Eksperci przeanalizowali tysiące ofert nieruchomości w największych polskich miastach. - Wnioski? Kupujący są w defensywie, bowiem ceny „na metce" drastycznie różnią się od rzeczywistej wartości mieszkania. Średnio o 11 proc., choć nie brakuje miast gdzie ten wskaźnik dobija do 15 proc. - podkreślają analitycy urban.one. - Symetrię na rynku nieruchomości przywrócić może dostęp do informacji o realnych cenach lokali - podkreślają.
Gorączka i dezinformacja
Tymczasem, jak mówią autorzy raportu urban.one, nagłówki w mediach krzyczą: „Kolejny rekordowy miesiąc na rynku mieszkaniowym", „Własne lokum drogie jak nigdy".
- Jeśli patrzeć na rekordy w nieruchomościach przez pryzmat najdroższych lokalizacji, to od milionowych kwot można dostać zawrotu głowy. Jednak dla przeciętnego Kowalskiego niemniej zaskakujące są stawki, jakich żądają właściciele do mieszkań, postrzeganych dotąd jako dość przeciętne i typowe - komentuje Barbara Bugaj, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w urban.one. - Taką reakcję wywołuje np. informacja, że nowa kawalerka w Białymstoku - wedle ceny z popularnego serwisu nieruchomościowego - kosztuje już ponad 7,7 tys. zł za mkw. W rzeczywistości jej szacowana wartość, oparta o dane z aktów notarialnych podobnych lokali w okolicy jest nawet o niemal 25 proc. niższa. Jednak nie wszyscy kupujący mają tego świadomość. Gorączka hossy sprzyja dezinformacji na rynku, dynamicznie zwiększając rozziew między realiami transakcyjnymi a oczekiwaniami sprzedających - podkreśla.
Właśnie dlatego, jak dodaje, analitycy urban.one przewertowali tysiące ogłoszeń sprzedaży mieszkań w 27 miastach w Polsce i skonfrontowali je z rzeczywistością, pokazując, ile rzeczywiście trzeba zapłacić tam za mieszkanie.
- Okazuje się, że w zależności od miasta różnice te sięgają nawet niemal 15 proc. A to, przy lokum wycenianym w ogłoszeniu na 500 tys. zł oznacza, że przy dobrych negocjacjach i w oparciu o sprawdzone dane możemy zaoszczędzić nawet nawet 75 tys. zł - podkreśla Barbara Bugaj. - Taka kwota wystarczy na coś znacznie większego niż drobny remont przed przeprowadzką.
Studzenie emocji
- Towar kosztuje tyle, ile ktoś jest gotów za nie zapłacić. To zdanie jest prawdziwe o tyle, o ile kupujący ma pełną informację o rzeczywistej wartości towaru. A z tym bywa różnie, w zależności od miasta - podkreślają analitycy urban.one. - I tak w Gdańsku, Częstochowie, Poznaniu, Wrocławiu czy Sopocie ceny ofertowe nie mają zbyt wiele wspólnego z rzeczywistością: tu różnica między tym, co widzimy w ogłoszeniu a realną kwotą transakcyjną sięga średnio między 12-14 proc.
- Nasze wyliczenia pokazują, jak duża jest asymetria w branży nieruchomości - podkreśla Barbara Bugaj. - Napędza ją brak wiarygodnych informacji o wartościach rynkowych mieszkań. Liczne zestawienia i rankingi dostępne w mediach opierają się zazwyczaj na cenach ofertowych. To sytuacja wygodna dla deweloperów, mogących w ten sposób manipulować nastrojami na rynku, podbijających ceny. Jak nie ulec tym sztuczkom? Trzeba zawsze sięgać do cen transakcyjnych, takie podejście przywraca symetrię na rynku - dodaje.
Z analiz wynika, że nawet w miastach najbliższych równowadze różnica cen ofertowych i transakcyjnych sięga 6-10 proc. - Prym wiodą tu Kielce, Toruń i Rzeszów (6-7 proc. różnicy), Warszawa - największy rynek mieszkaniowy w Polsce - odznacza się wskaźnikiem asymetrii na poziomie 8 proc. - podaje urban.one. Jednocyfrowy wynik notują też jeszcze Lublin i Białystok.
- Średnia dla wszystkich 27 miast wynosi 11 proc. Jednak pamiętajmy, że w każdym z miast znaleźliśmy niemało lokali oferowanych po cenie nawet kilkadziesiąt proc. wyższych niż ich realna wartość - zaznacza Barbara Bugaj.
Właścicielem marki urban.one jest Cenatorium: warszawska spółka fintech, dostarczająca aktualnych danych o transakcjach na rynku nieruchomości. Dysponuje ponad 4 mln rekordów z cenami transakcyjnymi z całej Polski pochodzącymi ze źródeł publicznych. Cenatorium świadczy usługi dla banków w procesie podejmowania decyzji przyznawania kredytów hipotecznych, monitoringu portfela oraz modelu prognostycznego.
