Pukają do nas azjatyccy inwestorzy

O rynku opowiada Sławomir Jędrzejewski,

dyrektor w Dziale rynków kapitałowych nieruchomości biurowych i magazynowych

w firmie doradczej  JLL

"Rz":Kto dziś jest zainteresowany naszymi nieruchomościami? Skąd pochodzi kapitał wykładany na polskie budynki?Czy polskie fundusze inwestycyjne będą znaczącym graczem na rynku nieruchomości?

Sławomir Jędrzejewski

:

W nieruchomości komercyjne w Polsce inwestowany jest w przeważającej części kapitał zagraniczny. W ubiegłym roku udział polskiego kapitału w łącznym wolumenie transakcji inwestycyjnych wyniósł 6,1 proc. Dla porównania w 2012 r. było to 2,4 proc., w 2011 r. - 3,1proc., w 2010 r. - najlepszym pod tym względem - 6,7 proc., 2009 - 5,9 proc., w 2008 r. - 4,8 proc., 2007 r. - 1,7 proc., a w 2006 r. - 5,4 proc.

Ile wydali u nas inwestorzy w tym roku?

W I kwartale 2014 r. w Polsce zrealizowano transakcje o łącznej wartości ponad 940 mln euro. Prawie w 100 proc. zawartych transakcji brali udział inwestorzy zagraniczni.

Dlaczego nie krajowi?

Tak niski udział polskiego kapitału wynika częściowo z ograniczeń legislacyjnych, gdyż fundusze emerytalne według prawa mogą lokować środki w nieruchomości w marginalnym procencie.

W 2013 r. największy - 23,8 proc. -  udział w wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości mieli inwestorzy o zasięgu globalnym, tacy jak np. Blackstone, Atrium czy konsorcjum, które kupiło katowickie centrum handlowe Silesia City Center, a następnie inwestorzy brytyjscy (18 proc., w tym LCP, Segro, Tristan Capital Partners), niemieccy (16 proc., Allianz, IVG, RREEF), amerykańscy (11 proc., np. WP Carey, Hines), ale również szwedzcy, czego przykładem jest transakcja kupna Wola Park przez Inter IKEA.

Kto będzie lokował kapitał w Polsce do nas w najbliższym czasie?

Polska nadal cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów. Ciekawym zjawiskiem jest aktywność inwestorów azjatyckich czy bliskowschodnich, szeroko obecnych już na rynkach Europy Zachodniej.

Warto podkreślić, że Polska pozostaje najbardziej aktywnym rynkiem inwestycyjnym w Europie Środkowo - Wschodniej. W 2013 r. na Polskę przypadło ok. 55 proc. łącznej wartości transakcji sfinalizowanych w całym regionie, a w I kwartale 2014 r. ok. 69 proc.

Co się najlepiej się sprzedaje, jakie budynki?

W przypadku segmentu nieruchomości biurowych uwagę inwestorów w największym stopniu przyciągają najbardziej prestiżowe nieruchomości w Warszawie. Znakomitym przykładem jest sprzedaż flagowego biurowca Rondo I, największa transakcja zrealizowana w I kw. 2014 r.

Ciekawym zjawiskiem, które zyskuje na znaczeniu, jest wzrost wolumenu transakcji na tzw. rynkach regionalnych, czyli w największych miastach Polski, poza stolicą. Dobrym przykładem tego trendu są zeszłoroczne transakcje kupna-sprzedaży takich obiektów jak Green Day, Green Towers czy Aquarius Business House we Wrocławiu, Green Office C w Krakowie oraz Arkońska Business Park w Gdańsku.

Na co stawiają inwestorzy?

Inwestorzy stawiają na najlepsze w swojej kategorii obiekty, dobrze wyeksponowane i zlokalizowane i, co ważne - z długoterminowymi umowami najmu, podpisanymi przez stabilne, rozpoznawalne firmy.

Nie oznacza to, że swoich kupców nie znajdą również produkty oportunistyczne, czego przykładem są takie transakcje jak np. kupno budynku Altus w Katowicach. Ubiegły rok był rekordowy zarówno pod względem transakcji na rynkach poza Warszawą (7 transakcji o łącznej wartości ponad 150 mln euro), jak i transakcji, których przedmiotem były produkty oportunistyczne (5 transakcji za ponad 130 mln euro).

W segmencie nieruchomości handlowych przedmiotem transakcji są najczęściej centra handlowe typu prime, czyli najbardziej prestiżowe obiekty o bardzo mocnej ofercie i dużej grupie klientów, zlokalizowane w największych polskich miastach. Najlepszymi przykładami takich transakcji jest zeszłoroczna sprzedaż Silesia City Center czy Galerii Dominikańskiej. Z naszych obserwacji wynika, że przedmiotem transakcji w tym roku będą różnorodne typy centrów handlowych, w tym również obiekty w mniejszych miastach.

Na rynku magazynowym uwagę inwestorów przyciągają obiekty klasy A, dobrze skomercjalizowane, zabezpieczone długookresowymi najmami,  w wiodących lokalizacjach logistycznych, czyli w pobliżu głównych aglomeracji, z bardzo dobrych dostępem do infrastruktury drogowej. Dodatkowo, nowe podmioty, które wcześniej nie były obecne w tym segmencie nieruchomości komercyjnych, są zainteresowane wejściem na rynek poprzez zakup portfeli magazynowych o dużym wolumenie.

Jakie są stopy kapitalizacji?

W Polsce w sektorze biurowym na przestrzeni ostatnich 6 miesięcy stopy kapitalizacji uległy nieznacznej kompresji i oscylują na poziomie ok. 6.00-6,25 proc.