Kiedy podpisujemy umowę przedwstępną? Jak taki dokument wiąże strony? Wyjaśnia Maciej Trela, prezes sieciowej agencji Północ Nieruchomości:

- Umowa przedwstępna znajduje zastosowanie, gdy strony deklarują chęć przystąpienia do transakcji, lecz z różnych przyczyn umowa przenosząca własność nieruchomości, czy regulująca stosunek najmu, może być zawarta dopiero w przyszłości. Umowa przedwstępna wiąże strony w okresie od momentu uzgodnienia warunków transakcji do momentu zawarcia umowy ostatecznej, stanowiąc zabezpieczenie ich roszczeń w przypadku wycofania się (lub chęci zmiany) z uzgodnionych warunków przez drugą stronę transakcji.

Umowa przedwstępna pełni też funkcję ostrzegawczą, gdy w księdze wieczystej pojawi się roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości. Najczęściej spotykanym powodem zastosowania umowy przedwstępnej w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości jest konieczność zapewnienia kupującemu czasu potrzebnego do uzyskania kredytu.

Często też mamy do czynienia z koniecznością uregulowania stanu prawnego nieruchomości przed jej sprzedażą, uzyskanie wymaganych decyzji i zezwoleń (np. decyzji o warunkach zabudowy, zezwolenia sądu na sprzedaż nieruchomości przez osobę małoletnią) czy konieczność dokonania przez odpowiednie organy zmian przeznaczenia zbywanej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.

Niezbędne elementy umowy przedwstępnej określa Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 389 KC umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w którym powinna być ona zawarta. Przez istotne postanowienia umowy przedwstępnej należy rozumieć przede wszystkim typ umowy (sprzedaż, darowizna, najem), przedmiot umowy (jednoznaczne określenie nieruchomości) oraz uzgodnioną cenę nieruchomości.

Ponadto w umowie przedwstępnej powinny się znaleźć pozostałe istotne dla stron warunki transakcji, które zostały uzgodnione podczas negocjacji i rokowań poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej. Konstruując umowę przedwstępną, warto więc wpisać do niej wszystkie warunki uzgodnione z drugą stroną transakcji, które są dla nas z jakichkolwiek powodów ważne.

Można w tym celu posiłkować się podpisanym przez obie strony protokołem uzgodnień, który zwykle jest sporządzony przez obsługującego transakcję pośrednika nieruchomości. W umowie przedwstępnej strony transakcji zobowiązują się do przystąpienia do umowy przyrzeczonej (transakcyjnej) w terminie określonym konkretną datą lub zdarzeniem, którego czas da się z góry ustalić. W przypadku, gdy w umowie przedwstępnej zabraknie jednoznacznie określonego terminu przystąpienia stron do umowy przyrzeczonej, każda ze stron ma prawo w dowolnym momencie wyznaczyć taki termin. Jeśli obie strony wyznaczą inne terminy, strony wiąże termin wyznaczony przez kontrahenta, który zrobił to wcześniej.

Co ważne, w przypadku, gdy w ciągu roku od momentu zawarcia umowy przedwstępnej, nie zostanie wyznaczony żaden termin umowy przyrzeczonej, nie będzie można już żądać jej zawarcia. W praktyce, termin przystąpienia do umowy transakcyjnej jest często uzależniony od terminu lub terminów innych transakcji zaplanowanych przez jedną ze stron umowy. Przykładowo, strona kupująca może w ten sposób "zamrozić" transakcję do momentu otrzymania pieniędzy ze sprzedaży innej nieruchomości.

Sprzedający może z kolei w ten sposób odsunąć moment sprzedaży nieruchomości do czasu nabycia lub odbioru innej nieruchomości, do której po dokonaniu sprzedaży ma zamiar się przeprowadzić.

Zawarcie umowy przedwstępnej bardzo często wiąże się z koniecznością przekazania stronie sprzedającej (wynajmującej) przez stronę kupującą (najmującą) zadatku. Jest to kwota w wysokości uzgodnionej przez strony transakcji, która stanowi odszkodowanie dla każdej ze stron, w przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez kontrahenta. W przypadku niewykonania umowy przedwstępnej przez stronę kupującą (najmującą), strona sprzedająca (wynajmująca) ma prawo odstąpić od umowy i pobrany zadatek zachować.

Jeśli natomiast umowy przedwstępnej nie wykonana strona sprzedająca (wynajmująca), strona kupująca (najmująca) może żądać od kontrahenta sumy dwukrotnie wyższej. W przypadku, gdy postanowienia umowy przedwstępnej zostaną wykonane przez strony, zadatek zwykle zalicza się w poczet ceny zakupu (najmu) nieruchomości.

Jeśli nie ma możliwości zaliczenia zadatku w poczet ceny nieruchomości, powinien on zostać zwrócony. Strona, która pobrała zadatek, powinna go również zwrócić kontrahentowi w razie niewykonania umowy z powodów, za które żadna ze stron nie bierze odpowiedzialności, lub za które biorą odpowiedzialność obie strony transakcji.

W przeciwieństwie do umowy przenoszącej własność nieruchomości, umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego, tj. w zwykłej formie pisemnej jest również ważna, jednak rodzi inne skutki prawne.

Najważniejsza różnica jest taka, że w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej z dochowaniem formy aktu notarialnego, każdej ze stron przysługuje roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości będącej przedmiotem umowy. W tym wypadku prawomocne orzeczenie sądu zastępuję oświadczenie woli strony, która nie wykonała zobowiązań zawartych w umowie przedwstępnej i wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości.

Nie jest wtedy już konieczna umowa transakcyjna w formie aktu notarialnego. Innymi słowy, każda ze stron uzyskuje prawo do dochodzenia przed sądem przeniesienia własności nieruchomości wbrew woli drugiej strony na warunkach określonych w umowie przedwstępnej.

Co ważne, przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą uprawomocnienia się wyroku. W sytuacji, gdy umowa przedwstępna została zawarta w zwykłej formie pisemnej, strony mają prawo żądać od kontrahenta, który nie dotrzymał zobowiązania, jedynie naprawienia szkody poniesionej w wyniku niezrealizowania planowanej transakcji.

Odszkodowanie może obejmować koszty poniesione podczas przygotowywania transakcji np. tytułem taksy notarialnej, wynagrodzenia pośrednika, porad prawnych, czy opłat sądowych i urzędowych.

Warto świadomie dokonać wyboru formy umowy przedwstępnej w oparciu o skutki i koszty zawarcia tej umowy w formie aktu notarialnego oraz w formie pisemnej. Forma zwykła pisemna pozwala uniknąć konieczności zapłacenia taksy notarialnej, jednak dochowanie formy aktu notarialnego stwarza silniejsze skutki prawne jednocześnie lepiej chroniąc interesy stron zaangażowanych w transakcję.

Istotną zaletą powierzenia sporządzania umowy notariuszowi jest weryfikacja przez niego stanu prawnego nieruchomości już na tym etapie transakcji.