Trudno o małe, niedrogie biuro w sercu Warszawy

– Zazwyczaj najemca poszukujący biura do 200 mkw. nie ma dużej mocy negocjacyjnej. Chyba że powierzchnia, którą jest zainteresowany, jest tzw. resztką, czyli ostatnią dostępną powierzchnią w danym budynku biurowym. Wtedy można spróbować wykorzystać fakt, że dzięki podpisaniu umowy na ostatnią dostępną powierzchnię, budynek zostanie w pełni skomercjalizowany, co wpływa pozytywnie na wizerunek nieruchomości – wyjaśnia Miłosz Michalski, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w firmie CBRE. – Jednak z drugiej strony właściciel budynku może nie czuć presji podczas negocjacji warunków najmu właśnie dlatego, że jest to ostatnia wolna powierzchnia o niewielkim metrażu – dodaje.

Szukaj podnajmu

Wojciech Zebura, partner w Kancelarii Brochocki, przyznaje, że w ostatnim czasie dużym powodzeniem cieszą się w Warszawie biura o niewielkiej powierzchni.

– Firmy doradcze czy kancelarie prawne poszukują przede wszystkim średnich i małych powierzchni w centrum miasta, gdzie stawki nie przekraczają 20 euro za 1 mkw. – mówi Wojciech Zebura. – Niemniej wynajem powierzchni w centrum jest dużo droższy niż w innych dzielnicach czy na obrzeżach miasta.

Okazją może być wynajęcie tzw. powierzchni wynikowej. – Takie biura powstają w wyniku podziału piętra między dużych najemców. Niekiedy można też spotkać się z ofertą wynajmu powierzchni niepełnowartościowych, np. o niższej wysokości pomieszczeń, ulokowanych na antresolach, z gorszym dostępem do światła dziennego. Wtedy też można uzyskać atrakcyjne warunki finansowe – podaje przykłady Wojciech Zebura.

Jego zdaniem dla małej firmy korzystniejsze może być szukanie siedziby w kamienicach biurowych o wysokim standardzie, które oferują niewielkie moduły do wynajęcia.

– Sporym zainteresowaniem wśród małych najemców cieszą się również wille przystosowane do celów biurowych, zlokalizowane przede wszystkim na Mokotowie, Żoliborzu czy Saskiej Kępie. W centrum miasta warto zwrócić uwagę na historyczny charakter obiektu „Mała Pasta", stojący w sąsiedztwie ambasad i Traktu Królewskiego. Największe zainteresowanie takimi powierzchniami wykazują firmy prawnicze i doradcze oraz podmioty publiczne – dodaje Wojciech Zebura.

Jarosław Pilch, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych w Savills, podpowiada, że mała firma może skorzystać z podnajmu.

– Nasz dział reprezentacji najemców otrzymuje coraz więcej ofert, które są konkurencyjne względem wynajmu willi biurowej poza centrum, w wysokim standardzie. Są to na przykład podnajmy od firm, które z chęcią odstąpią część lub całość swojej powierzchni, bo potrzebują jej mniej w efekcie restrukturyzacji lub zmiany strategii biznesowej – mówi Jarosław Pilch.

Biura takie często mają przynajmniej o 20–30 proc. niższe czynsze od stawki wyjściowej w danym budynku. Ale przy podnajmach z reguły wszelkie koszty zmian aranżacji powierzchni pokrywa podnajmujący.

Za co i ile płacisz

Jarosław Pilch mówi, że tzw. czynsz bazowy na Żoliborzu w budynkach biurowych, w zależności od lokalizacji i standardu, wynosi 15–19 euro za 1 mkw. miesięcznie. Natomiast stawki w Śródmieściu wynoszą między 17 a 24 euro za 1 mkw. miesięcznie. Tańsze oferty można znaleźć na Mokotowie – 13–16 euro za 1 mkw.

– W niektórych budynkach, także tych najbardziej prestiżowych, dostępne są często mniejsze powierzchnie biurowe, np. 150–200 mkw., które powstają np. w wyniku wynajęcia większości piętra dużej firmie. Jednak takie biura cieszą się sporym zainteresowaniem i nie stoją długo puste. Szczególnie dotyczy to warszawskiego Śródmieścia, gdzie zainteresowanie małym biurem jest wciąż bardzo duże – opowiada Jarosław Pilch.

Wojciech Zebura podpowiada, że oceniając ofertę najmu małego biura, oprócz lokalizacji, trzeba zwracać uwagę na efektywność rozpatrywanej powierzchni najmu.

– W przypadku firm konsultingowych, kancelarii prawnych czy notarialnych, duży nacisk kładziony jest na możliwość dostosowania powierzchni na potrzeby najemcy. A z tym często wiąże się podział biura na gabinety. Tymczasem nie w każdym przypadku można to będzie zrobić – zwraca uwagę Wojciech Zebura.

Dodaje, że należy pamiętać o współczynniku powierzchni wspólnej piętra, który obliczany jest proporcjonalnie do zajmowanej powierzchni (jeśli na piętrze jest więcej niż jeden najemca). Poza tym do powierzchni powiększonej o współczynnik powierzchni wspólnej piętra doliczany jest współczynnik powierzchni wspólnej budynku. To stały parametr, który w nowych obiektach wynosi od 3,5 do 6 proc.

– Po dodaniu powyższych współczynników do powierzchni biura netto otrzymujemy powierzchnię brutto, od której naliczany jest czynsz oraz opłaty eksploatacyjne – wyjaśnia ekspert z Kancelarii Brochocki. – W przypadku aranżacji powierzchni w nowych budynkach biurowych należy się także liczyć z dopłatą za wszelkiego rodzaju przeszklenia (szklane ściany, przeszklone drzwi) oraz okablowanie komputerowe.

Marcin Kocerba, ekspert firmy Cushman & Wakefield

Najwyższe czynsze za biura w Warszawie oferowane są przez właścicieli budynków w Śródmieściu. W zależności od prestiżu, wieku i standardu technicznego obiektu wyjściowe stawki najmu mogą wahać się między 17 a 26 euro za mkw. miesięcznie. Na niższe opłaty najemcy liczyć mogą na Woli, Mokotowie i Żoliborzu, gdzie czynsze rzadko przekraczają 16 euro za mkw. Rosnący poziom pustostanów i wysoka podaż nowej powierzchni sprzyjają dziś najemcom podczas negocjacji warunków najmu. Ale najlepsze warunki oferowane są klientom, którzy zajmą dużą powierzchnię. Wyjątkowo konkurencyjne stawki dla małych najemców nie są łatwe do uzyskania. Warto wiedzieć, że oprócz wysokości czynszu istotny dla najemcy jest również poziom opłaty eksploatacyjnej, pokrywającej podatek od nieruchomości, ubezpieczenie budynku, ochronę i sprzątanie części wspólnych itp.