Mała firma w magazynie

Deweloperzy dużych parków magazynowych postanowili wyprowadzić małe przedsiębiorstwa z garaży. – Z myślą o firmach, które potrzebują powierzchni magazynowej, jakiej nie można wydzielić w obiektach wielkopowierzchniowych, powstał nowy produkt: small business units, tzw. SBU. W odróżnieniu od parków logistycznych oferujących duże magazyny, inwestycje SBU wyróżniają się położeniem w biznesowo-przemysłowych dzielnicach dużych miast – mówi Waldemar Witczak, dyrektor regionalny firmy Segro.

– Pojawienie się w ofercie modułów typu SBU jest odpowiedzią na potrzeby firm działających w mniejszej skali, które zgłaszają zapotrzebowanie na kilkusetmetrowe moduły biznesowe z przeznaczeniem na biura, małe magazyny oraz lekką produkcję – dodaje.

Dla kogo SBU?

Bartosz Mierzwiak, wiceprezes firmy deweloperskiej Prologis Polska, mówi, że small business units powstały z myślą o firmach rozwijających się, które wynajem małych modułów traktują jako okres przejściowy bądź początek profesjonalizacji procesu magazynowania i dystrybucji.

– To również rozwiązanie dla firm, które ze względu na wielkość sprzedaży nie potrzebują dużej przestrzeni magazynowej, ale cenią sobie wysoką jakość i bezpieczeństwo, jakie gwarantują nowoczesne obiekty dystrybucyjne. Należy tu wspomnieć o firmach, które powierzchnię magazynową wykorzystują do przeprowadzania badań jakościowych i ekspertyz. Działy badań i rozwoju budują w nich coś w rodzaju wielkopowierzchniowego laboratorium, gdzie dokonują specjalistycznych pomiarów – opowiada Mierzwiak.

Waldemar Witczak dodaje, że zapotrzebowanie na małe boksy magazynowe zgłaszają w dużej mierze firmy eksportowo-importowe i dystrybucyjne, a także sklepy e-commerce.

– Obiekty typu SBU cieszą się dużym powodzeniem również wśród spółek oferujących produkty znanych marek, którym zależy nie tylko na dogodnym dostępie do magazynów dla swoich klientów, ale również reprezentacyjnym otoczeniu oraz możliwości zaaranżowania przestrzeni ekspozycyjnej. Do najbardziej atrakcyjnych lokalizacji należą miasta charakteryzujące się dużą gęstością zaludnienia, położone w obrębie tradycyjnych ośrodków magazynowo-logistycznych w kraju, m.in. Warszawa, Łódź i Katowice –dodaje Waldemar Witczak.

Gdzie po mały boks?

Niewielkie powierzchnie magazynowe można znaleźć w kilku projektach w kraju. Przykładowo w Warszawie w kompleksach Ideal Idea, Gate One, AIG Ursus, w Łodzi w Segro i ŁBP, we Wrocławiu – w parkach WBP i Prologis, a w Krakowie w kompleksach BIK, MARR, podaje firma Cushman & Wakefield.

– Mały najemca ma coraz więcej możliwości znalezienia powierzchni dla siebie w ramach SBU. Ten segment rynku długo był niedoceniany. Dziś widzimy, że coraz większa liczba deweloperów zaczyna dostrzegać potencjał „małych modułów", czyli projektów oferujących magazyny już od ok. 500–600 mkw. powierzchni – zapewnia Aleksander Kuźniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni magazynowych w firmie CBRE. – Przykładem tego typu obiektów może być projekt polskiego dewelopera, który buduje w już trzecią fazę parku przy ulicy Działkowej w Warszawie. Z istniejących obiektów małe moduły możemy znaleźć również np. w Warsaw Distribution Center czy Distribution Park Okęcie.

Również międzynarodowi deweloperzy dostrzegli potencjał małych biznesowych jednostek magazynowych – np. firma Prologis budująca tego typu obiekt  w okolicach wrocławskiego lotniska oraz Panattoni w Gdańsku.

Za co płaci najemca

1. Lokalizacja

Małe moduły magazynowe powstają w miastach. Dzięki temu  nie trzeba jeździć po partie towaru daleko, do parków logistycznych w strefach przemysłowych za miastem.

2. Udogodnienia

Oprócz profesjonalnego składowania właściciele kompleksów zapewniają dodatkowe usługi małym najemcom. Poza sprzątaniem, ochroną pomogą także ulokować towar. Obok magazynu można również wynająć biuro.

3. Koszty najmu

Stawki wyjściowe  w Warszawie wynoszą ok. 4,5–5,5 euro za mkw. miesięcznie, podczas gdy  w Łodzi i Wrocławiu jest to ok. 3,9–4,2 euro za mkw. – podaje Cushman & Wakefield (C&W).Opłaty eksploatacyjne wahają się w przedziale 5–8 zł za mkw.

4. Upusty

Joanna Sinkiewicz, ekspert firmy C&W, mówi, że deweloperzy proponują różnego rodzaju upusty i bonusy najemcom, np. zwolnienia czynszowe, które wyraźnie obniżają koszt najmu. Warto więc twardo negocjować.

Opinie

Joanna Sinkiewicz, starszy negocjator w dziale powierzchni przemysłowych w Cushman & Wakefield

Klient poszukujący magazynu musi precyzyjnie zdefiniować swoje potrzeby. Kolejnym ważnym etapem jest analiza rynku i możliwości oraz wad i zalet poszczególnych rozwiązań. Łatwo zginąć w gąszczu propozycji, dlatego firmy poszukujące magazynów, w tym również małych modułów, zachęcam do skorzystania z profesjonalnego doradztwa. Ekspert przygotuje dla najemcy szczegółową analizę możliwości i przedstawi różne scenariusze. Poszczególne parki magazynowe, a nawet konkretne lokalizacje czy budynki, mają swoje zalety i wady. Doświadczony specjalista pomoże klientowi zdefiniować plusy i minusy różnych rozwiązań, przygotuje analizę finansową. Wynajem małej powierzchni magazynowej to dla wielu firm duży krok w rozwoju.

Aleksander Kuźniewski, starszy negocjator w dziale powierzchni magazynowych w CBRE

Firma, która samodzielnie szuka niewielkiego magazynu, przede wszystkim powinna dokładnie określić budżet, jakim dysponuje, czyli wysokość czynszu, jaki jest w stanie zapłacić za wynajem mkw. Ważne jest też wyznaczenie optymalnej lokalizacji bądź jej pożądanych cech. Trzeba również określić nie tylko potrzeby firmy co do obecnego zapotrzebowania na powierzchnię, ale także oszacować potrzeby przy dalszym rozwoju. Jeżeli firma wie, że będzie potrzebowała więcej magazynu, warto wziąć pod uwagę koszty związane z ewentualną relokacją w przyszłości. Lepiej więc wybrać moduł magazynowy w projekcie, którym jest możliwość znalezienia dodatkowej powierzchni w obrębie tego samego kompleksu.

Waldemar Witczak, dyrektor regionalny w firmie Segro