Firmy walczą o najlepsze grunty

– W centrum Zielonej Góry zaczyna brakować działek inwestycyjnych pod budownictwo wielorodzinne – zauważa Filip Sąsiadek, kierownik zielonogórskiego oddziału firmy doradczej i pośredniczącej w obrocie nieruchomościami Home Broker. – Lepiej jest na obrzeżach i w dzielnicach z mniej zwartą zabudową. Są też tzw. plomby, czyli działki między osiedlowymi budynkami.

Wyciskanie metrów

Jak mówi Filip Sąsiadek, większość gruntów inwestycyjnych należy do miasta albo spółdzielni mieszkaniowych. – Rzadko właścicielem terenu jest firma albo prywatna osoba – zwraca uwagę ekspert z Home Brokera. – Ale tak jak na wszystkich rynkach nieruchomości w Polsce, także i tu trafiają się okazje. Perełką można nazwać działkę w centrum miasta, na w pełni zagospodarowanym osiedlu lub przy trasie wyjazdowej z miasta. Deweloperzy walczą o jak najlepsze miejsca. Często się zdarza, że licytują tereny na przetargach – opowiada.

Firmy szukają względnie niedużych działek, na których da się postawić jak najwięcej mieszkań. Wiąże się to, jak tłumaczy Filip Sąsiadek, z cenami gruntów. – Na rynku widać lekką zmianę trendów. Część deweloperów chce zaistnieć, nazwijmy to, dobrym produktem, więc w świetnym miejscu szuka gruntów ze starymi zabudowaniami, które są wyburzane – opowiada kierownik z Home Brokera. – W ich miejscu powstają nowoczesne budynki, które z zewnątrz przypominają starą zabudowę.

Z analiz Home Brokera wynika, że ceny gruntów na obrzeżach miasta się ustabilizowały. – W centrum nadal są dość wysokie, to 400–500 zł za mkw. – podaje Filip Sąsiadek. Jego zdaniem w najbliższych latach ceny powinny się utrzymać na zbliżonym poziomie, wykazując tendencję do niewielkiego wzrostu.

– Na pewno wiele zależy od polityki rządu. Czy kredyty mieszkaniowe dla młodych będą nadal dotowane? Czy budownictwo wielorodzinne zyska wsparcie? – wyjaśnia.

Zdaniem Zbigniewa Barańskiego z zielonogórskiego biura obrotu nieruchomościami i wycen majątkowych Terra Nieruchomości inwestorzy szukający terenów pod inwestycje mieszkaniowe są w dużo trudniejszej sytuacji niż inwestorzy budujący obiekty komercyjne. – Wynika to ze specyfiki Zielonej Góry. Miasto jest otoczone lasami, co sprawia, że zasoby atrakcyjnych terenów się kurczą – wyjaśnia ekspert. – Znalezienie działek, których położenie gwarantuje sprawne przeprowadzenie inwestycji, a później sprzedaż mieszkań, jest bardzo trudne – nie ukrywa.

I podkreśla, że deweloperzy muszą więc zaciskać zęby i płacić za działki ceny wynikające wprost z kalkulacji opłacalności projektu. – Kluczem do wartości rynkowej działek jest tzw. PUM, czyli możliwa do wybudowania na danym terenie powierzchnia użytkowa mieszkań – tłumaczy Zbigniew Barański.

Z jego analiz wynika, że w ciągu ostatnich lat ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne w najlepszych lokalizacjach poszybowały z poziomu ok. 140 do ok. 400 zł za mkw. – W porównaniu z większymi miastami mogą się wydawać śmiesznie niskie, ale trzeba pamiętać, że w Zielonej Górze przeciętne mieszkania deweloperskie sprzedają się za jedyne 3,7–3,9 tys. zł za mkw. – zwraca uwagę Zbigniew Barański.

Pod domy i magazyny

Także Izabela Woźnica-Letka z biura sprzedaży firmy deweloperskiej Ekonbud-Fadom podkreśla, że zielonogórski rynek mieszkaniowy różni się od poznańskiego czy warszawskiego.

– Przede wszystkim działa tu mniej deweloperów – wyjaśnia. – Oznacza to, że okazji do zakupu gruntów inwestycyjnych bywa więcej. Z pewnością prawdziwą perełkę stanowią prywatne tereny w centrum miasta, ale atrakcyjne są również obrzeża – ocenia.

Ekonbud-Fadom szuka gruntów głównie w sercu miasta, ale pod uwagę bierze także parcele położone nieco dalej. – Najbardziej interesują nas tereny pod zabudowę wielorodzinną – mówi Izabela Woźnica-Letka. Jej firma w Zielonej Górze buduje kilka osiedli. Na przykład przy ul. Emilii Plater powstaje Aquarium, a przy Obywatelskiej – kompleks Dominopark.