Spadkobiercy, będący obecnie współwłaścicielami nieruchomości, nie zostali ujawnieni w dziale II księgi wieczystej. Czy warto ryzykować kupno w takiej sytuacji? Jak wyeliminować ryzyko związane z transakcją?

Radzi Jakub Chowaniec, prawnik Home Broker:

– Istnieje możliwość bezpiecznego nabycia nieruchomości, pomimo nieujawnienia nowego właściciela w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Treść księgi wieczystej ma bowiem  informować o stanie prawnym nieruchomości, a nie go kształtować.

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: DzU. z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), właściciel nieruchomości jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej, a niedochowanie tego obowiązku może spowodować nałożenie grzywny w wysokości od 500 do 10 tys. złotych. Mimo to, nawet jeżeli nowy właściciel nie złożył wniosku o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej, nie stanowi to przeszkody w nabyciu nieruchomości.

Konieczne jest jednak, aby spadkobiercy legitymowali się stosownymi dokumentami poświadczającymi ich następstwo prawne w stosunku do nieruchomości, co wystarcza do ujawnienia właściciela w księdze wieczystej. Takimi dokumentami będą albo postanowienie sądu rejonowego o stwierdzeniu nabycia spadku, albo wpisany w rejestrze akt notarialny poświadczenia dziedziczenia.

Nie można jednak polegać na samych oświadczeniach spadkobierców o przysługującym im prawie własności. Należy zażądać przedstawienia odpowiednich dokumentów. Nabywając nieruchomość od spadkobierców w takiej sytuacji,  czytelnik wykaże dwa kolejne następstwa prawne:  przejście własności na spadkobierców oraz na siebie. To pozwoli od razu wpisać go jako właściciela w księdze wieczystej.

Należy jeszcze zadbać o to, aby po stronie sprzedającej do umowy stawili się wszyscy spadkobiercy lub osoba umocowana przez nich pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Jeżeli wcześniej spadkobiercy zawarli umowę o dział spadku (wyłącznie w formie aktu notarialnego) lub spadek został podzielony na mocy wyroku sądowego, sprzedawcą będzie ten spadkobierca, który w wyniku podziału spadku stał się jedynym właścicielem nieruchomości.

W przypadku, gdy w masie spadkowej zamiast nieruchomości znajduje się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, powyższe zasady również mają zastosowanie.

Należy jednak pamiętać, że pozostałym spadkobiercom przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.

Masz pytanie do prawnika, chcesz sprzedać mieszkanie lub dom bez prowizji: komentarze@whomebroker.pl