Szyld a nieruchomość wspólna: kiedy trzeba płacić wspólnocie

Taki wniosek można wysnuć z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie, który rozpatrywał skargę właściciela dwóch lokali użytkowych na postanowienia regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej.

Regulamin w sprawie nawieszeń

Chodziło o uchwałę wspólnoty w sprawie zasad wynajmu części wspólnych nieruchomości na potrzeby związane z lokowaniem tam – jak to ujęto  –  nawieszeń, czyli: kasetonów, banerów reklamowych, semaforów reklamowych, tablic oraz innych form reklamy wizualnej oraz urządzeń na wyłączne potrzeby lokali mieszkalnych i użytkowych (m.in. klimatyzatorów). W regulaminie będącym załącznikiem do uchwały określono zasady, na jakich owe nawieszenia mogą być umieszczane na częściach wspólnych nieruchomości, m.in. wysokość opłat za wynajem fragmentu zewnętrznej ściany budynku.

Właściciele lokali użytkowych we wspólnocie otrzymali wkrótce noty księgowe obciążające ich określonymi kwotami z tytułu opłat za reklamę. Takie wezwanie otrzymał także Tomasz S., który wynajmował swoje lokale firmom prowadzącym działalność gospodarczą. Najemcy  zamontowali bowiem na elewacji budynku szyldy z nazwami swoich firm i danymi teleadresowymi.

Tomasz S. nie zapłacił ani grosza, więc wspólnota zakryła reklamy tablicami o treści: „Wynajmę to miejsce od zaraz". Wtedy S. poszedł do sądu z pozwem o uchylenie uchwały. Zarzucił wspólnocie naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, zasady ochrony praw nabytych oraz pokrzywdzenie właścicieli lokali użytkowych.

W ocenie sądu okręgowego, nie było przesłanek do uchylenia uchwały. Wspólnota mieszkaniowa ma bowiem prawo żądać od osoby będącej jej członkiem opłat za korzystanie ze wspólnych części nieruchomości. Wynika to wprost z przepisu art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, a także z przepisu art. 206 kodeksu cywilnego. Ten ostatni wskazuje, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Umieszczenie szyldu ogranicza współposiadanie nieruchomości wspólnej, jaką jest elewacja budynku i korzystanie z niej przez pozostałych współwłaścicieli. Poza tym nie jest zgodne z przeznaczeniem tej części wspólnej.

Dlatego wspólnota miała  prawo obciążenia innych osób (w tym swoich członków)  świadczeniami finansowymi za korzystanie ze wspólnych części nieruchomości, na wypadek gdyby nie chciały one zawrzeć umowy najmu w trybie i na warunkach określonych w zaskarżonej uchwale – uznał sąd I instancji.

Informacja może być reklamą

Sąd Apelacyjny w Warszawie, który rozpatrywał skargę Tomasza S. na to rozstrzygnięcie, stwierdził, że choć sąd okręgowy błędnie uzasadnił wyrok, to jednak odpowiada on prawu.

Zdaniem SA szyldy reklamowe zawierające nazwy najemców oraz dane teleadresowe to przejaw stosowania typowej reklamy przez tych przedsiębiorców, co należy wyraźnie oddzielić od neutralnej informacji o zakresie usług świadczonych w danym lokalu (np. „pizzeria", „biuro podróży").

Sąd przywołał przepisy ustawy o własności lokali (u.w.l.), które modyfikują przepis art. 206 k.c.  regulujący zakres uprawnień współwłaściciela do posiadania rzeczy stanowiącej przedmiot wspólnej własności.  Zgodnie z art. 12 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, a w myśl przepisu art. 13 ust 1 u.w.l. powinien korzystać z nieruchomości w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w celu ochrony wspólnego dobra.

– Jeżeli szyld umieszczony zostaje w bezpośrednim sąsiedztwie lokalu użytkowego (zwyczajowo nad wejściem do niego) i zawiera nazwę prowadzonej w tym pomieszczeniu działalności, to nie sposób zakładać, że dochodzi wówczas do ograniczenia praw pozostałych współwłaścicieli, gdyż użytkownik takiego lokalu czyni wtedy z fragmentu zewnętrznej ściany budynku użytek odpowiadający charakterowi lokalu. Gdy natomiast właściciel lokalu lub zawierający z nimi umowę najemca decyduje się zamieścić tam dodatkowe elementy typowo reklamowe (na przykład dane teleadresowe), to w tym przypadku nie do obrony jest teza, że nadal mamy do czynienia z korzystaniem z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem – stwierdził SA.

Sąd zauważył, że reklama prowadzonej działalności gospodarczej ma na celu zwiększenie dochodów osiąganych przez danego przedsiębiorcę, który działa w ten sposób we własnym interesie, a nie w interesie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Nie uznał argumentacji Tomasza S., że nie zarobił on nic na reklamach swoich najemców. – Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że negocjowana z najemcami stawka czynszu byłaby niższa, gdyby nie mieli oni możliwości reklamowania na ścianie budynku swojej działalności gospodarczej – zauważył sąd.