Nie tylko polskie biurowce kuszą międzynarodowych inwestorów

Polska jest liderem w Europie Środkowo–Wschodniej, jeżeli chodzi o wysokość zainwestowanego kapitału, płynność oraz dostępność kredytów inwestycyjnych. Wolumen inwestycyjny w 2012 r. osiągnął poziom 2,5 mld euro. W połowie 2013 roku było to już 907 mln euro, aby na koniec roku przekroczyć wartość 3 mld euro. To najlepszy rezultat od 2006 r., kiedy wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął poziom 4,6 mld euro – podkreśla Del Chandler, dyrektor zarządzający Działem Rynków Kapitałowych na Region Europy Środkowo–Wschodniej w BNP Paribas Real Estate.

Skąd takie zainteresowanie Polską? Ekspert zwraca uwagę, że stopy kapitalizacji w naszym kraju ciągle są wyższe niż w krajach Europy Zachodniej (o 2–3 punkty bazowe w przypadku kluczowych nieruchomości). – W Polsce jest też wiele nieruchomości w mniej istotnych lokalizacjach, które mogą być atrakcyjne dla inwestorów poszukujących  wyjątkowych okazji na rynku – dodaje Del Chandler.

Tu zarobisz więcej

Łukasz Lorencki, starszy konsultant w Grupie Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że od 2009 r. polski rynek inwestycyjny może się pochwalić sukcesywnym corocznym wzrostem wolumenów transakcji.

– W rezultacie w ciągu pięciu ostatnich lat wartość umów sprzedaży nieruchomości komercyjnych wzrosła z poziomu ok. 0,6 mld euro do 3,1 mld euro w 2013 r. – wylicza Łukasz Lorencki. – Największym zainteresowaniem cieszą się sektor handlowy oraz biurowy, na które przypada ok. 80 proc. całego rynku. Pozostałe 20 proc. to w większości sektor magazynowy.

Stabilny i rosnący rynek najmu nieruchomości komercyjnych (atrakcyjne budynki wynajęte na długi okres) przyciąga duże fundusze inwestycyjne lub ubezpieczeniowe, które należą do największych graczy na naszym rynku.

– Rozwijający się rynek najmu jest również istotny dla inwestorów celujących w bardziej ryzykowne i jednocześnie bardziej rentowne przedsięwzięcia. W takim przypadku, jeżeli przedmiotem zakupu jest częściowo wynajęta nieruchomość, istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że dzięki dobrej sytuacji na rynku oraz sprawnemu zarządzaniu taką nieruchomość będzie można w niedługim czasie w pełni skomercjalizować, wydatnie podnosząc jej wartość – opowiada Łukasz Lorencki.

Drugim powodem silnej pozycji polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w Europie jest różnica w poziomie stóp zwrotu. Najniższe stopy kapitalizacji w naszym kraju kształtują się na poziomie ok. 5,9 proc. dla najlepszych nieruchomości handlowych i ok. 6,25 proc. dla nieruchomości biurowych. W Niemczech czy Wielkiej Brytanii wynoszą odpowiednio 2,5–3,6 proc. oraz 3,75–4,2 proc. – podaje Cushman & Wakefield. – Biorąc pod uwagę rosnącą dojrzałość polskiego rynku, różnica około 250 punktów bazowych w poziomie stóp kapitalizacji pomiędzy Polską a Europą Zachodnią stanowi przesłankę inwestowania w naszym kraju, gdzie stopy zwrotu są wyraźnie wyższe, a bezpieczeństwo porównywalne – podkreśla.

Ograniczenia dla funduszy

Sławomir Jędrzejewski, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych w firmie JLL, zwraca uwagę, że na nieruchomości komercyjne w Polsce wykładany jest w przeważającej części kapitał zagraniczny. W ubiegłym roku udział polskiego kapitału w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł 6,1 proc. W 2012 r. było to 2,4 proc., w 2011 r. – 3,1 proc., a w 2010 r. – najlepszym pod tym względem – 6,7 proc.

– W pierwszym kwartale 2014 r. w na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zrealizowano transakcje o łącznej wartości ponad 940 mln euro. Prawie w 100 proc. umów brali udział inwestorzy zagraniczni – mówi Sławomir Jędrzejewski. – Tak niski udział polskiego kapitału wynika częściowo z ograniczeń legislacyjnych. Fundusze emerytalne według prawa mogą lokować środki w nieruchomości w marginalnym procencie – tłumaczy ekspert.

W 2013 r. największy (23,8 proc.) udział w wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości mieli inwestorzy o zasięgu globalnym (np. Blackstone, Atrium) czy konsorcjum, które kupiło katowickie centrum handlowe Silesia City Center, a następnie inwestorzy brytyjscy (18 proc. – w tym LCP, Segro, Tristan Capital Partners), niemieccy (16 proc. – Allianz, IVG, RREEF), amerykańscy (11 proc. – np. WP Carey, Hines), ale również szwedzcy, czego przykładem jest transakcja kupna Wola Park przez Inter IKEA – podaje JLL. – Ciekawym zjawiskiem jest również aktywność inwestorów azjatyckich czy bliskowschodnich, szeroko obecnych już na rynkach Europy Zachodniej. Warto też zauważyć, że Polska pozostaje najbardziej aktywnym rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowo- Wschodniej. W 2013 r. na nasz kraj przypadło ok. 55 proc. łącznej wartości transakcji sfinalizowanych w całym regionie, a w I kwartale 2014 r. – ok. 69 proc. – podkreśla Sławomir Jędrzejewski.

W przypadku nieruchomości biurowych uwagę inwestorów przyciągają najbardziej prestiżowe biurowce w Warszawie. Przykładem jest sprzedaż Rondo I – największa transakcja zrealizowana w I kw. 2014 r. W segmencie nieruchomości handlowych przedmiotem transakcji są na ogół centra handlowe typu prime, czyli najbardziej prestiżowe, z dobrymi najemcami i dużą grupą klientów – np. zeszłoroczna sprzedaż Silesia City Center czy Galerii Dominikańskiej.