Domy i gotowce inwestycyjne to szansa na dobre zyski

Rynek mieszkań ogarnęła flippomania. Inwestorzy skarżą się, że zaczyna brakować odpowiednich mieszkań.

Na świecie ten sposób zarabiania na nieruchomościach jest popularny od wielu dekad. Trend dotarł także do Polski. Wyraźny odsetek zakupów nieruchomości dotyczy właśnie flippów, czyli krótkoterminowych transakcji. Kupujemy mieszkanie po cenie niższej niż rynkowa, podnosimy jej wartość poprzez remont i sprzedajemy z zyskiem.

Chętnych na ładne, wyposażone i gotowe do zamieszkania lokale zawsze będzie dużo, tym bardziej że przygotowanie mieszkania do sprzedaży zajmuje czasem parę miesięcy. A nie każdy ma czas i chęci się tym zajmować. To dobry biznes, na którym można w krótkim czasie sporo zarobić, pod warunkiem że mamy wiedzę i odpowiednie doświadczenie, by szybko ocenić, co jest okazją, a co nią nie jest. Ważna jest umiejętność szybkiego oszacowania kosztów niezbędnego remontu. Trzeba też ustalić czy nieruchomość jest pozbawiona wad prawnych. Jeśli nie jest, należy je sprawnie wyeliminować, często współdziałając ze sprzedającym.

Sporo inwestorów dysponuje relatywnie niewielkimi kwotami pozwalającymi jednak na zakup kawalerki lub mieszkania dwupokojowego w dobrej lokalizacji. Znalezienie rozsądnie wycenionych lokali w dużych miastach jest trudniejsze niż jeszcze kilka lat temu.

Co pozostaje chętnym?

Okazji należy szukać tam, gdzie konkurencja jest zdecydowanie mniejsza. Ciekawym segmentem na rynku flippów są przygotowane do sprzedaży domy i tzw. gotowce inwestycyjne. Przedmiotem transakcji są najczęściej kilkupokojowe wykończone i już wynajęte mieszkania. Lokal generuje zyski na podstawie długoterminowej umowy najmu. Nabywcami są osoby zainteresowane zarabianiem na wynajmie, które z różnych przyczyn nie chcą się samodzielnie zajmować całym procesem adaptacji i przygotowania lokalu.

Większość inwestorów woli zarabiać na wynajmie niż na flippach. Jest na rynku miejsce dla kolejnych graczy?

Zarabianie na długoterminowym wynajmie zawsze było fundamentem inwestowania w nieruchomości. Ostatnio popularny jest też wynajem krótkoterminowy. Popyt na mieszkania na wynajem nie słabnie. Najemców przybywa, zwłaszcza w dużych miastach. Do pracy, na kontrakty, przyjeżdżają pracownicy, przyjeżdżają studenci, obcokrajowcy. Lokale wynajmują też osoby, które z różnych względów nie chcą się zadłużać na zakup mieszkania.

Inwestycja w lokal na wynajem wydaje się mało ryzykowna.

Konkurencja na rynku najmu stale się zwiększa, bo na ten rynek trafiają pieniądze wycofywane z bankowych depozytów. Jestem przekonany, że ten trend utrzyma się jeszcze jakiś czas z uwagi na niskie stopy procentowe.

Będzie jednak przybywać inwestorów rozczarowanych niższymi, niż zakładali zyskami z wynajmu i nakładem pracy związanym z obsługą mieszkań. Możemy oczywiście oddać lokal w zarządzanie wyspecjalizowanej firmie, ale trzeba się wtedy liczyć ze spadkiem rentowności. Coś za coś.

Zamiast jednego małego mieszkania na wynajem bardziej opłacalny może być duży lokal wynajmowany na pokoje, a nawet na łóżka. W których miastach sprawdzi się taki biznes?

Wielu właścicieli mieszkań dostrzega, że stopy zwrotu z małych lokali są przeciętne, a gdy taką nieruchomość kredytują – praktycznie niezauważalne. Zakup nieruchomości na pokoje ma sens w większych aglomeracjach – od 100 tys., w okolicy większych zakładów pracy, uczelni, biur. Mimo pewnych niedogodności, jak brak prywatnej łazienki czy wspólna kuchnia, popyt na zakwaterowanie tego typu jest i będzie. Tak mieszkają m.in. młode osoby zaczynające pracę i studenci, którzy przyjeżdżają do miasta tylko na semestr lub dwa.

Rent Sent Housing obsługuje głównie studentów.

W wynajmie bardzo ważna jest specjalizacja. Szacuje się, że w Warszawie i okolicach uczy się ok. 250 tys. studentów, zagranicznych jest już prawie 20 tys. Rynek zakwaterowania studenckiego to wciąż pewna nisza, ale inwestycji adresowanych wyłącznie do studentów będzie coraz więcej.

Ile mieszkań ma państwa firma?

Ze względu na dość wąską specjalizację mamy w Warszawie kilkanaście obiektów przystosowanych do wynajmu studenckiego. To zarówno mieszkania z pokojami jedno-, dwu- i trzyosobowymi, jak i całe obiekty – np. kamienica w centrum zaadaptowana na akademik z prawie 60 łóżkami. Łącznie oferujemy ok. 200 miejsc noclegowych. Bazę stale powiększamy. Naszym celem jest zostanie operatorem obiektu z minimum kilkuset miejscami dla studentów. Standardem są pokoje jednoosobowe, niektóre już z aneksem kuchennym i osobną łazienką, ale dobrze sprzedają się także pokoje dwuosobowe.

Jakie lokale wynajmować na pokoje?

Warto się przyjrzeć większym mieszkaniom na rynku wtórnym, na które jest mniejszy popyt niż na kawalerki i dwa pokoje. Ceny metra kwadratowego takich nieruchomości są niższe, a koszty adaptacji na pokoje – relatywnie niewielkie. Liczy się dobry adres i bogata infrastruktura. W dużych miastach stopy zwrotu z takich inwestycji są zróżnicowane. Większość naszych projektów generuje pasywny dochód ok. 7 proc., już po odliczeniu kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Przy bardzo kreatywnym podejściu do dzielenia przestrzeni osiągamy niekiedy stopę zwrotu na poziomie 10 proc. i więcej w skali roku.

W Polsce zaczynają powstawać pierwsze prywatne akademiki. Będzie ich coraz więcej?

Nowoczesne akademiki to na razie niszowa inwestycja, która ma jednak duży potencjał wzrostu. Ze względu na nowe kierunki, stypendia i niższe koszty życia niż na Zachodzie studia w Polsce wybiera coraz więcej cudzoziemców. Szacuje się, że ok. 10 proc. popytu zaspokajają dziś domy studenckie, państwowe lub prywatne.

Miejsc w prywatnych akademikach w Polsce jest zaledwie parę tysięcy, zaś stare publiczne akademiki są od wielu lat niedoinwestowane i oferują niższy standard. Studenci są zmuszeni do poszukiwania prywatnych mieszkań. Realnym problemem dla zagranicznych studentów nie jest cena, ale brak znajomości języka i możliwości porozumienia się z właścicielem mieszkania.