Tak wynika z analiz przygotowanych przez Lion's Bank dla sześciu miast akademickich w Polsce. - Zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Wielkiej Brytanii, zakup mieszkania jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż łożenie na wynajem - mówią Bartosz Turek i Jakub Potocki z Lion's Bank, powołując się na portal Trulia i bank Halifax. - Bank oszacował nawet, że kupując przeciętną nieruchomość, zamiast jej wynajmować, można na Wyspach zaoszczędzić rocznie średnio 875 funtów. To niższy wynik niż rok temu (1080 funtów), ale wciąż mocno przemawiający za dołączeniem do grona właścicieli nieruchomości - podkreślają.
Z analiz portalu Trulia wynika, że podobnie jest w USA. - Tam badanie opiera się o dane ze stu dużych miast. Warto też zwrócić uwagę na kompleksowość metodologii zastosowanej przez portal. W kosztach zakupu zostały uwzględnione takie elementy, jak koszt kredytu, utrzymania nieruchomości, zmiany wartości nieruchomości w czasie, podatki i koszty transakcyjne - tłumaczy Bartosz Turek. - W przypadku najmu wzięto pod uwagę, oprócz czynszu, także ubezpieczenie i kaucję dla właściciela. Autorzy raportu przyjęli ponadto założenie, że kupowana lub wynajmowana nieruchomość będzie służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych siedem lat. Jest to bowiem przeciętny czas, w jakim Amerykanie wykorzystują nieruchomość przed jej zamianą na inną. Jaki jest efekt? Autorzy raportu oszacowali, że zakup jest w Stanach rozwiązaniem średnio o 35 proc. tańszym niż najem - dodaje.
Tanie kredyty
Podobnie jest w Polsce. Koszty kredytów mieszkaniowych są dziś najniższe w historii. - Powoduje to, że z punktu widzenia rodziców bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest zakup mieszkania dla studenta, niż łożenie na wynajem lokum - mówi Jakub Potocki. - Korzystają na tym także inwestorzy. Jak wynika z doświadczeń doradców Lion's House, w sytuacji niskiego oprocentowania lokat, przenoszą kapitał z banków na uznawany za bezpieczny rynek mieszkaniowy. Jest to racjonalne, bo w wielu przypadkach zyski, które może generować wynajęte mieszkanie, przewyższają rentowności lokat, a także koszty, które generowałby kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości.
Z analiz Lion's Bank wynika, że kupując w Warszawie kawalerkę o powierzchni ok. 30 mkw., zaciągając kredyt na 80 proc. wartości mieszkania, z tytułu samych odsetek trzeba będzie oddawać do banku 621 zł miesięcznie. (średnia dla pierwszych pięciu lat kredytowania z 30-letniego okresu).
- Aby obliczyć łączny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości, co razem z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszych latach posiadania nieruchomości przeciętny miesięczny koszt na poziomie 885 zł. To aż o 515 zł mniej niż trzeba zapłacić, korzystając z najmu - wylicza Bartosz Turek. - Zakup można więc uznać za bardziej opłacalny niż najem. Podobna sytuacja jest także we wszystkich przebadanych miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław). - Średnia dla całej szóstki to 366 złotych miesięcznie. Przeciętnie o tyle mniejsze koszty ponosi właściciel kawalerki w tych miastach niż najemca podobnej nieruchomości. Rocznie oznacza to oszczędność dla właściciela na poziomie prawie 4,4 tys. zł - dodaje.
Jeszcze większa różnica w kosztach widoczna jest w przypadku mieszkań dwupokojowych. - Posiadając 20-proc. wkład własny na zakup takiego lokalu w Warszawie, trzeba się liczyć z miesięczną ratą odsetkową 30-letniego kredytu na poziomie 1016 zł (średnia dla pierwszych pięciu lat). Wraz z opłatami eksploatacyjnymi daje to koszt zakupu na poziomie 1456 zł miesięcznie. Dla porównania na wynajęcie podobnego lokalu trzeba by wydać średnio 2070 zł miesięcznie - wylicza Jakub Potocki.
Jak liczono rentowność
- Gdyby uwzględnić w comiesięcznych wydatkach także część kapitałową raty kredytowej, to wciąż w większości badanych miast mniej wydać muszą osoby, które zdecydowały się zostać właścicielem mieszkania - podkreśla Bartosz Turek. -Biorąc pod uwagę uśrednione wartości dla wszystkich miast, najem kawalerki pochłonąłby miesięcznie 1043 zł, a zakup (wraz z utrzymaniem) 894 zł miesięcznie. W przypadku lokali dwupokojowych byłoby to odpowiednio 1480 zł i 1436 zł - wylicza.
Dodaje, że tylko w Krakowie i Poznaniu wyniki dla mieszkań dwupokojowych sugerują, że wydatki związane z posiadaniem nieruchomości są wyższe niż w przypadku jej wynajmu (przy uwzględnieniu części kapitałowej raty). - Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że część spłacanych co miesiąc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku. W tym sensie nie jest kosztem, a buduje majątek właściciela - tłumaczy analityk Lion's Bank.
I tłumaczy, że potencjalny koszt najmu i zakupu został oszacowany poprzez obniżenie o 10 proc. stawek ofertowych. - Został on ponadto określony w dwóch wariantach. Jeden (ujęcie kosztowe) uwzględnia w miesięcznym bilansie utrzymanie nieruchomości oraz koszty odsetkowe kredytu zaciągniętego na zakup lokalu o założonej liczbie pokoi. Drugi wariant (ujęcie wydatkowe) uwzględnia dodatkowo część kapitałową raty kredytowej. Pod uwagę wzięto jedynie raty płacone w pierwszych pięciu latach i dla potrzeb obliczeń zostały one uśrednione - wyjaśnia Turek. - Warto pamiętać, że im dłużej spłacany jest kredyt o racie równej, tym bardziej wysokość raty odsetkowej powiększa się kosztem raty kapitałowej. Do obliczeń przyjęto, że kredytobiorca ma 20-proc. wkład własny, zadłuża się w PLN na 30 lat, a marża kredytowa wynosi 1,5 proc.
Rentowność brutto została oszacowana jako stosunek rocznego przychodu z najmu do wartości kupowanej nieruchomości. Rentowność netto oszacowano natomiast przy założeniu, że lokal jest niewynajęty przez jeden miesiąc w roku, a właściciel opłaca podatek od przychodów z wynajmu na zasadach ryczałtu(8,5 proc.) oraz uwzględniono w części kosztowej opłaty eksploatacyjne.
Kiedy wzrosną stopy
- Dzisiejsza sytuacja rekordowo niskich stóp procentowych w Polsce, która ma duży wpływ na wynik przedstawionych wyżej obliczeń, nie będzie trwać wiecznie. Jeśli RPP zacznie podwyższać stopy procentowe, to przy innych czynnikach stałych, coraz droższy będzie zakup w porównaniu z najmem mieszkania - zauważa Jakub Potocki. - Weźmy pod uwagę wcześniej przytoczony przykład kawalerki w Warszawie. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 21 miesięcy wzrosnąć z obecnego poziomu poniżej 2,7 proc. do 3,7 proc. W efekcie, założone dziś oprocentowanie na poziomie 4,2 proc. może wzrosnąć do 5,2 proc. Przy realizacji takiego scenariusza, za 21 miesięcy rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 908 zł jak dziś, ale 1016 zł miesięcznie - wylicza.
Dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 21 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 119 zł więcej niż zakup (uwzględniając część kapitałową raty).
