Partnerzy Griffin Capital Partners: Wojna to szok, ale rynek nie zamarł

Griffin Real Estate to nie tyle nazwa, ile marka. Co skłoniło was do zmiany nazwy na Griffin Capital Partners? Czy nieruchomości są passe, nie wystarczają już do budowania wartości, czy też może wyczerpaliście potencjał, budując duże platformy inwestycyjne w zasadzie we wszystkich kluczowych segmentach polskiego rynku?

Maciej Dyjas: Absolutnie nie – jesteśmy nadal w pełni zainteresowani inwestycjami w nieruchomości i uważamy, że mają one potencjał. Z drugiej strony Nebil i ja, jako partnerzy zarządzający obecni w Griffinie od ośmiu, dziewięciu lat, a także co-partnerzy zarządzający: Piotr Fijołek i Tomasz Mrowczyk, mamy bogate doświadczenie, zarówno jeśli chodzi o rynek nieruchomości, jak i inne obszary. W ostatnich latach spółka była z jednej strony zaangażowana w tworzenie platform nieruchomościowych, ale z drugiej inwestowaliśmy także w innego rodzaju aktywa, jak np. sieć Smyk, czy w zeszłym roku w PADRES, dewelopera specjalizującego się w projektach OZE. Nie jest to więc żadna rewolucyjna zmiana. Nadal będziemy się skupiać na nieruchomościach oraz na rynku private equity – w tym celu wzmocniliśmy zespół. Nowa nazwa lepiej odzwierciedla nasze mocne kompetencje w obu tych obszarach.

Nebil Senman: Kilkanaście lat temu Griffin rzeczywiście koncentrował się na inwestycjach w pojedyncze aktywa nieruchomościowe, ale później zaangażował się w przejmowanie firm i tworzenie całych platform. Od lat mamy także w przypadku nieruchomości podejście takie, jak inwestor private equity: wartości nie budujemy w oparciu o pojedyncze aktywa, tylko platformy łączące aktywa z firmami operacyjnymi. To daje znacznie lepsze efekty i zwroty. Przykładem niech będzie platforma najmu mieszkań Resi4Rent: zaczynaliśmy od zera, zbudowaliśmy zespół – to klasyczna inwestycja private equity.

MD: Albo przejęcie Echo Investment, spółki deweloperskiej notowanej na GPW. Kupiliśmy pakiet kontrolny od Michała Sołowowa, posługując się kredytem, którego zastawem były kupowane akcje – był to więc klasyczny wykup lewarowany (LBO).

NS: Rzeczywiście stworzyliśmy kilka platform. Student Depot to obecnie wiodąca sieć prywatnych akademików w Polsce. EPP to największy zarządca centrów handlowych na krajowym rynku pod względem powierzchni najmu. Stworzona przez nas platforma biurowa to dziś część Grupy Globalworth. Poza tym rozwijamy dwie platformy wynajmu mieszkań: Resi4Rent i LifeSpot, oraz dwie magazynowe: ELI i IIProp. Ten ostatni przykład pokazuje, że Polska nie jest już jedynym rynkiem, na którym działamy – to portfel magazynów w Polsce, Niemczech, Holandii i Hiszpanii. Patrzymy też na Włochy i Francję.

W tej chwili skupiamy się na prowadzeniu tych wszystkich przedsięwzięć, uwzględniając kolejne perturbacje na światowych rynkach: najpierw będące konsekwencją globalnej pandemii, a teraz rosyjskiej agresji na Ukrainę. A także na ich rozwijaniu – te platformy nie są przecież skończonymi produktami, każda ma potencjał wzrostu, jest ogromny popyt na mieszkania na wynajem, na magazyny. Co więcej, pracujemy nad kolejnymi platformami, bardzo atrakcyjne perspektywy ma rynek magazynów samoobsługowych (self storage). Rozglądamy się także za możliwościami przejęć firm – prowadzimy due diligence dewelopera mieszkaniowo-biurowego w Niemczech.

W I kwartale wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce była wysoka – 1,7 mld euro, to trzecie otwarcie w historii. Czy wojna za wschodnią granicą będzie mieć wpływ na postrzeganie naszego rynku przez zagraniczny kapitał?

MD: Widzimy mieszankę różnych elementów. Nowi inwestorzy, którzy byli zainteresowani wejściem do Polski i dostrzegali jej potencjał, ale jeszcze tu nie byli, wstrzymali decyzje – po części z powodu wojny – w oczekiwaniu na rozwój wydarzeń. Rozmowy i negocjacje toczą się dalej, ale decyzje się opóźniają. Z drugiej strony większość inwestorów, którzy w Polsce są już obecni od lat, kontynuowała inwestowanie w marcu i kwietniu: kupowali grunty, ruszali z budowami, nabywali budynki lub inwestowali w swoje spółki operacyjne. Żaden z graczy, którzy z nami współpracują, nie powiedział, że musi wstrzymać się z kolejnymi inwestycjami w Polsce.

NS: Wojna jest oczywiście szokiem, ale nie jest tak, że rynek zamarł. Inwestorzy, którzy są w Polsce aktywni od wielu lat, są może ostrożniejsi, zadają więcej pytań, są bardziej selektywni, ale dalej inwestują. Nowi gracze mają trochę utrudnione wejście, zawieszają więc plany na kilka miesięcy, ale jeśli sytuacja się ustabilizuje, z pewnością się tu pojawią. Polski rynek będzie dalej atrakcyjny i ma szansę być beneficjentem zwiększenia znaczenia Polski w regionie w wyniku wojny.

MD: Część Ukraińców, którzy przyjechali do Polski, z nami zostanie, co pozytywnie wpłynie na naszą gospodarkę. Poza tym jest oczekiwanie, że Polska ponownie zbliży się do Zachodu – niestety, nasz kraj od lat jest postrzegany przez część inwestorów jako rynek podwyższonego ryzyka – z powodów politycznych, sporu o praworządność z UE itd. To mamy nadzieję minie wraz z nową sytuacją geopolityczną.

Jakie inne obszary, poza nieruchomościami, interesują was jako inwestora? Wasz portfel jest mocno zdywersyfikowany: Smyk, zielony deweloper PAD–RES, spółki z rynku fintech, IT…