we własnym imieniu, bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Problemów z fiskusem i skorzystaniem z preferencji nie powinien mieć podatnik, który wynajmuje czy sprzedaje jedno, dwa mieszkania czy sprzedaje jedno, żeby kupić inne większe dla siebie i rodziny.

Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika za to, że już kilka transakcji na przestrzeni nawet kilku lat może zostać uznane za działalność gospodarczą. Nie ma znaczenia, że inwestowane są prywatne oszczędności czy tzw. dorobkowy majątek małżonków, czy to, że wynajem to lepsza lokata kapitału niż konto w banku. W orzecznictwie podkreśla się, że dla oceny charakteru aktywności podatnika nie ma znaczenia jego subiektywne przekonanie, brak formalnej rejestracji firmy – ale obiektywne fakty.

Przykładowo, w jednym z najnowszych orzeczeń Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wynajem kilku mieszkań i planowane nabycie kolejnych w celach wynajmu oraz skorzystanie z profesjonalnej obsługi w zarządzaniu procesem najmu to już firma (wyrok z 5 stycznia 2019 r., sygn. II FSK 14/17).

Ponadto, choć sama liczba nieruchomości co do zasady nie jest przesądzająca, to ze względu na to, że może wymuszać zorganizowanie i ciągłość działań może być punktem odniesienia do oceny intencji podatnika (dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 2 maja 2018 r., nr 0115-KDIT3.4011.94.2018.2.WR). Podobnie sprawa się ma, jeśli chodzi o korzystanie ze zwolnienia przy opodatkowanej sprzedaży nieruchomości. Problemem jest to, czy podatnik wydatkował pieniądze zgodnie z podstawowym celem preferencji, tj. na własne potrzeby mieszkaniowe.

Sądy wielokrotnie podkreślały, że każdy przypadek powinien być oceniany indywidualnie, zwłaszcza pod kątem zorganizowania i ciągłości.

– Konsekwentnie, im więcej przesłanek zostanie spełnionych w danym przypadku, np. im większa jest ilość wynajmowanych mieszkań oraz im bardziej profesjonalne jest nasze podejście do samego najmu, m.in. w zakresie korzystania z usług zewnętrznych firm, tym większe ryzyko przyjęcia, że podejmowane przez nas czynności są działalnością gospodarczą i nie możemy w danych okolicznościach korzystać z preferencyjnej formy opodatkowania, np. w postaci ryczałtu – tłumaczy Marcin Zarzycki.

To samo dotyczy coraz bardziej popularnego zakupu mieszkań po okazyjnej cenie do remontu i szybkiej sprzedaży z zyskiem, czyli tzw. house flippingu, czy wynajmowania mieszkań o niskim standardzie na kilka lat w celu dalszego podnajmowania po remoncie za wyższą cenę.

Jak wyjaśnia Krzysztof J. Musiał, doradca podatkowy, partner w kancelarii Musiał i Partnerzy, te coraz bardziej popularne formy inwestowania w nieruchomości na gruncie podatkowym mogą łatwo i skutecznie zostać uznane za działalność gospodarczą.

– Najem i podnajem to w zasadzie to samo, ale fakt, że ktoś wynajmuje mieszkanie, żeby je wyremontować i podnająć za wyższą cenę, niż sam płaci, pozwala uznać taką aktywność za firmę. Zwłaszcza gdy mieszkań jest więcej. A to oznacza brak prawa do opodatkowania zysków z podnajmu preferencyjnym ryczałtem – podkreśla ekspert.

W jego ocenie, z podobną kwalifikacją aktywności muszą liczyć się tzw. flipperzy. Jeśli ktoś kupuje kolejne mieszkania, remontuje je i szybko sprzedaje, będzie mu bardzo trudno udowodnić, że nie robi tego w ramach firmy. W konsekwencji nie ma co liczyć na to, że przy sprzedaży przed upływem pięciu lat od nabycia, skorzysta ze zwolnienia podatkowego na własne cele mieszkaniowe. Szanse na to mają tylko ci, którzy flippingiem zajmują się sporadycznie i potrafią udowodnić, że mieszkanie służyło ich celom mieszkaniowym.

Uwaga na VAT

Problemem dla osób inwestujących w nieruchomości może być także VAT. Co prawda definicja działalności gospodarczej dla PIT jest węższa niż w VAT, a orzecznictwo korzystne dla podatników, bo sądy nie nakazują rozliczać VAT od obrotu majątkiem prywatnym. Jednak, jak podkreśla Mirosław Siwiński, radca prawny, doradca podatkowy, dyrektor departamentu podatków Kancelarii prof. W. Modzelewskiego, granica, poza którą powinniśmy się opodatkować VAT jest cienka i jak to zwykle bywa w podatkach, niedookreślona.

W zasadzie operacje na nieruchomościach bez problemu można zakwalifikować jako opodatkowane VAT, szczególnie jeżeli mieszkania są przeznaczone na wynajem, co bez wątpliwości podlega opodatkowaniu. Ponadto w ocenie eksperta brak orzeczeń co do VAT od np. flippingu wynika wyłącznie z braku postępowań w tym zakresie. Przy czym „braku na razie", bo znając podejście fiskusa, jest tylko kwestią czasu rozpoczęcie takich postępowań.

Co zatem zrobić, żeby po latach fiskus nie zakwestionował rozliczeń podatkowych?

Dobrym rozwiązaniem, które pozwoli uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami podatkowymi, jest wystąpienie o interpretację podatkową. Złożenie wniosku to tylko 40 zł, podkreśla Krzysztof J. Musiał. Przestrzega tylko przez zbyt lakonicznym czy niezgodnym z prawdą opisem stanu faktycznego. Taka interpretacja w przyszłości nie da bowiem ochrony. ©?

>Fiskus wyjaśnia

Jaki wpływ na zwolnienie z PIT dla własnych celów mieszkaniowych może mieć planowanie w przyszłości tzw. house flippingu? W interpretacji z 23 listopada 2016 r. fiskus odpowiedział, że ma to znaczenie (nr ITPB2/4511-731/16-1/TJ). W jego ocenie ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wskazał wprost, że przychód ze sprzedaży ma zostać wydatkowany na „własne cele mieszkaniowe". Celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych" potrzeb mieszkaniowych podatnika. Urzędnicy podkreślili, że wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika ma być realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. dachu nad głową. W ich ocenie nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która np. posiadając własne miejsce zamieszkania, nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci lub najemców. Same subiektywne deklaracje podatników nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia. Nie wystarczy też poczynienie wydatków. Konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie powinien w nowo nabytej nieruchomości własne cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Fiskus tłumaczył, że planowany tzw. house flipping polega na nabywaniu nieruchomości, ich remoncie i szybkiej sprzedaży z zyskiem. Zamiarem osób prowadzących taką działalność nie jest więc realizacja własnych celów mieszkaniowych, ale określonego celu gospodarczego. I choć zasadniczo planowane w przyszłości nabywanie nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem pozostaje bez wpływu na prawo do zwolnienia, to jednak gdy podatnik zamierza przychód ze sprzedaży wydatkować na nabycie mieszkania na najem prywatny lub spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu, którego wartość uwzględniona zostanie przy ustalaniu dochodu do opodatkowania jako koszt, nie zostaną spełnione przesłanki do zwolnienia. ©?