Do jakich pomieszczeń ma dostęp właściciel lokalu

Czytelnik robi remont i ma problem z dostępem do zaworów z wodą. Prosi o wyjaśnienie, kto ma dostęp do miejsca, w którym znajdują się zawory odcinające wodę zimną i ciepłą w pionie zasilającym lokal członka wspólnoty?

Paweł Puch: Zanim odpowiem, chciałbym przypomnieć, że we wspólnotach mieszkaniowych istnieją dwa rodzaje nieruchomości: wspólna i odrębne lokale. Właściciele korzystają ze swoich lokali oraz wraz z innymi właścicielami lokali z nieruchomości wspólnej, np. z klatek schodowych, korytarzy, wind, parkingów. Jednak podczas gdy z lokali właściciele korzystają tak, jak sami postanowią, to z części wspólnych korzystają tylko zgodnie z ich przeznaczeniem i w taki sposób, jaki nie ogranicza korzystania innym właścicielom.

Sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oprócz zarządu we wspólnocie mieszkaniowej może występować jeszcze zarządca lub administrator. W zależności od podziału obowiązków między zarządem i zarządcą czy administratorem, dokumenty wspólnoty mieszkaniowej i klucze do poszczególnych pomieszczeń znajdują się w dyspozycji albo jednego z członków zarządu, albo zarządcy czy administratora.

Czy członek wspólnoty może prosić, czy nawet ma prawo żądać, w uzasadnionych przypadkach otwarcia pomieszczenia z zaworami, jeżeli jest to związane z koniecznością odcięcia wody w lokalu?

W nieruchomości wspólnej są pomieszczenia, które ze względu na urządzenia, jakie się w nich znajdują, nie są ogólnodostępne np. kotłownia, wymiennikownia itp. Pomieszczenia te są zamknięte, gdyż konieczne jest zapewnienie ochrony urządzeniom przed zniszczeniem przez osoby trzecie.

Jeżeli w mieszkaniu przeprowadzany jest remont, do którego wykonania konieczny jest dostęp do zaworu znajdującego się w jednym z zabezpieczonych pomieszczeń, wówczas właściciel lokalu powinien zwrócić się do zarządu lub zarządcy, aby uzgodnić z nim termin i sposób udostępnienia.

Jeżeli zarządca jest zobowiązany udostępnić pomieszczenie, a nie chciało mu się jechać do budynku, tylko zlecił usługę firmie zewnętrznej – to czytelnik powinien odmówić jej zapłaty, odsyłając do zarządcy

Oczywiście zarząd lub zarządca powinni umożliwić właścicielowi odcięcie wody w celu wykonania remontu w lokalu. Jednak w jaki sposób dokonać tego odcięcia, nie jest kwestią, którą właściciel może narzucać w sposób sobie tylko wygodny wspólnocie mieszkaniowej. Zarząd lub zarządca powinni mieć przede wszystkim na uwadze zapewnienie innym właścicielom lokali korzystania z instalacji bez zbędnych zakłóceń.

Zatem zarząd ma prawo np. postawić warunek, że odcięcie wody w budynku możliwe jest tylko w czasie, gdy większość właścicieli przebywa w pracy, i dążyć do ustalenia maksymalnie krótkiego czasu, kiedy inni mieszkańcy pozbawieni będą dostępu do wody.

Czy administrator, zarządca, zarząd, mogą narzucać wykonanie usługi w części wspólnej (np. zakręcenie zaworów zimnej i ciepłej wody) wyłącznie przez konserwatora?

Zarząd lub zarządca mają prawo nie udostępnić kluczy do pomieszczenia, w którym znajduje się zawór, zwłaszcza jeżeli znajdują się tam inne urządzenia, i umożliwić dostęp do pomieszczenia tylko pod swoim nadzorem.

Klucze te właściciel lokalu przekazuje bowiem wykonawcom, którzy mogą zakręcać i odkręcać wodę według własnego widzimisię. Z reguły trudno tutaj liczyć na odpowiedzialne zachowanie właścicieli. Ponadto każdy rozsądny zarządca zdaje sobie sprawę, że jeżeli klucze będą krążyć bez nadzoru, to wcześniej czy później może dojść do kradzieży urządzeń, a ustalenie sprawcy nie będzie możliwe. W takiej sytuacji odpowiedzialność spadnie na zarządcę, który nie dołożył należytej staranności przy zabezpieczeniu majątku wspólnoty.

Czytelnik pyta dalej: czy posiadanie klucza do pomieszczeń z zaworami wyłącznie przez konserwatora, który za każdy przyjazd żąda dodatkowej zapłaty, jest prawnie uzasadnione? Czy konserwator za przyjazd i odcięcie wody w pionie zimnej i ciepłej wody może żądać zapłaty i na jakiej podstawie?

