Czasem liniowy lepszy niż ryczałt

Mieszkanie czy dom w dzisiejszych czasach stały się nie tylko dobrą formą lokowania wolnych środków, ale też źródłem dodatkowego zarobku. Oczywiście decydując się na takie zarabianie, trzeba liczyć się z koniecznością oddania części zysku fiskusowi.

Ustawodawca – wiedząc jednak jak ten rodzaj aktywności zagrożony jest ukrywaniem w szarej strefie – zadbał, by przepisy podatkowe maksymalnie zachęcały do legalizowania umów. W konsekwencji przewidział kilka sposobów opodatkowania najmu poprzez PIT. Ale to, co opłaca się przy jednym małym lokum, niekoniecznie sprawdzi się przy dużym, drogim apartamencie.

Mniej szarej strefy

O tym, że Polacy coraz więcej inwestują w nieruchomości na wynajem i coraz chętniej dzielą się zyskami z fiskusem, świadczą oficjalne statystyki resortu finansów. Z danych za 2017 r. (rozliczenie za 2018 r. dopiero przed nami) wynika, że aż 562 884 zeznań złożyli podatnicy, którzy ryczałt wybrali wyłącznie do przychodów z najmu, dzierżawy itd. poza działalnością. To o 53 891 zeznań więcej niż za 2016 r.

Tendencję wzrostową w legalizowaniu umów widać też w kategorii tzw. najmu okazjonalnego. Zgłosiło go w 2017 r. 14 886 podatników ryczałtowców (o 5 002 więcej niż w 2016 r). Kolejnych 1711 – o 339 więcej niż w 2016 r. – zgłosiło się do opodatkowania w innych formach: 1697 płacących PIT przy zastosowaniu skali podatkowej i 14 korzystających ze stawki liniowej.

To, jak opodatkowane będą zyski z najmu i umów o podobnym charakterze, zasadniczo zależy od woli podatnika. Dla osób, które nie chcą zakładać firmy, do wyboru mają ryczałt i opodatkowanie na zasadach ogólnych, czyli według skali. Może się jednak okazać, że bardziej opłacalne jest zarejestrowanie działalności, bo to daje możliwość wyboru opodatkowania firmy albo na zasadach ogólnych, albo liniowej stawki PIT, która jest zarezerwowana dla firm i pozwala płacić 19 proc. podatek, bez względu na zyski. Wybór formy najmu i sposobu opodatkowania zależy więc od okoliczności, zasad najmu, kosztów itd., a przy dużej skali przedsięwzięcia założenie firmy może być koniecznością.

Eksperci podatkowi podkreślają, że decydując się na konkretną formę rozliczeń z fiskusem, każdy wynajmujący powinien brać pod uwagę nie tylko to, co będzie bardziej opłacalne, ale równocześnie bezpieczne podatkowo. Podatnik, który ma jedno czy dwa mieszkania bez większego ryzyka może traktować tę aktywność jako najem prywatny. Jego zyski będą opodatkowane według stawki 18 proc. do wysokości przychodu nieprzekraczającej progu skali podatkowej, a powyżej 85 528 zł zapłaci 32 proc.

Jak wyjaśnia Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający w LTCA, zaletą tej metody rozliczeń jest brak nadmiernych formalności. Podatnik nie musi zakładać działalności i dopełniać wszystkich obowiązków związanych z jej prowadzeniem. A co ważne, ma prawo do kosztów, których nie ma przy ryczałcie.

Przy najmie prywatnym (bez firmy) zamiast opodatkowania na zasadach ogólnych, czyli według skali, podatnik może wybrać ryczałt ewidencjonowany. Która opcja jest lepsza?!

– W celu ustalenia, jaka forma rozliczeń podatku od najmu jest dla właściciela nieruchomości najkorzystniejsza, należy wykonać szczegółowe obliczenia dla konkretnego przypadku. Bez tego można udzielić jedynie ogólnych wskazówek – podkreśla Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP Kolibski Nikończyk Dec i Partnerzy.

Niemniej w ocenie eksperta o ryczałcie powinny pomyśleć osoby, które chcą do minimum ograniczyć swoje obowiązki oraz ryzyko sporu z urzędem skarbowym. Przy tej metodzie jest bowiem najmniej formalności (brak ewidencji, uproszczone zasady wyboru). Nie występują też wątpliwości dotyczące zasadności rozliczenia kosztów, bo podatnik nie ma do nich prawa. Za wyborem ryczałtu przemawiają zatem niskie koszty ponoszone przez wynajmującego.

