Gdzie mieszkania staniały najbardziej

To dobra wiadomość dla osób, które planują kupić mieszkanie w najbliższym czasie, ale fatalna dla sprzedających – zarówno deweloperów, jak i indywidualnych właścicieli. W tym roku o klienta może być jeszcze trudniej, a ceny – jak zapewniają analitycy – pozostaną w trendzie spadkowym. I to zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

O ile taniej

– Rok 2012 był już piątym z kolei okresem spadku średnich cen mieszkań, nowych i używanych, w największych miastach Polski. Na przykład  w Warszawie przeciętna stawka transakcyjna na koniec grudnia ub.r. spadła do 7134 zł za mkw., czyli o 522 zł w porównaniu z grudniem 2011 r. Jednak w skali całego 2012 r. największy spadek cen transakcyjnych odnotowaliśmy na krakowskim rynku mieszkaniowym – o 663 zł za mkw. –  wylicza Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich, wiceprezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji. Z danych kierowanego przez niego Centrum Amron wynika, że w ciągu ostatniego roku znacznie obniżyły się także kwoty, za jakie sprzedawano mieszkania w Gdańsku – o 545 zł za mkw. rok do roku, a także w Łodzi – o 460 zł za mkw. oraz we Wrocławiu – o  414 zł za mkw.

54 tysiące nowych mieszkań czeka na nabywców w największych miastach Polski

– Do spadku cen lokali przyczynił się głównie systematyczny wzrost podaży nowych mieszkań, obserwowany od połowy 2010 r., oraz coraz trudniej dostępny kredyt hipoteczny – uważa Furga. Dodaje, że sytuacja w mieszkaniówce nie była bez znaczenia dla rynku kredytów hipotecznych. – Wyniki za rok 2012 okazały się gorsze niż nasze najbardziej pesymistyczne przewidywania. Nie tylko nie udało się uzyskać prognozowanego wyniku na poziomie 200 tys. kredytów hipotecznych o łącznej wartości 42 mld zł, ale nie udało się nawet obronić poziomu 40 mld zł. Wyniki 2012 r. okazały się najsłabsze od kryzysowego roku 2009, a w niektórych wskaźnikach nawet słabsze od tych z roku 2009 – podkreśla Jacek Furga.

Lepiej kupić starsze czy nowe mieszkanie?

Skąd problemy

Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), uważa, że klienci nie kupują mieszkań nie tylko dlatego, że nie ma finansowania.

– Problem nie tkwi jedynie w kredytach hipotecznych czy cenach. Problemem jest atmosfera w kraju, czyli brak poczucia bezpieczeństwa ekonomicznego. Dlatego – mimo że Rada Polityki Pieniężnej obniża stopy, kredyty hipoteczne tanieją, a nadzór finansowy złagodzi Rekomendację S – na rynku mieszkań popyt znacząco nie wzrośnie. Będzie tak, dopóki potencjalni nabywcy nie będą czuli się bezpiecznie, nie przestaną się obawiać, że stracą pracę – podkreśla Bielecki.

Według PZFD błędem była likwidacja jednego programu mieszkaniowego („Rodziny na swoim") i jednocześnie ogłoszenie, że ruszy kolejny („Mieszkanie dla młodych"), ale dopiero za rok. – To tak, jakby ktoś powiedział: nie kupujcie teraz, lepiej kupcie mieszkanie dopiero za rok – komentuje Jacek Bielecki.

Tymczasem czas sprzedaży mieszkań się wydłuża. Z analiz transakcji dokonanych przez pośredników sieciowej agencji Metrohouse wynika, że  w 2012 r. najtrudniej było sprzedać mieszkanie na rynku wtórnym w Trójmieście i Warszawie. W Gdańsku i Gdyni na klienta trzeba było czekać odpowiednio 140 i 151 dni. W Warszawie było to 138 dni.

To jednak średnia dla całego roku. A wraz z końcem 2012 r. czas sprzedaży się wydłużał – do 154 dni w stolicy. W innych największych  miastach,  np. we Wrocławiu czy Krakowie,  czas oczekiwania przekraczał 100 dni.

Jak z kolei policzyli analitycy firmy doradczej Reas, w przypadku nowych mieszkań na całkowitą wyprzedaż oferty deweloperów potrzeba w stolicy Małopolski prawie dziewięciu kwartałów. W lepszej sytuacji są deweloperzy z Trójmiasta, Warszawy i Wrocławia, gdzie przy zachowaniu tempa z ostatnich czterech kwartałów musieliby czekać mniej niż siedem kwartałów na sprzedaż ostatniego lokalu z oferty. Firmy pozbyłyby się zapasu mieszkań w tym czasie, ale przy założeniu, że żaden nowy projekt nie wejdzie na rynek, a tempo sprzedaży nie spadnie, co jest raczej mało prawdopodobne w tym roku.

Co będzie dalej? – Teraz ceny mieszkań są już na poziomie z 2006 i 2007 roku, czyli sprzed boomu cenowego. Spadek stawek będzie postępował, choć już wolniej, co najmniej do wiosny, a może do jesieni 2014 roku – mówi Jacek Furga.

Natomiast Jacek Bielecki twierdzi, że niewykluczone jest, iż za rok ceny nie będą już tak niskie jak dziś, bo liczba rozpoczętych budów drastycznie maleje, a lokale powoli się jednak sprzedają.

Opinia dla „Rz"

Krzysztof Pietraszkiewicz prezes Związku Banków Polskich

Wbrew wielu opiniom mam nadzieję, że nowy wicepremier stworzy system finansowania budownictwa mieszkaniowego, korzystając z potencjału, jaki tkwi w prywatnych przedsiębiorcach. Zarówno krajowe, jak i zagraniczne doświadczenia pokazują, że wspieranie rynku mieszkaniowego przez państwo jest potrzebne i że trzeba podejmować działania zmierzające do stworzenia spójnego programu finansowania mieszkalnictwa w Polsce. W związku ze zmniejszaniem się zdolności Polaków do nabywania własnego lokum potrzebne są zmiany kompleksowe. System powinien obejmować budowanie skłonności do długoterminowego oszczędzania, wspieranie budownictwa czynszowego oraz rozwijanie budownictwa na wynajem. Bez tego w kolejnych latach czeka nas stagnacja.

Zapaść w bankach

Spadek nowych kredytów o 20 proc.