Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach rozstrzygnął w interpretacji z 14 kwietnia 2016 r. (IBPB-2-1/4514-80/16/AD) kwestię rozliczenia sprzedaży nieruchomości.
Sprawa dotyczyła gminy, która planuje ustanowienie odrębnych własności lokali oraz ich sprzedaż czterem małżeństwom i trzem osobom indywidualnym. Gmina nabyła prawo własności nieruchomości od przedsiębiorstwa państwowego na podstawie decyzji komunalizacyjnej wojewody. Rada gminy ustaliła w uchwale, że sprzedaż mieszkań odbywać się będzie w oparciu o art. 47a ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe", a do sprzedaży mają zastosowanie zapisy dotyczące warunków sprzedaży określone w art. 42 – 46 tej ustawy. Gmina zapytała, czy tego typu transakcja będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Dyrektor izby skarbowej przypomniał, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Określa się ją na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. Stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2 proc.
Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o PCC, podatkowi temu nie podlegają czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie tego wyłączenia wymaga wykazania, że podstawą dokonania danej czynności będzie konkretny przepis z zakresu gospodarki nieruchomościami. Tymczasem – jak jednoznacznie wynika z wniosku o interpretację – do nabycia nieruchomości dojdzie w trybie przepisów rozdziału 7 ustawy o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe".
Dyrektor Izby Skarbowej orzekł na tej podstawie, że umowa sprzedaży lokali mieszkalnych nie może zostać zakwalifikowana jako czynność cywilnoprawna wyłączona z opodatkowania PCC. W konsekwencji będzie więc podlegać PCC. Podstawę opodatkowania stanowić będzie wartość rynkowa nieruchomości.
Komentarz eksperta
Anna Główka, radca prawny w Rödl & Partner w Warszawie
Analizując stan faktyczny w przedmiotowej sprawie, dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach uznał, iż sprzedaż nie nastąpi na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (GospNierU), a tym samym nie będzie miało zastosowania wyłączenie z opodatkowania, określone w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o PCC. Wątpliwe jest, czy powyższa interpretacja przepisów jest słuszna, z kilku powodów. Po pierwsze, ustanowionym w art. 2 pkt 1 lit. g ustawy o PCC wyłączeniem z opodatkowania tym podatkiem czynności cywilnoprawnych w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami objęte są zarówno czynności podlegające przepisom GospNierU, jak i czynności podlegające przepisom dotyczącym gospodarki nieruchomościami, zamieszczonym w innych ustawach (np. wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., II FSK 2724/14).
Po drugie, w art. 2 GospNierU stwierdza się, że nie narusza ona innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, a w szczególności 12 wymienionych w przepisie ustaw. Oznacza to, że gospodarka nieruchomościami, rozumiana jako gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, została unormowana nie tylko w GospNierU, ale także w szeregu innych ustaw (np. wyrok NSA z 5 sierpnia 2015 r. II FSK 32/15). Natomiast posłużenie się przez ustawodawcę zwrotem „w szczególności" oznacza, że katalog wskazanych w tym przepisie ustaw jest otwarty. Zatem przepisy innych ustaw, zarówno wymienionych przykładowo w art. 2, jak i tam nie wymienionych, należy uznać za przepisy odrębne, które mają pierwszeństwo w ich stosowaniu (np. wyrok WSA w Warszawie z 11 lutego 2015 r. I SA/Wa 1235/14).
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Po trzecie, „gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego" to m.in. obrót nimi, w tym dokonywanie ich sprzedaży (art. 13 GospNierU). Określone w tej ustawie zasady gospodarowania nieruchomościami państwowymi lub samorządowymi znajdują zastosowanie także w wielu innych aktach prawnych zarówno wtedy, gdy z treści tego innego aktu prawnego nie można wnioskować, że się ich nie stosuje, jak i wtedy, gdy zawarto w nim odesłanie typu „w sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami" (np. wyrok NSA z 11 lutego 2015 r., II FSK 3580/14).
Ustawodawca w ustawie o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „PKP" wielokrotnie powołuje się na przepisy GospNierU, np. w art. 18d ust. 5, w art. 42 ust. 4, czy wreszcie w istotnym w komentowanej sprawie art. 44 ust. 2, stanowiącym, że sprzedaż lokalu mieszkalnego (do której doszło w stanie faktycznym) następuje po cenie ustalonej na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, pomniejszonej o wskazane w przepisie wartości. To przemawia w mojej ocenie za możliwością zastosowania w komentowanej sprawie zwolnienia z opodatkowania PCC.
