Możemy się pocieszać, że nadal to w Polsce inwestorzy lokujący kapitał w nieruchomościach zostawiają najwięcej pieniędzy. Co jednak z tego, gdy dynamika spada.

Zmienia się także kraj pochodzenia kapitału. Już nie amerykańscy inwestorzy wierzą w nasz region Europy najbardziej, ale kapitał afrykański i azjatycki zaczął inwestować więcej niż fundusze z Ameryki Północnej. Tak wynika z najnowszych danych firmy Cushman&Wakefield.

Nie jest źle...

W czwartym kwartale 2016 r. łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (EŚW - Czechy, Węgry, Polska, Rumunia i Słowacja) wyniosła 4,4 mld euro, czyli o 27 proc. więcej niż rok wcześniej - policzyli analitycy z C&W.

Oznacza to, że obroty za cały ubiegły rok nieznacznie przekroczyły poziom 11 mld euro i były wyższe o 11 proc. od wyniku odnotowanego w 2015 r. (9,9 mld euro). Dane te wskazują na odwrotny trend w regionie niż w skali całego kontynentu europejskiego, na którym wartość transakcji w ujęciu rocznym zmalała. Eksperci Cushman & Wakefield przewidują dalszy wzrost aktywności inwestycyjnej w Europie Środkowo-Wschodniej. Czy jednak także w Polsce?

– Znaczny wzrost aktywności inwestycyjnej w czwartym kwartale 2016 r. świadczy o coraz szybszym rozwoju rynku Europy Środkowo-Wschodniej, który staje się coraz głębszy i bardziej zróżnicowany. W 2017 r. podaż aktywów w całej Europie będzie niewystarczająca w stosunku do wolumenu kapitału przeznaczanego na inwestycje. Inwestorzy będą monitorować trendy na rynkach najmu poszukując produktów inwestycyjnych gwarantujących utrzymanie wartości. Z tego względu szczególnie atrakcyjne są nieruchomości biurowe i logistyczne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie absorpcja przewyższa podaż, a stawki czynszu w głównych lokalizacjach mają perspektywę wzrostu – uważa James Chapman, Partner CE, Dział Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

...ale konkurencja jest duża

Spośród państw regionu Polska nadal cieszy się największym zainteresowaniem inwestorów, którzy w ubiegłym roku ulokowali tu 5,2 mld euro, czyli prawie połowę kapitału przypadającego na Europę Środkowo-Wschodnią w 2016 r. Oznacza to jednocześnie wzrost aktywności inwestycyjnej w Polsce o 5 proc. Tymczasem w Czechach wolumen obrotów na rynku nieruchomości komercyjnych wzrósł o 30 proc. - do 3,3 mld euro, co stanowi 30 proc. łącznej wartości transakcji inwestycyjnych w regionie. Z kolei na Węgrzech wolumen transakcji wzrósł ponad dwukrotnie - do 1,2 mld euro - podaje C&W.

– Inwestorzy zagraniczni, zwłaszcza spoza Europy, nadal chętnie lokują kapitał w Europie Środkowo-Wschodniej. Wśród nich dominującą pozycję zajmują podmioty z Azji i Afryki, które zajmują miejsce najbardziej aktywnych dotychczas inwestorów z Ameryki Północnej. Redefine i Rockcastle to najwięksi gracze z Afryki zainteresowani nieruchomościami biurowymi i handlowymi w Polsce, którzy wykazywali największą aktywność na początku 2016 r. - mówi Nigel Almond, dyrektor działu badań rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield.

Opowiada, że przykładem zaangażowania kapitału azjatyckiego był zakup od TPG parków logistycznych P3 przez fundusz GIC, w tym aktywów regionalnych o wartości ponad 1 mld euro, które weszły w skład portfela paneuropejskiego.

- Decyzja podjęta przez GIC może zachęcić innych inwestorów azjatyckich, którzy działają aktywnie na największych rynkach europejskich, do wejścia na rynek Europy Środkowo-Wschodniej - uważa Nigel Almond.

Celowali w biura

W 2016 roku najbardziej atrakcyjną kategorią aktywów były nieruchomości biurowe – wartość transakcji w tym sektorze wzrosła o 43 proc. - do ponad 4 mld euro, głównie za sprawą aktywności inwestorów w Czechach i Polsce.

Natomiast w sektorze nieruchomości handlowych wolumen obrotów zmniejszył się w ciągu roku o 14 proc. do 3,6 mld euro. Centra handlowe – zwłaszcza w Polsce – nadal cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, ale mniejsza aktywność inwestycyjna w innych krajach zaważyła na wynikach całego regionu. Z kolei w sektorze nieruchomości logistycznych wartość transakcji inwestycyjnych wzrosła w 2016 r. o ponad 20 proc. do 2,3 mld euro, w czym duży udział miała sprzedaż P3.

W regionie Europy Środkowo-Wschodniej najwięcej kapitału zainwestowały fundusze i spółki giełdowe. Wartość transakcji zawartych przez spółki giełdowe wzrosła o ponad 70 proc. do 2,9 mld euro, głównie dzięki większemu zaangażowaniu inwestorów z Afryki. Z wyłączeniem państwowych funduszy majątkowych, największy wolumen inwestycji netto w ciągu roku wygenerowały spółki giełdowe, fundusze i instytucje.

Ze względu na wielkość zainwestowanego kapitału stopy kapitalizacji zmniejszyły się w skali całego regionu o prawie 50 pb. Najbardziej obniżyły się dla najlepszych nieruchomości biurowych i handlowych w Pradze – aż o 125 pb. Z kolei w Warszawie stopy kapitalizacji zmniejszyły się o 50 pb.