"Rz": Jak się wynajmuje nieruchomości na rynku komercyjnym? Podobnie jak na rynku mieszkaniowym?

Łukasz Żelezik, dyrektor w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers International Poland: Wynajem na rynku komercyjnym różni się od najmu na rynku mieszkaniowym kilkoma kluczowymi czynnikami. Przede wszystkim większość transakcji na rynku mieszkaniowym jest zawieranych pomiędzy podmiotami fizycznymi, nawet jeśli lokal wynajmowany jest w celach inwestycyjnych. Najemcami są zwykle osoby prywatne, które kierują się innymi potrzebami niż najemcy z rynku komercyjnego.

Różnice między rynkami można zauważyć już na etapie poszukiwania nieruchomości. Cechami charakterystycznymi dla rynku komercyjnego w tym zakresie jest podejście biznesowe, myślenie analityczne pozbawione emocji, często obecnych przy wynajmie mieszkania, analiza ryzyk.

Między innymi z tych względów proces poszukiwania odpowiedniej nieruchomości trwa z reguły dłużej niż na rynku mieszkaniowym. Kolejną różnicą jest umowa najmu, która już na sam pierwszy rzut oka w przypadku kontraktów komercyjnych jest bardziej obszerna. Umowy na rynku mieszkaniowym to z reguły proste 5-6-stronicowe porozumienia odwołujące się w większości przypadków do ogólnych postanowień kodeksu cywilnego. Kontrakty komercyjne są bardziej złożone - to dziesiątki paragrafów, obwarowania z karami, sankcjami oraz liczne załączniki, dlatego też najkrótsze umowy mają zwykle 30-40 stron.

Złożoność umów komercyjnych polega, np. rozbudowaniu szerokich katalogów praw i obowiązków stron. Wynika z nich m.in. to, że wszelkie koszty utrzymania, użytkowania danej nieruchomości przenoszone są na kilku lub jednego najemcę. Oznacza to, że w kosztach biurowych prócz standardowego czynszu znajduje się szereg opłat serwisowych (na rynku powierzchni handlowych np. opłaty marketingowe, opłaty związane z czynszem od obrotu, w biurach - utrzymanie generatorów czy ciągłości pracy skomplikowanych serwerowni).

Te opłaty bezpośrednio wpływają na wartość całego kontraktu i pośrednio na jego złożoność. Na rynku komercyjnym właścicielami większości obiektów są podmioty instytucjonalne, fundusze inwestycyjne, deweloperzy, którzy przy realizacji inwestycji zwykle korzystają ze wsparcia finansowego zewnętrznych instytucji. W większości wypadków są to banki, które narzucają określone zasady formułowania najmu, pryncypialne założenia, takie jak: konieczność zawierania umowy najmu na czas określony.

W mieszkaniówce natomiast okres umów jest zdecydowanie krótszy - okres wyjściowy to przeważnie rok i z późniejszą możliwością przejścia na czas nieokreślony. Inna pryncypialną zasadą na rynku komercyjnym jest coroczna indeksacja czynszu poprzez jego waloryzację opartą o różne wskaźniki inflacyjne. Na rynku mieszkaniowym, jako że kontrakty są krótkoterminowe, z reguły ustala się czynsz, który podczas najmu nie ulega zmianie.

Elementem wspólnym są zabezpieczenia najmu, różnią się jednak wielkością. O ile na rynku mieszkaniowym kaucja zabezpieczająca interes właściciela lokalu wynosi wartość jednomiesięcznego czynszu, o tyle na rynku komercyjnym zwykle jest to zabezpieczenie w wysokości trzech lub nie rzadko sześciu czynszów.

Różnica między oboma rynkami pozostaje także kwestii waluty, w jakiej wynajmowane są nieruchomości. W związku z tym, że nieruchomości komercyjne zwykle finansowane są w EUR, także wynajmujący w swych umowach kredytowych zobowiązują się do naliczania czynszu właśnie w tej walucie.

Na rynku mieszkaniowym czynsze praktycznie zawsze rozliczane są w złotówkach. Cechą wspólną obu rynków jest natomiast ogromna konkurencja, ale i na tym tle zaznaczają się pewne różnice. Na rynku komercyjnym, aby wyróżnić swoją ofertę stosuje się szereg zachęt, które mają przyciągnąć najemcę. To na przykład większa liczba miejsc parkingowych czy czasowe zwolnienie z czynszu.

Czy szukając np. magazynu albo biura, podpisujemy umowę na wyłączność czy umowę otwartą? Która jest lepsza? Na jak długo podpisuje się umowy? Można je wypowiedzieć? Na jakich zasadach?

Paweł Skałba, dyrektor działu powierzchni biurowych w Colliers International Poland: Mamy dwa rodzaje umów: między właścicielem wynajmowanej nieruchomości a firmą doradczą, w której doradca reprezentuje dewelopera i walczy o jego interesy, lub umowy zawierane z najemcami. W każdym wypadku można podpisać umowę na wyłączność, i na taką formę decyduje się większość najemców, lub otwartą, czyli zakładająca współprace z kilkoma agencjami jednocześnie.

Umowa na wyłączność jest lepszym rozwiązaniem, ponieważ gwarantuje maksymalne zaangażowanie doradcy. Umowy z klientami szukającymi nieruchomości na wynajem podpisuje się zwykle na transakcję. Po podpisaniu umowy zapotrzebowanie na usługi doradcze dotyczące najmu zwykle się kończą w danej chwili, jednak warto zaznaczyć że ponad 80 proc. naszych klientów powraca do nas przy okazji kolejnej transakcji.

W przypadku umów z właścicielami mogą być one podpisywane na czas określony lub nieokreślony z możliwością wypowiedzenia. Warunki i czas wypowiedzenia także są jasno określone w kontrakcie. Ponadto umowy często podpisuje się kompleksowo, czasem na usługi świadczone w kilku krajach lub miastach. Często prócz doradztwa obejmują one także inne pozycje z oferty, np. zarządzanie nieruchomością.

Czy mając umowę na wyłączność, można samemu szukać nieruchomości?

Łukasz Żelezik: Można. Ważne są jednak ustalone zasady współpracy, by miała ona charakter zespołowy. To daje optymalny efekt.

Ile wynoszą prowizje? Od czego zależą?

Łukasz Żelezik: Wysokość prowizji to kwestia bardzo indywidualna w przypadku każdej umowy. Zależy przede wszystkim od zakresu usług. Ważne jest jednak, aby rzetelnie porównać oferty doradców i zdecydować się na taką, która w wymierny sposób poprawi rentowność przyszłej umowy najmu i uwolni od ryzyka.