Mieszkania w stolicach europejskich

Inwestorzy zainteresowani lokalami na wynajem, koncentrują się głównie na okazjach, jeśli muszą posiłkować się kredytem. Duże zyski mogą przynieść oferty w Hiszpanii

Publikacja: 22.10.2011 08:00

Foto: Bloomberg

Dorota Kaczyńska

Inwestowanie w mieszkania na wynajem przynosi dziś więcej strat niż zysków w Warszawie, w której stopa zwrotu z inwestycji wynosi ok. 5-7 proc. Na podobny zysk mogą liczyć właściciele mieszkań w Londynie, Paryżu czy Rzymie. (ok. 4-6 proc.) Znacznie więcej zarobią właściciele apartamentów w Madrycie, gdzie przy niskich cenach sprzedaży można nawet zarobić 10-15 proc. w skali roku.

Warszawa

W Warszawie, najbardziej popularne na rynku najmu mieszkania, czyli dwa pokoje w centralnych dzielnicach kosztują, według wyliczeń analityków spółki Emmerson, od 187 tys. zł do... 3,9 mln zł. Jak widać, różnica cen między najtańszym i najdroższymi dwupokojowymi ofertami jest kolosalna. Średnie stawki za dwa pokoje, w centrum miasta oscylują na poziomie ok. 500 tys. zł. Na przykład, za mieszkanie na Woli o pow. 56 mkw., w inwestycji planowanej do oddania w 2013 r., zapłacimy 516 tys. zł; za lokal z 1930 r. o pow. 47 mkw., w Śródmieściu, zapłacimy za 516 tys. zł – podają przedstawiciele firmy Emmerson.

Miesięczny czynsz za dwa pokoje w tych lokalizacjach wynosi od co najmniej 1,7 tys. zł – np. za tyle można wynająć mieszkanie na Żoliborzu, o pow. 35 mkw. z 1935 r. - do 12 tys. zł – to koszt lokalu o pow. 122 mkw. z 2003 r. w Śródmieściu. Jak widać, tu różnice są również niemałe. Średni czynsz ofertowy wynosi ok. 2,7 tys. zł miesięcznie. Za taką stawkę można np. wynająć dwa pokoje z 2000 r. o pow. 62 mkw. w Śródmieściu.

Przy obecnych stawkach sprzedaży i najmu kupno lokum na kredyt z przeznaczeniem na wynajem kompletnie się nie opłaca.

- Inwestycje pod wynajem to domena osób kupujących za gotówkę. Przy minimalnej stopie zwrotu, wynoszącej obecnie 5 proc. rocznie, taka inwestycja ma sens, jeśli finansuje się ją z własnych środków. Z drugiej strony, ciągle rośnie liczba mieszkań wystawianych na sprzedaż, co może skutkować dalszym spadkiem cen. W standardowej symulacji kredytu w wysokości 500 tys. zł na 30 lat, rata miesięczna wyniesie ok. 3 tys. zł (kredyt złotówkowy) lub 2,4 tys. zł (kredyt w euro). Jeśli za wynajęcie mieszkania w tej cenie można uzyskać ok. 2,7 tys. zł miesięcznie, wnioski nasuwają się same – mówi Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu w spółce Emmerson.

Rzym i Paryż

Najbardziej popularne wśród Polaków stolice to m.in. Rzym i Paryż. W tych miastach można jednak liczyć na podobne zyski z najmu jak w Warszawie – 4-6 proc. w skali rocznej. Jak podaje Joanna Kaczyńska, dyrektor generalny spółki Nieruchomości Za Granicą, w najbardziej centralnych dzielnicach tych miast, ceny za lokale dwupokojowe, z rynku wtórnego wynoszą 350-400 tys. euro. czyli ok. 1,5-1,8 mln zł. Za tyle można kupić 2-3 podobne lokale w Warszawie

- Z tego tez powodu coraz więcej klientów decyduje sie na zakup nieruchomości na obrzeżach miast, lub w odległości ok. 20-30 minut jazdy od centrum. Na przykład w Rzymie, na obrzeżach miasta, w kierunku wybrzeża morskiego, można kupić mieszkanie czy nawet dom szeregowy z drugiej ręki, ok. 5-10 minut pieszo od plaży, już za 180-200 tys. euro, czyli za 792-880 tys. zł. Za taką kwotę można również nabyć trzypokojowy apartament z rynku pierwotnego. Takie lokale wakacyjne, blisko miasta, dobrze się wynajmują – tłumaczy Joanna Kaczyńska.

