Trudno wynająć duże moduły

Pod koniec I kwartału 2015 r. w Warszawie w budowie znajdowało się 683 tys. mkw., natomiast w ośmiu największych ośrodkach regionalnych – 615 tys. mkw. powierzchni biurowej – podaje firma CBRE. Jeśli te projekty zostaną ukończone, co zajmie około dwóch lat, stołeczny rynek biurowy urośnie o 15 proc., natomiast regionalny zwiększy się o 19 proc.

– Ze względu na dużą aktywność deweloperów w całej Polsce w ciągu kilku lat oferta dużych modułów biurowych na wynajem powinna się powiększyć – prognozuje Karol Patynowski, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w JLL.

Za mało czasu

Skala poszczególnych rynków biurowych w Polsce jest bardzo różna, co przekłada się na dostępność powierzchni, zwłaszcza tych liczących po tysiąc czy kilka tysięcy metrów.

– Najemca poszukujący modułu liczącego 1 tys. mkw. najwięcej propozycji znajdzie dziś oczywiście w Warszawie, bo aż 141 – szacuje Konrad Heidinger, starszy konsultant w dziale doradztwa i badań rynku w CBRE.

O wiele słabiej pod tym względem prezentują się rynki regionalne. Np. we Wrocławiu znajdziemy już tylko 24 takie powierzchnie. – Natomiast najmniej dużych modułów czeka na chętnych w Łodzi i Szczecinie – mówi Konrad Heidinger.

Również niewielki wybór powierzchni, zwłaszcza dużych, jest w Krakowie, w którym poziom pustostanów jest najniższy spośród wszystkich miast regionalnych. Na koniec I kwartału br. wyniósł 5,2 proc.

– W stolicy Małopolski duzi najemcy mają ograniczone możliwości, jeśli chodzi o znalezienie powierzchni w istniejących budynkach. Ale, z drugiej strony, to właśnie w Krakowie deweloperzy budują najwięcej spośród wszystkich regionalnych miast. Jeśli więc najemcy rozpoczną proces poszukiwania biura odpowiednio wcześnie, czyli kilka lub kilkanaście miesięcy przed planowanym terminem wprowadzenia się, bez trudu znajdą duże moduły – zapewnia Dominik Reszetko, konsultant z Działu Reprezentacji Najemcy w Savills.

Wszystko więc zależy od terminu, w którym firma chce wprowadzić się do nowego biura. Jeśli ma to być jeszcze w tym roku, wybór dużych modułów będzie bardzo ograniczony. Szczególnie trudno, jak twierdzą analitycy JLL, będzie znaleźć ponad 1 tys. mkw. we Wrocławiu czy w Łodzi.

– Żeby wprowadzić się do biura przed końcem tego roku, należy podpisać umowę najmu w ciągu dwóch miesięcy, by zostawić sobie kilka miesięcy na prace wykończeniowe. Wszystko zatem zależy od miasta, oczekiwanego terminu przeprowadzki, wymaganego standardu wykończenia, a także od tego, czy firmie zależy na powierzchni na jednym piętrze, ewentualnie maksymalnie dwóch sąsiadujących kondygnacjach – tłumaczy Karol Patynowski.

Dodaje, że najwięcej modułów, liczących co najmniej tysiąc metrów, z których będzie można korzystać jeszcze w tym roku, jest do wzięcia w Warszawie. – Z kolei w miastach regionalnych najłatwiej znaleźć powierzchnie w przedziale 500 mkw. – 1 tys. mkw. – zaznacza Patynowski.

Biorąc pod uwagę liczbę i wielkość realizowanych projektów oraz stopień przednajmu – według szacunków Konrada Heidingera – największej dostępności dużych modułów należy się spodziewać w najbliższym czasie w największych ośrodkach biurowych, czyli w Warszawie, we Wrocławiu oraz w Trójmieście.

Lepsze w budowie

Sytuacja wygląda zdecydowanie gorzej w przypadku dużych modułów, liczących na przykład ok. 10 tys. mkw. Takich opcji, jak wylicza Konrad Heidinger, pod koniec I kwartału tego roku można było w Polsce znaleźć zaledwie 14, z czego 11 w Warszawie. Ponadto dwa duże moduły czekały na najemcę w Poznaniu i jeden w Trójmieście.

– Biura o takiej wielkości są dostępne przede wszystkim w budynkach nowych i niedawno oddanych do użytku lub w realizowanych projektach, ewentualnie w biurowcach zdecydowanie starszych i mniej atrakcyjnych. Dużo trudniej o 10 tysięcy metrów w budynku istniejącym, o już ugruntowanej pozycji rynkowej. Z takiego musiałby się wyprowadzić bardzo duży najemca lub – w podobnym terminie – kilku mniejszych, aby zwolniła się taka powierzchnia. Ponadto poza Warszawą realizowanych jest mniej projektów biurowych, dlatego najemcy mają zdecydowanie mniej opcji do wyboru i powinni koncentrować się na obiektach w budowie lub nawet planowanych – opowiada Karol Patynowski.

Warto mieć też na uwadze, że dostępne duże powierzchnie często są rozłożone na wielu piętrach, które z uwagi na obecność innych najemców w budynku nie muszą do siebie przylegać, a moduły na konkretnych piętrach mogą również być podzielone.

– A takie rozwiązanie rzadko akceptowane jest przez najemców – zaznacza Dominik Reszetko.

Lepszym rozwiązaniem, bardziej preferowanym przez najemców, są negocjacje jeszcze na etapie planowania lub realizacji projektu biurowego. W ten sposób firmy mogą wpłynąć w pewnym stopniu, na dopasowanie budynku do ich potrzeb.

– Można przygotowywać projekty architektoniczne z uwzględnieniem pewnych specyficznych wymagań najemców, takich jak np. podwyższona wysokość kondygnacji czy zwiększona nośność stropu. Ponadto, w przypadku umów przednajmu, wynajmujący są skłonni oferować znacznie bardziej korzystne warunki, ponieważ zawarcie takich transakcji zazwyczaj warunkuje uzyskanie finansowania dla prac budowlanych – opowiada Dominik Reszetko.

Wola zaprasza

Duże powierzchnie mogą z powrotem trafić na rynek po 5 lub 7 latach od oddania budynku – bo przeważnie na tyle lat są zawierane umowy z najemcami.

– Po upływie tego okresu duże spółki często decydują się na zmianę biura, pozostawiając po sobie wolne powierzchnie, które mogą zostać przejęte przez inne firmy o podobnym zapotrzebowaniu.

Dobrym przykładem jest tu firma Deloitte, która po wielu latach postanowiła zmienić siedzibę w Warszawie.

– W wyniku tej decyzji od połowy 2016 r. zwolni niemal cały budynek Atrium Garden, znajdujący się w ścisłym centrum miasta, który być może zostanie zasiedlony przez innego, równie dużego najemcę – opowiada Dominik Reszetko.

W Warszawie, według szacunków Savillsa, największą podaż biur widać na Mokotowie, w centrum i na Woli.