Od lat śledzi pan rynek nieruchomości, jaka jest dziś na nim sytuacja? Co będzie z cenami: wzrosną, spadną?
Rynek nieruchomości można podzielić na wiele segmentów. Z jednej strony możemy mówić o nieruchomościach komercyjnych, magazynowych, biurowych. Z drugiej o nieruchomościach mieszkaniowych, o gruntach. Każdy z tych rynków charakteryzuje się inną sytuacją. Ogólnie można powiedzieć, że sytuacja jest dobra. To nie jest okres boomu, bardzo szybkiego wzrostu cen, popytu czy podaży. Powiedziałbym, że w zasadzie w większości segmentów mamy zdrowy, organiczny rozwój. Zwłaszcza rynek mieszkaniowy, który jest mi najbliższy, bo zajmuję się nim najdłużej, to rynek, na którym mamy stabilizację po okresie boomu lat 2020-2021, potem gwałtownego zatrzymania popytu w 2022 r., następnie znowu ożywienia na skutek dopłat do kredytów i później znowu spowolnienia i ogólnego zamieszania związanego z tym, czy będziemy mieć kolejny program dopłat do kredytówczy też nie. W tej chwili mamy (chwilę) wytchnienia, w końcu jest spokojniej. Ale to nie oznacza, że popytu nie ma. Popyt jest, akcja kredytowa też jest, rozwija się, jest na poziomie zbliżonym do długookresowych średnich. Zatem ludzie chcą kupować mieszkania. Ale deweloperzy mają też czas na to, żeby je budować i żeby było z czego wybierać. Żeby nie było sytuacji, w której kupujący muszą ze sobą rywalizować o to, kto dostanie ostatnie mieszkanie w danym bloku.
Oczekiwany spadek stóp procentowych przełoży się na rynek nieruchomości?
To zdecydowanie pomaga. Już w tej chwili widać większe zainteresowanie ze strony klientów –brokerzy deklarują, że więcej jest osób poszukujących mieszkań – jak też samych banków. Już ostatnia obniżka stóp procentowych dała impuls prowzrostowy dla kredytów. Ale są oczekiwane kolejne, dlatego też ludzie przychodzą, pytają, jakie są warunki i zastanawiają się nad tym, czy nie brać kredytu.
Wspomniał pan o programie dopłat. Spodziewa się pan, że w jakiejś formie taki program się pojawi? Czy to w ogóle jest temat, którym powinniśmy żyć i który jest korzystny z punktu widzenia rozwoju rynku mieszkaniowego?
Uważam, że temat dopłat powinniśmy odłożyć na półkę. To znaczy już po prostu nie ma sensu o tym dyskutować, bo to wywołuje niepewność, a niepewność jest najgorsza. Jak ludzie się zaczynają zastanawiać, czy będzie program dopłat czy też nie, to zaczynają odkładać decyzję o zakupie. Deweloperzy nie wiedzą, czy budować więcej czy mniej, więc pewnie raczej zbudują mniej. A jak później z zaskoczenia taki program wchodzi, to mamy sytuację taką jak w 2023 roku, kiedy to ceny bardzo szybko rosły. Dlatego ja bym odłożył na półkę program dopłat. To oczywiście politycznie jest bardzo ciekawy spór, bo może przysparzać i oglądalności mediom, i popularności politykom. Natomiast jest szkodliwy dla realnej gospodarki, a także finalnie dla samych kupujących. Bo prawdopodobnie on i tak nie wejdzie w życie, bo jest za duży spór o to w koalicji rządzącej. Więc – i to jest apel do polityków – skoncentrujmy się na rzeczach, które faktycznie mogą nam pomóc w rozwoju rynku mieszkaniowego: na zwiększeniu finansowania, w tym także finansowania zwrotnego budownictwa społecznego, na lepszym zarządzaniu gruntami, na lepszym planowaniu. Ale także na prostych ułatwieniach, na przykład w uzyskiwaniu pozwoleń na budowę.
Co oprócz pozwoleń na budowę byłoby takim ułatwieniem?
Jeżeli chodzi o kwestię ułatwień, to dotyczy ona wszelkich pozwoleń. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę mamy obszerny proces pozwoleń środowiskowych, przyłączeń mediów. To wszystko są procedury, które bardzo mocno wydłużają czas realizacji inwestycji. W tej chwili średni czas realizacji inwestycji mieszkaniowej, niezależnie od tego, czy ona jest komercyjna, czy społeczna, trwa nawet pięć lat. Wynika to przede wszystkim z tego, że nie tyle się buduje, ale przez trzy-cztery lata uzyskuje się wszystkie niezbędne pozwolenia na ten grunt. Bo sam proces realizacji inwestycji trwa półtora roku, czasami nawet rok przy mniejszych inwestycjach, jak to się udaje w budownictwie czynszowym. A zwłaszcza gdy jest stosowane budownictwo modułowe czy prefabrykowane, to wtedy ten czas nam się skraca do zaledwie kilku miesięcy. Natomiast uzyskiwanie pozwoleń, przygotowanie gruntu to wydłuża czas i to też wynika z opieszałości i skomplikowania wielu procedur. Te procedury należałoby uprościć. Tu mówimy jednym głosem – zarówno środowisko deweloperskie, jak i Krajowy Zasób Nieruchomości, który chciałby zwiększyć dostępność mieszkań społecznych i który jest udziałowcem wielu inicjatyw mieszkaniowych.
-not. jer
Partner rozmowy: Szkoła Główna Handlowa w Warszawie
