Czego może wymagać najemca

Czy wynajmując mieszkanie na krótko, np. na kilka tygodni w czasie wakacji, trzeba zawsze podpisywać umowę najmu?

Weronika Juszczyk: Jeżeli lokal mieszkalny służy celom podobnym do pomieszczeń w hotelach czy pensjonatach, można uznać, że takie korzystanie z niego nie będzie podlegać przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy. Zatem do typowego najmu krótkotrwałego zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego, który nie przewiduje rozgraniczenia najmu długotrwałego od krótkotrwałego.

Zgodnie z art. 660 kodeksu cywilnego zachowanie formy pisemnej jest wymagane dla umów najmu zawieranych na okres dłuższy niż rok. Przy najmie krótkoterminowym teoretycznie wystarczy więc forma ustna umowy. Polecam jednak stosowanie formy pisemnej. To ułatwi, w przypadku ewentualnego sporu z najemcą, ustalenie jego zobowiązań wynikających z najmu.

Co powinno się znaleźć w dobrej umowie najmu? Jakie zapisy są kluczowe z punktu widzenia i wynajmującego, i najemcy?

Umowa najmu powinna przede wszystkim zawierać datę i miejsce jej zawarcia, oznaczenie stron, określenie przedmiotu najmu, czasu trwania umowy oraz wysokość uzgodnionego czynszu i sposób jego płatności. Przy czym najkorzystniejsze dla wynajmującego jest ustalenie czynszu dziennego. Ma to znaczenie w przypadku ewentualnych opóźnień najemcy w płatnościach, jako że zgodnie z kodeksem cywilnym umowę najmu można wypowiedzieć w przypadku zalegania przez najemcę z czynszem za dwa okresy płatności.

Niestety, w takiej sytuacji należy udzielić najemcy dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie płatności. Nie zmienia to jednak faktu, iż ograniczymy przebywanie niesolidnego najemcy w lokalu do niezbędnego minimum.

Warto też zadbać o zapisy dotyczące kaucji gwarancyjnej na zabezpieczenie ewentualnych szkód w lokalu wyrządzonych przez najemcę, bądź też płatności uzgodnionego czynszu.

Najemca lokalu odpowiada za szkody jedynie przez siebie zawinione

O czym jeszcze trzeba pamiętać?

Warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy określający wyposażenie lokalu oraz doprecyzować, kto ponosi koszty zużytych mediów. Zwyczajowo przy najmie krótkotrwałym opłaty za media zawarte są w czynszu.

Najemca powinien zadbać o ustalenie, ile osób może wraz z najemcą korzystać z lokalu oraz sprawdzić, czy wynajmujący nie przerzuca na niego nieuzasadnionych kosztów napraw w lokalu. Jeżeli lokal lub jego wyposażenie w dniu przekazania go najemcy posiada jakieś wady, usterki czy też uszkodzenia, najemca powinien dopilnować, aby protokół je opisywał. Zabezpieczy go to przed ponoszeniem nieuzasadnionych kosztów napraw.

Co się stanie, jeśli w czasie najmu lokalu np. stłucze się szyba w oknie na skutek przeciągu albo popsuje zmywarka? Kto odpowiada za szkody, gdy umyślnej dewastacji nie było?

Najemca odpowiada jedynie za szkody przez siebie zawinione. Z kolei wynajmujący powinien zadbać o zawarcie umowy ubezpieczenia lokalu, aby zabezpieczyć się przed zdarzeniami losowymi. Uszkodzenia, które nie wynikają z winy najemcy, naprawia wynajmujący.

Jakich zabezpieczeń ma prawo żądać właściciel lokalu w przypadku umowy krótkoterminowej?

Polskie prawo nie przewiduje specjalnych zasad dotyczących zabezpieczeń krótkoterminowej umowy najmu. Jak przy każdym najmie, standardem jest wpłacenie kaucji gwarancyjnej na zabezpieczenie ewentualnych zniszczeń w lokalu czy też płatności czynszu.

W przypadku, gdy właściciel lokalu wymaga od najemcy powstrzymania od określonego zachowania (np. od palenia papierosów bądź też niewprowadzania do lokalu zwierząt), może zapisać w umowie najmu kary umowne za każdy przypadek naruszenia przez najemcę zakazów obowiązujących w lokalu.

Wynajmujący powinien też zadbać o wprowadzenie kary umownej za bezumowne korzystanie z lokalu, czyli takie korzystanie, gdy najemca pomimo wygaśnięcia umowy najmu dalej w lokalu przebywa.

Warto też rozważyć wprowadzenie regulaminu korzystania z lokalu, który powinien m.in. mówić o konsekwencjach działań najemcy niezgodnych z regulaminem. Wprowadzenie regulaminu pozwoli wynajmującemu ograniczyć treść umowy najmu do niezbędnego minimum, tj. do określenia stron umowy, okresu obowiązywania umowy oraz wysokości czynszu. Najemca winien w takim przypadku złożyć oświadczenie – wystarczy stosowna klauzula w umowie najmu – że z regulaminem korzystania z lokalu się zapoznał.

Na jakie zapisy w umowie na pewno nie należy się zgadzać? Które mogą okazać się pułapką w przypadku umowy najmu krótkotrwałego?

Na pewno należy zadbać o to, aby z umowy wyraźnie wynikało, że jest to umowa najmu krótkoterminowego, która nie jest zawierana w celu zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych najemcy, wobec czego nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Jest to o tyle ważne, iż w przeciwnym razie najemca korzysta z szerokich uprawnień, przede wszystkim utrudniających wynajmującemu jego usunięcie z lokalu.

Natomiast najemca powinien zwrócić uwagę na to, czy umowa najmu nie zawiera kosztów ukrytych, np. za sprzątanie. Jeżeli dana umowa odnosi się do regulaminu korzystania z lokalu, najemca powinien zapoznać się z jego postanowieniami, aby mieć świadomość, jakie korzystanie z lokalu jest dozwolone.