Odszkodowanie za zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania

Właściciel ma takie prawo, nawet jeśli nie planował i nie planuje inwestycji, a na gruncie w danym czasie nic się nie zmienia.

O wartości gruntu decyduje bowiem także jego status prawny, możliwości wykorzystania i za ich ograniczenie odszkodowanie się należy – wskazuje w najnowszym wyroku Sąd Najwyższy.

Ugór, ale inny

Mirosław K., właściciel prawie 2-hektarowej działki na obrzeżach Strykowa, pozwał gminę, domagając się zapłaty 99 tys. zł jako naprawienia szkody odpowiadającej spadkowi wartości jego działki z tego powodu, że gmina uchwaliła nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zmienił przeznaczenie połowy działki.

Z obszaru pod budownictwo jednorodzinne z działalnością usługową zamieniono go na teren przeznaczony na cel publiczny, tj. budowę południowej obwodnicy miasta i zieleń izolacyjną z zakazem jakiejkolwiek zabudowy.

Mirosław K. wystąpił do gminy o wykup działki, wskazując, że korzystanie z niej w dotychczasowy sposób, a więc z przeznaczeniem pod budownictwo jednorodzinne, stało się niemożliwe. Gmina odesłała go do Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad. Okazało się jednak, że ta nie przewidywała budowy tam szosy.

Sądy Okręgowy, a następnie Apelacyjny w Łodzi oddaliły powództwo, wskazując, że w momencie wejścia w życie obecnego planu (w 2005 r.) stary plan na tym terenie był już od dwóch lat nieaktualny, podobnie jak w wielu innych pobliskich gminach. Działka miała zatem status ugoru, którym jest cały czas. Właściciel nie poniósł więc żadnej szkody, tym bardziej że nie starał się wcześniej o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Potencjał ma cenę

Sąd Najwyższy nie podzielił tego stanowiska. Przypomniał, że będący podstawą odszkodowania art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi o uchwaleniu lub zmianie planu, który ogranicza korzystanie z nieruchomości lub jej części.

– Uprawnienia te obejmują nie tylko faktyczny sposób korzystania z nieruchomości, ale również jego potencjalne formy. Ograniczenie ich w planie godzi w prawo własności – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Agnieszka Piotrowska.

– Tej oceny nie zmienia fakt, że w chwili wejścia w życie nowego planu nie obowiązywał poprzedni, gdyż obywatel nie może ponosić ujemnych skutków związanych z tzw. luką planistyczną.

W konsekwencji SN zwrócił sprawę SA do ponownego rozpoznania.

– Dla mnie to słuszna zasada, że już sama zmiana planu zagospodarowania terenu uprawnia właściciela gruntu do odszkodowania – komentuje Stefan Jacyno, adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. – Nie chodzi przecież o to, że będzie go np. właśnie sprzedawał, ale o jego majątek. Gdyby chciał np. zaciągnąć kredyt, to mając działkę budowlaną pod domki jednorodzinne, kredyt dostanie, a na działkę przeznaczoną pod drogę nikt mu go nie da. Jeśli ograniczamy prawa jednostki w interesie ogółu, to ogół powinien zrekompensować jej straty.

sygn. akt II CSK 336/14