Szansa na odrodzenie budownictwa spółdzielczego

Spółdzielnie mieszkaniowe już na początku XXI wieku zaczęły przegrywać w Polsce konkurencję ze spółkami deweloperskimi. Likwidacja monopolu spółdzielni mieszkaniowych po 1989 roku była traktowana jako kolejny krok w stronę wolnorynkowego ustroju gospodarczego.

Przeciwnicy spółdzielczości w budownictwie PRL wskazywali na wszystkie patologie obalanego systemu: kilkunastoletnie kolejki po mieszkanie, wszechwładza nie zawsze uczciwych prezesów spółdzielni, przyznawanie lokali osobom lojalnym wobec władzy i karanie niepokornych brakiem przydziału mieszkaniowego. Nowy system, w którym spółdzielnia mieszkaniowa traktowana jest na równi z innymi podmiotami, bez obowiązku realizowania programów rządowych, sprawił, że dziś każdy może kupić nieruchomość bez łaski państwa i na własny rachunek.

Już po wprowadzeniu w życie nowej Konstytucji z 1997 roku na rynku nieruchomości można było zaobserwować słabnący rozwój spółdzielczego zasobu mieszkaniowego, który na przestrzeni kilku kolejnych lat przerodził się w głęboki regres. Poważnym ciosem osłabiającym pozycję dawnego hegemona była ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku, wprowadzająca zupełnie nowe definicje, określająca cechy i ustalająca inne metody funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych po transformacji ustrojowej. Jeszcze poważniejszy regres budownictwa spółdzielczego nastąpił po 2008 roku – został wywołany likwidacją Krajowego Funduszu Mieszkaniowego utworzonego w celu zapewnienia dostępu do mieszkań osobom o średnich dochodach.

Aktualne dane Głównego Urzędu Statystycznego pokazują, że nowe inwestycje budowlane spółdzielni stanowią margines ogólnej liczby inwestycji w sektorze nieruchomości. W latach 2015–2017 polskie spółdzielnie wybudowały tylko 7,1 tys. mieszkań, gdy tymczasem deweloperzy – 105 tys.

Spółdzielnie mimo braku nowych inwestycji budowlanych nie zniknęły. W 2013 r. w Polsce działało ich 4 tys., choć 15 było w stanie upadłości, a sześć w likwidacji. Obecnie według szacunków GUS w Polsce jest 3,5 tys. spółdzielni mieszkaniowych, lecz ich rola sprowadza się w głównej mierze do zarządzania lokalami wybudowanymi w przeszłości. Lokali spółdzielczych mamy najwięcej w Europie: ponad 2,2 mln. Mieszka w nich 10 mln obywateli.

Nowy oddech

W zdecydowanej większości miast z inicjatywy spółdzielni nie powstają obecnie żadne nowe nieruchomości. Najwięcej mieszkań spółdzielczych w okresie 2015–2018 powstało w Rzeszowie (1168 lokali), na drugim miejscu znalazła się Warszawa (1154). Niewielką aktywność w tym zakresie wykazały spółdzielnie w Lublinie (401), w Gorzowie Wielkopolskim (342), Gdańsku (283), Krakowie (245) oraz Kielcach (236). W pozostałych miastach na prawach powiatu liczba mieszkań ukończonych przez spółdzielnie nie przekroczyła 200.

W związku z pewnym niewielkim w skali kraju ożywieniem szczególnie na rynku warszawskim i rzeszowskim rodzi się pytanie, czy mieszkania budowane przez spółdzielnie mogą być dziś atrakcyjne?

– W obliczu ogromnego wzrostu cen mieszkań, jaki wystąpił w latach 2005–2007 droga uzyskania mieszkania poprzez przystąpienie do dużej, silnej ekonomiczne spółdzielni mieszkaniowej znowu okazała się materialnie atrakcyjną formą zdobycia mieszkania – ocenia Arkadiusz Peisert z Uniwersytet Gdańskiego, autor specjalistycznej książki: „Spółdzielnie mieszkaniowe – pomiędzy wspólnotą obywatelską a alienacją". – W ostatnich kilku latach spółdzielnie znalazły się w korzystnej sytuacji. Po pierwsze mogą wybrać model prawny, na podstawie którego planują nowe inwestycje, do wyboru są dwa modele. Po drugie wiele spółdzielni posiada działki w miastach, których nie muszą kupować, co dodatkowo obniża koszty budowy nowych budynków – dodaje ekspert.

Spółdzielnie decydują się nieraz wykorzystać wolną przestrzeń na wybudowanych wcześniej osiedlach w celu wzniesienia nowych zabudowań. Niekiedy wykorzystują również tereny wykupione na początku XX wieku pod inwestycje społeczne – na skutek zmian regulacji prawnych mogą wykorzystywać je teraz pod inwestycje komercyjne.

Atutem terenów należących do spółdzielni mieszkaniowych jest często dobra lokalizacja w centrum oraz rozwinięta infrastruktura handlowa (sklepy, usługi, bazarki) i kulturalna (świetlice, kluby) powstająca w danej okolicy przez dekady. Z tych samych powodów – dobrej lokalizacji i infrastruktury – ceny używanych mieszkań spółdzielczych nie tracą na wartości i nadal są chętnie wybierane przez dzisiejszych klientów.

Nieśmiały powrót

– Na rynku nieruchomości obserwujemy w ostatnich latach nieśmiały powrót budownictwa spółdzielczego. Spółdzielnie oddają do użytku nowe lokale mieszkalne, często wybudowane na działkach należących do spółdzielni wcześniej, co teoretycznie powinno obniżać finalne koszty ukończonej inwestycji. Obecnie jednak kupno nowego mieszkania od spółdzielni odbywa się na podobnych warunkach i za podobną cenę jak od dewelopera – mówi Maciej Górski, adwokat, ekspert prawa nieruchomości, członek parlamentarnego zespołu ds. uregulowania spraw własnościowych. – Być może zalet budownictwa spółdzielczego należy szukać nie w cenie, lecz w późniejszym funkcjonowaniu np. pozycji właściciela posiadającego szerokie prawa jako członek spółdzielni. Spółdzielnie funkcjonują często sprawniej niż wspólnoty tworzone w inwestycjach deweloperskich – dodaje Górski. Zwraca uwagę, że budownictwo spółdzielcze niesłusznie postrzega się jednowymiarowo jako przestarzały relikt PRL.