– Jeśli właściciel nieruchomości nie planuje remontów, nie płaci składki ubezpieczeniowej lub jest ona stosunkowo niewysoka, nie spłaca odsetek od kredytu na zakup wynajmowanej nieruchomości, nie korzysta z usług agencji nieruchomości i nie ponosi innych istotnych kosztów to przemawia to za wyborem ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – rekomenduje Konrad Piłat.

Istotne jest także to, jakie koszty mógłby uwzględnić wynajmujący z tytułu amortyzacji. Na to z kolei składa się wiele różnych czynników, m.in. wartość początkowa, stawka amortyzacyjna oraz forma nabycia: odpłatna albo nieodpłatna.

Zdaniem eksperta, jeśli więc np. wynajmujący otrzymał nieruchomość w darowiźnie od najbliższej rodziny w 2018 r., to nie uwzględni kosztów jej amortyzacji, nawet gdyby wybrał zasady ogólne opodatkowania najmu. To będzie argument za ryczałtem, ponieważ pozwala to na zastosowanie niższej stawki podatku.

Ważnym czynnikiem, który może przesądzić o sposobie opodatkowania najmu, jest ogólna sytuacja finansowa podatnika – czyli czy ma inne dochody opodatkowane według skali. Jeśli bowiem są one na tyle wysokie, że podatnik nawet bez uwzględniania najmu od części dochodu płaci 32 proc. PIT, to oznacza, że jeśli opodatkuje najem na zasadach ogólnych i osiągnie dochód, to w całości będzie on opodatkowany 32-proc. podatkiem. W takiej sytuacji ryczałt często będzie korzystniejszy.

Ostatnią kwestią, o której warto pamiętać, jest ważna zmiana wprowadzona w 2018 r. Od tego roku dotychczasowa 8,5-proc. stawka ryczałtu przy najmie i dzierżawie obowiązuje, ale tylko do 100 tys. zł. Od nadwyżki przychodów ponad 100 tys. zł stawka rośnie do 12,5 proc. Przy czym małżonków obowiązuje jeden łączny limit, a nie po 100 tys. zł na każdego.

– Jeśli przychody z najmu przekraczają 100 tys. zł, to ryczałt od nadwyżki opłacany jest według 12,5 proc. stawki. To zmniejsza atrakcyjność tej formy opłacania podatku – wskazuje Piłat.

Firma – plusy i minusy

Opodatkowanie wynajmu mieszkań w ramach działalności ma plusy, ale i minusy.

Jak tłumaczy Grzegorz Niebudek, minusem jest spory formalizm, a zwłaszcza obowiązek odprowadzania składek na ubezpieczenia społeczne. Niewątpliwym plusem zaś możliwość wyboru jako sposobu opodatkowania firmy liniowej 19-proc. stawki PIT, która będzie się opłacała podatnikom mającym dużą liczbę mieszkań lub wysokowartościowe nieruchomości (o dochodach powyżej 85 528 zł).

– Kolejną zaletą jest możliwość odliczenia od przychodów kosztów działalności. Zakupy artykułów biurowych, sprzętu komputerowego, koszty samochodu czy abonament za telefon wykorzystywane w ramach działalności pomniejszą zatem przychód podatnika – wskazuje ekspert.

Osoby, które systematycznie inwestują w nieruchomości na wynajem, muszą pamiętać o jednej kwestii. W świetle ustawy o PIT to, czy ktoś jest przedsiębiorcą, czy nie, nie zależy od formalności, zgłoszeń czy subiektywnego przekonania. Decydują o tym obiektywne okoliczności. Decydujące kryteria to takie, czy działalność ma charakter zarobkowy, jest prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Nie każdy podatnik ma więc wybór.

– Rozliczenie wynajmu jako osoba prywatna może zostać zakwestionowane, szczególnie przy wynajmie większej liczby mieszkań. Wynajem mieszkań może zostać uznany za działalność gospodarczą, jeżeli podatnik będzie posiadał w tym zakresie zorganizowaną strukturę do obsługi najmu np. biuro, stronę www, będzie działał w celu zarobkowym, a najem będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły – podkreśla Grzegorz Niebudek.

Nie bez znaczenia są również uprzednie działania podatnika. Przykładowo wynajem dziedziczonej nieruchomości nie świadczy o wykonywaniu najmu w ramach działalności, natomiast zakup lokalu w wyraźnym celu jego dalszego wynajęcia, może przesądzać o opodatkowaniu najmu w ramach firmy.