Jeśli dobezpieczać system, to racjonalnie

Niewątpliwie w 2019 r. dalej będziemy rozmawiać o nowelizacji ustawy deweloperskiej. Prace nad nią trwają od niemal roku. W pierwszej wersji zakładała likwidację otwartych rachunków powierniczych bez zabezpieczeń. Odpowiedzialny za ustawę Urząd Ochrony i Konkurencji wycofał się jednak z tego pomysłu. Słusznie?

Słusznie. Branża w tej sprawie zabrała mocno głos. Razem z Pracodawcami RP i Polskim Związkiem Firm Deweloperskich pisaliśmy liczne uwagi do tego projektu i byliśmy przeciwko m.in. likwidacji otwartych rachunków. Bardzo się cieszę, że nasz głos był słyszalny i że również wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń włączył się do tej dyskusji. Dobrze, że wsłuchano się w głos praktyków rynku.

Prowadząc bowiem choćby takie programy jak 10/90, gdzie na początku klient wpłaca 10 proc. wartości swojego mieszkania, a resztę dopiero przy jego odbiorze, byliśmy poniekąd w praktyce uczestnikami likwidacji tego typu rachunków. Przez długi czas musieliśmy ponosić wysokie ryzyko prowadzenia inwestycji, ale i finansowania klienta. W związku z tym wiemy, że systemowe rozwiązanie zamykające możliwość korzystania z otwartych rachunków mieszkaniowych powierniczych byłoby na pewno niekorzystne dla branży – zwłaszcza dla mniejszych deweloperów, którzy nie mają takiej siły finansowania, tak dużych własnych środków, które mogliby zaangażować w budowę.

Likwidacji otwartych rachunków powierniczych nie będzie. Mamy za to Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który zakłada nawet 5-proc. składki od każdego nowo wybudowanego mieszkania, gdy inwestycja finansowana będzie z rachunku otwartego. To oznacza wyższe ceny mieszkań?

Pierwszy projekt zakładał chyba nawet 15-proc. stawkę. Podczas debaty usłyszałam, że powinniśmy być zadowoleni, że będzie to 5 proc. Natomiast jako deweloperzy, praktycy podnosimy, że trudno nam jest ustosunkować się do tej wartości ze względu na brak precyzyjnych wyliczeń, jaka kwota w istocie miałaby pokryć ryzyko upadłości dewelopera. Zwłaszcza że od 2011 r. – a więc od kiedy obowiązuje obecna ustawa – nie upadł żaden deweloper, a prawie 90 proc. z nich stosuje otwarte rachunki powiernicze. Okazało się więc, że rachunki były dobrym rozwiązaniem na czas boomu w budownictwie i rzeczywiście się sprawdziły.

Uważamy, że jeżeli mają zostać dobezpieczone, to albo przez niższą stawkę na fundusz, albo być może powinniśmy pomyśleć o rozwiązaniach, jakie funkcjonują w innych krajach – czyli zabezpieczeniach poprzez gwarancje bankowe czy ubezpieczeniowe. W istocie jednak te 5 proc. to sporo. W przypadku 40-metrowego mieszkania, którego średnia cena to ok. 300 tys. zł, składka na fundusz może wynieść 15 tys. zł, a gdy opłatę określi się na poziomie 1 proc. – już 3 tys. zł. Problem w tym, że deweloperzy podczas kalkulacji inwestycji będą musieli brać pod uwagę tę wyższą stawkę.

Dlaczego?

Ponieważ określać będzie się ją w rozporządzeniu i w każdej chwili właściwy organ będzie mógł zwiększyć jej wysokość do ustalonych w ustawie 5 proc. A deweloperzy muszą liczyć się z brakiem możliwości zmiany ceny towaru, który sprzedają. Będziemy zatem kalkulować opłacalność danej inwestycji pod tę wyższą stawkę.

Skąd te obawy? Mówi się przecież, że mamy racjonalnego ustawodawcę.

Podobnie jak zakłada się uczciwość podatnika czy przedsiębiorcy. W związku z tym liczymy, że głos w branży, który jest dość jednoznaczny, zostanie wysłuchany. Podczas Spotkania Liderów Branży Nieruchomości apelowałam również o sensowne rozwiązanie kwestii zarządzania Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Tak, aby nie było to kolejne drogie rozwiązanie, które będzie czerpało ze środków funduszu.

Trzeba będzie stworzyć jakąś instytucję czy zasady, którymi będzie się ten fundusz kierował – co zapewne będzie się wiązało z kosztami. Dlatego apeluję o rozwiązanie jak najmniej bizantyjskie i takie, które w istocie zapewni przelewanie środków w czasie defaultu danego dewelopera. Pytania rodzi natomiast sposób, w jaki będą zagospodarowane pożytki funduszu i jak będzie kalkulowana kwota, która jest wystarczająca do zapewnienia finansowania na wypadek upadku jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów.