Jakie mieszkania sprzedawały się w 2014 roku

– 2014 rok był na wtórnym rynku nieruchomości gorszy, niż się spodziewano, i gorszy, niż wskazywałyby na to okoliczności. Mimo znacznych obniżek stóp procentowych akcja kredytowa przyspieszyła tylko w II kwartale roku, a w III kwartale zaciągnięto już mniej kredytów hipotecznych niż w II 2014 r. i w III 2013 r. – mówi Marta Kosińska, ekspert serwisu nieruchomości Szybko.pl. – Jeszcze we wrześniu prognozowałam, że rok 2014  większość miast zakończy bez spadków średnich cen nieruchomości.

Głównym powodem takiego myślenia było założenie, że wprowadzenie zmian w sposobie kredytowania – czyli podniesienie wymaganego wkładu własnego do 10 proc. od 2015 r. – jak zawsze skłoni większą liczbę kupujących do szybszego zamknięcia transakcji. Tak się jednak nie stało.

– Mimo nieco większej liczby zapytań o zakup nieruchomości, o czym informują pośrednicy, zarówno ceny ofertowe jak i transakcyjne spadały w październiku i listopadzie. W efekcie grudniowe stawki za 2014 r. będą zbliżone lub nawet niższe w stosunku do tych z 2013 r. – uważa Marta Kosińska.

Rozsądek i negocjacje

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, mówi, że w tym roku na rynku wtórnym dominowały tzw. rozsądne zakupy.

– Klienci poszukiwali mieszkań o funkcjonalnym rozkładzie, dobrym standardzie i w atrakcyjnej lokalizacji. Nie kupowali byle czego jak w minionych latach. Wiele osób, widząc dużą podaż i gotowość sprzedających do obniżek, decydowało się na zakupy lokali na wynajem, i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – mówi Tomasz Błeszyński.

Dodaje, że takie mieszkania były kupowane raczej za gotówkę, z niewielką dopłatą z kredytów hipotecznych, które zresztą niełatwo było otrzymać.

Także w przypadku kupna domów nabywcy zachowywali się bardzo racjonalnie.

– Klienci decydowali się na budynki nie za duże, funkcjonalne, na ciekawych działkach – podkreśla Tomasz Błeszyński. – Natomiast grunty w minionym roku, ze względu na ich różnorodność i dużą podaż, stanowiły doskonałą lokatę kapitału, ale tylko dla bardziej wytrawnych inwestorów. Oferowałem moim klientom takie dwu-, trzyletnie pakiety inwestycyjne, w przypadku których kupując dobrą nieruchomość i przygotowując ją odpowiednio, można zarobić w granicach 20–30 procent w skali roku – zapewnia doradca.

Także Joanna Lebiedź z firmy Lebiedź Nieruchomości, przyznaje, że w mijającym roku zakupy na rynku wtórnym były raczej skromne i przemyślane.

– Największym zainteresowaniem cieszyły się nieduże i niedrogie mieszkania, jedno- i dwupokojowe, do 55 mkw. – wymienia Joanna Lebiedź. – Zarówno z raportu AMRON, jak i danych zebranych w systemie wymiany ofert MLS wynika, że ok. 20 proc. sprzedanych mieszkań to lokale jedno- i dwupokojowe o powierzchni 35–45 mkw. Nieco większe mieszkania – 45–50 mkw. – stanowiły niecałe 30 proc. ogólnej sprzedaży. Widać, że nadal znikome jest zainteresowanie większymi lokalami: dużymi trzema pokojami.

Natomiast domy i grunty sprzedawały się tylko w przypadku sporej korekty ceny.

– W zasadzie można zaryzykować stwierdzenie, że te dwa segmenty rynku nie podniosły się od momentu pęknięcia bańki i załamania koniunktury na przełomie lat 2007 i 2008 – uważa Joanna Lebiedź. – Jednak najbardziej niepokojąca jest masowa emigracja młodego pokolenia. Co trzeci trzydziestolatek, często z wyższym wykształceniem, wyjeżdża z kraju w poszukiwaniu lepszych perspektyw. Za jakiś czas może więc zacząć brakować chętnych na sprzedawane, już istniejące lub budujące się, nieruchomości.