Można narzucić, aby dostęp do zamkniętego pomieszczenia odbywał się tylko pod nadzorem. Kwestią do rozstrzygnięcia jest natomiast to, czy taki dostęp powinien być odpłatny. Będzie to zależało od umowy, jaką zarządca ma zawartą ze wspólnotą mieszkaniową, a w szczególności ze sposobu wynagrodzenia, jaki ustalono w umowie. Np. w zasadach wynagradzania zarządcy powinno zostać określone, czy w sytuacjach, gdy jego przyjazd do budynku jest konieczny, a mieści się w zakresie jego obowiązków, dostanie za to dodatkowe wynagrodzenie.

Moim zdaniem, jeżeli zarządca ma tylko stałe wynagrodzenie, to nie może żądać dodatkowego wynagrodzenia za obowiązki, które na nim spoczywają. Fakt czy zarządca sam wykonuje te obowiązki, czy przez swoich pracowników, czy też za pomocą firmy zewnętrznej, jest tutaj kwestią bez znaczenia.

Co zatem można poradzić czytelnikowi?

W razie wątpliwości w interpretacji postanowień umowy z zarządcą, jeżeli klucze znajdują się właśnie u niego, to należy uznać, że na zarządcy spoczywa obowiązek udostępnienia pomieszczenia z zaworami wody. Jeżeli przy wykonaniu tego obowiązku zarządca posłuży się firmą zewnętrzną, to jest to jego decyzja i jego umowa z tą firmą.

Upraszczając: należy uznać, że jeżeli zarządca jest zobowiązany udostępnić pomieszczenie, a nie chciało mu się jechać do budynku, tylko zlecił usługę firmie zewnętrznej – np. konserwatorowi – to czytelnik powinien tej firmie odmówić zapłaty i odesłać ją w tej sprawie do zarządcy.

Czy konserwator ma prawo do monopolu, jeśli chodzi o proste naprawy?

Jeśli chodzi o drobne naprawy w nieruchomości wspólnej, to zleca je zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca w ramach środków przekazanych im do dyspozycji, a koszty tych napraw ponoszą wszyscy właściciele lokali.

Jeżeli właściciele w uchwale nie zobowiążą zarządcy do określonego działania przy zlecaniu i wykonaniu prac, np. zorganizowania przetargu, zarząd lub zarządca zleca wykonanie napraw według własnej oceny.

Zatem tak jak my korzystamy przy naprawach ze znanych fachowców, tak samo zarząd czy zarządca zleca wykonanie napraw znanym sobie i sprawdzonym fachowcom.

Wspólnota mieszkaniowa może też zawrzeć umowę z firmą zewnętrzną, np. konserwatorem, w ramach której zleci mu stałe wykonywanie drobnych napraw w budynku. Wówczas dany konserwator będzie wykonywał wszystkie drobne prace w ramach umowy.

Taka umowa oczywiście dotyczy napraw w nieruchomości wspólnej i nie ogranicza właścicieli lokali w samodzielnym wybieraniu wykonawców napraw dotyczących ich lokali.

Czy dokumentację z remontów budynku (umowy, faktury etc.) członek wspólnoty może wypożyczyć do domu, aby się z nią zapoznać?

? Prawo wglądu do dokumentów nie oznacza możliwości ich wypożyczenia do domu. Oryginały dokumentów nie mogą opuścić biura zarządu lub zarządcy. Zarząd nie powinien ich nawet wypożyczać w celu zrobienia ksero poza biurem, tylko sam powinien je skserować.

? Do niedawna wgląd do dokumentów polegał na tym, że członek wspólnoty ustalał, do jakich dokumentów chce mieć wgląd i uzgadniał z zarządem termin spotkania. W obecności członka zarządu przeglądał przygotowane dokumenty i robił sobie notatki.

? Jeśli możliwe jest zrobienie ksero, członek wspólnoty ustala, jakie dokumenty chce, aby mu skopiować. Następnie w domu może bez pośpiechu zapoznać się z ich treścią.

? Ostatnio coraz częściej skanuje się dokumenty we wspólnotach i zgrywa na dyski przenośne lub przesyła członkowi wspólnoty na wskazany e-mail.

? Wkrótce wgląd w dokumenty prawdopodobnie będzie polegać na dostępie do nich przez stronę internetową wspólnoty mieszkaniowej. Wszystkie dokumenty będą tam umieszczane, a każdy członek wspólnoty będzie miał kod dostępu i będzie mógł je przeglądać, kiedy będzie chciał, wchodząc na stronę internetową wspólnoty.

Więcej poradników mieszkaniowych: www.rp.pl/nieruchomosci

Paweł Puch