Natomiast w Paryżu dwa pokoje kosztują od ok. 600 tys. zł. Np. w Colombes, dzielnicy znajdującej się ok. 10 min. jazdy samochodem od La Défense, dzielnicy stanowiącej główne centrum biznesowe we Francji, można kupić mieszkanie w systemie tzw. leaseback, czyli z gwarantowanym zyskiem najmu, który wynosi ok. 4 proc. nieruchomości. Za dwa pokoje w tym przypadku zapłacimy co najmniej 140 tys. euro, czyli ok. 616 tys. zł

Warunki uzyskania kredytu w krajach UE są podobne do tych stawianych przez banki w Polsce. Zdaniem Joanny Kaczyńskiej, na najmie można zdecydowanie zarobić, nawet kredytując przedsięwzięcie - Na przykład we Francji można uzyskać kredyt przy oprocentowaniu od 2,7 proc. – tłumaczy Joanna Kaczyńska. Dodaje, że coraz więcej klientów kupuje nieruchomość w stołecznych miastach UE.

- Są to bardzo często przedsiębiorcy, którzy szukają drugiego domu w mieście, gdzie prowadza swoja działalność. Druga grupa to osoby, których marzeniem był zakup nieruchomości w danym mieście, najczęściej w Paryżu lub Rzymie. Tacy klienci wynajmują turystom lokum czy dom przez kilka pierwszych lat, korzystając z niego tylko kilka tygodni w roku, często jednak z zamiarem zamieszkania na stałe na emeryturze – opowiada Joanna Kaczyńska.

Madryt

W stolicy Hiszpanii kawalerki pow. 35-40 mkw. kosztuje co najmniej 130-140 tys. euro (572–616 tys. zł), za dwa pokoje zapłacimy 200-250 tys. euro (880 tys.1,1 mln zł), a za mieszkania trzypokojowe zapłacimy min. 300 tys. euro (ok. 1,3 mln zł). W centralnych dzielnicach Madrytu trudno znaleźć ofertę na rynku pierwotnym, jeśli takie okazje się zdarzają - wówczas cena mieszkania dwupokojowego przekracza 400 tys. euro, czyli ok. 1,8 mln zł.

- Najchętniej wynajmują się lokale położone najbliżej centrum, z oczywistych względów: w centrum koncentrują się niemal wszystkie atrakcje turystyczne, instytucje finansowe, placówki dyplomatyczne, administracja państwowa, punkty usługowo-handlowe itd. Przy wynajmie wakacyjnym nie wolno zapominać o dobrym marketingu miejsca - hotele, hostele oferują zakwaterowanie już od 30 euro za dobę (ok. 132 zł). Konkurencja jest spora, więc trzeba znaleźć taką nieruchomość, która będzie przyciągać turystów – tłumaczy Małgorzata Wargocka-Borska, przedstawicielka firmy Casa en Sol.

Jej zdaniem, roczna stopa zwrotu z tego typu inwestycji jest dość wysoka, wynosi od 10-15 proc. w skali roku, niezależnie od typu wynajmu. - Najchętniej wynajmowane są mieszkania trzypokojowe w przypadku umów długoterminowych, natomiast przy wynajmie turystycznym największym powodzeniem cieszą się kawalerki oraz dwa pokoje. Najczęściej czynsz pokrywa ratę kredytową. W Madrycie, banki licytują przejęte nieruchomości, tak samo jak na wybrzeżach, tak więc inwestor w takim przypadku może liczyć na preferencyjne warunki kredytu – dodaje Małgorzata Wargocka-Borska.

Jednak jej zdaniem, Polacy rzadko inwestują w tym mieście – Większą popularnością cieszą się oferty w Barcelonie, gdzie wynajem krótkoterminowy można bardzo łatwo połączyć z wynajmem długoterminowym, ze względu na lokalizację. Do Barcelony przyjeżdża się zarówno mieszkać, pracować, studiować, jak i wypoczywać. Madryt nie spełnia wszystkich tych funkcji jednocześnie, głównie przez brak dostępu do morza – wyjaśnia Małgorzata Wargocka-Borska

Kredyt, jak wyjaśnia Anna Nowakowska z biura Nieruchomości Carisma, można uzyskać na 60–70 proc. wartości nieruchomości. Oznacza to, że inwestor na takie przedsięwzięcie musi mieć w kieszeni ok. 60–100 tys. w przypadku dwupokojowego mieszkania wartości ok. 1 mln zł.