Nie było tak źle

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert z firmy Emmerson, uważa, że mijający rok nie był zły, jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań o powierzchni 30–50 mkw., o niewygórowanych cenach.

– Nadal jednak obserwujemy przeceny dużych lokali i domów w słabych lokalizacjach, z trudnym dojazdem do centrum – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Jeśli jednak lokum wystawione na sprzedaż miało 30 mkw. i niewywindowaną cenę,  czekało na nabywcę krócej niż miesiąc. Z kolei mieszkania nieco większe, o powierzchni 40–60 mkw., oczekiwały na amatora od trzech do sześciu miesięcy. Pod warunkiem jednak, że nie były wystawiane za kosmiczne stawki. Z kolei duże lokale, mające powyżej 100 mkw., sprzedawały się nawet rok albo  dłużej, jak np. lokum na warszawskiej Białołęce, dwupoziomowe, 100-metrowe. Ostatecznie kupiec znalazł się po prawie 15 miesiącach, płacąc za nie 550 tys. zł – opowiada przedstawiciel Emmersona.

Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse, mówi, że choć 2014 r. nie był jeszcze przełomowy, to w firmie statystyki sprzedażowe wzrosły.

– Była to m.in. zasługa powiększania się sieci biur, zwłaszcza w mniejszych miastach powiatowych. Warto dodać, że najlepsi doradcy pod względem liczby przeprowadzonych transakcji wcale nie pochodzą z Warszawy czy Gdańska, ale z Bolesławca, Iławy i Elbląga. Tam właśnie działa rynek wtórny. Szkoda, że decydenci – eliminując rynek wtórny z dopłat w ramach „Mieszkania dla młodych" –  zapomnieli, że Polacy kupują nieruchomości także poza największymi ośrodkami – podkreśla Marcin Jańczuk.

Dodaje, że klienci nadal poszukują takich samych lokali, co kilka miesięcy temu, czyli niewielkich i ustawnych dwóch lub trzech pokoi, chętnie w nowszym budownictwie.

– Dobrze trzyma się wielka płyta. Z racji niższych cen wybierana jest m.in. przez inwestorów, którzy poszukują bardziej intratnych ofert od nisko oprocentowanych lokat bankowych – mówi ekspert Metrohouse.

Pośrednicy tej agencji w ostatnim roku tylko w Krakowie zauważyli znaczne różnice w cenach sprzedawanych mieszkań. Tam klienci nabywali mieszkania droższe o 10 proc. niż rok wcześniej. W innych największych miastach różnice są nieznaczne.

– Jeśli chodzi o domy jednorodzinne, to zapotrzebowanie na takie nieruchomości istnieje, choć zwykle klientom zależy na okazyjnym zakupie budynku w obrębie miasta. Tymczasem takich ofert jest niewiele. Nadal za to przybywa na sprzedaż domów wybudowanych 30–40 km od miasta, które nie cieszą się zainteresowaniem mimo całkiem atrakcyjnych cen – zwraca uwagę Marcin Jańczuk.

Deweloperzy walczą

Paula Augustynowicz, menedżer zespołu sprzedaży w agencji Freedom nieruchomości w Olsztynie, przypomina, że rok 2014 był okresem wielu zmian w branży nieruchomości, które z początku budziły duże obawy.

– Chodzi np. o deregulację zawodu pośrednika, zmianę warunków udzielania kredytów hipotecznych czy dopłaty rządowe tylko do mieszkań z rynku pierwotnego. Mimo to, patrząc z perspektywy 12 miesięcy, widać, że sprzedaż na rynku wtórnym utrzymywała się na podobnym poziomie co rok temu. Co prawda wymóg obowiązkowego wkładu własnego uniemożliwił części klientów kupno mieszkania. Jednak tę lukę skutecznie wypełnili klienci gotówkowi – opowiada Paula Augustynowicz.