Rosnące ceny nieruchomości przyciągają coraz więcej inwestorów do takich państw jak Turcja, Brazylia, Tajlandia itd. Choć okazje kuszą, warto takie przedsięwzięcie dokładnie przemyśleć, zwłaszcza w przypadku kupowania działek, bo ciągle w wielu krajach obrót gruntami z udziałem obcokrajowca jest bardzo ograniczony – W niektórych państwach nie można kupić ziemi, inne wymagają do cudzoziemców rządowego zezwolenia a w jeszcze innych trzeba mieć co najmniej 400 tys. zł na transakcję – tłumaczy Bartosz Turek z Lion's Banku.
Transakcje bez przemyśleń
Sławek Muturi, szef firmy Mzuri, wręcz odradza inwestowanie na zagranicznych rynkach - Kupuję tylko okazje, a nie znając rynku, skąd mogę wiedzieć, czy dana oferta rzeczywiście jest okazyjna? Nawet dłuższy, kilkumiesięczny pobyt w danym miejscu nie pozwala wystarczająco poznać lokalnego rynku. Np. w stolicy Filipin, Manili mieszkania są o połowę tańsze niż w Warszawie czy nawet w Katowicach. To wcale nie musi oznaczać, że każde sprzedane tam lokum jest okazją. Okazją będzie dopiero mieszkanie sprzedawane w cenie co najmniej 10-15 proc. niższej niż średnie ceny rynkowe w Manili. A to, że ktoś na miejscu mnie zapewni, że cena lokum jest bardzo atrakcyjna, może oznaczać, że mieszkanie jest sprzedawane nieco taniej niż inne oferty sprzedawane cudzoziemcom, po mocno zawyżonych cenach - tłumaczy Muturi - Nie inwestuję nawet w Kenii, bo choć doskonale znam moją drugą ojczyznę, to nie mam tam doświadczenia w inwestowaniu na wynajem – dodaje.
Za granicą obowiązują nie tylko inne zwyczaje, ale dodatkowo inny system prawny, który reguluje własność oraz sposób przenoszenia własności nieruchomości, ściągalność należności od najemców, obowiązki właściciela, zobowiązania prawno-podatkowe, itp. - Nieznajomość prawa może powodować finansowo bolesne skutki – zaznacza Sławek Muturi. Innym, istotnym problemem jest zarządzanie takimi lokalami. - Ludzie często patrzą na okazje „punktowo". Sprawdzają czy cena jest atrakcyjna w stosunku np. do stawek w Polsce i ile mogą zarobić na wynajmie. I jeśli wychodzi im z arkuszów excela, że mają do czynienia z okazją, kupują, zanim nawet zastanowią się, kto im tą nieruchomością będzie zarządzał – opowiada.
Zezwolenie lub licencja
Np. w Mongolii nikt nie może kupić ziemi na własność – można tylko korzystać na podstawie umowy dzierżawy lub zbliżonego do obecnego w polskim systemie prawym użytkowania wieczystego, które jest wydawane na podstawie specjalnego zezwolenia. - W przypadku domów lub mieszkań sytuacja jest zupełnie inna. Deweloper otrzymując zgodę na budowę nieruchomości i otrzymuje jednocześnie specjalny certyfikat własnościowy przyporządkowany do każdego lokalu, który jest potem przekazywany nabywcy. Certyfikat taki jest formalnym dokumentem i może być wykorzystywany jako zabezpieczenie kredytu lub hipoteki. Sprzedaż nieruchomości odbywa się na zasadach rynkowych i cudzoziemcy nie tu już żadnych ograniczeń – opowiada Jakub Potocki z Lion's House. Podobnie jest w Tajlandii, gdzie cudzoziemiec zainteresowany działką lub domem może albo dzierżawić ziemię albo jej kupić zakładając firmę w Tajlandii, która musi posiadać co najmniej dwóch wspólników pochodzenia tajskiego a obcokrajowiec może mieć najwyżej 49 proc. udziałów. - Mimo kosztów związanych z założeniem i prowadzeniem spółki, większość decyduje się na drugi wariant, gdyż daje on możliwość posiadania prawa własności nieruchomości i przez to prawa obrotu – zauważa Bartosz Turek. Dodaje, że najłatwiej w tym kraju można kupić mieszkanie w tzw. kondominium czyli zespole mieszkalnym. – jednak i w tym przypadku pojawiają się pewne ograniczenia bo dla cudzoziemców przeznaczone jest co najwyżej 40 proc. mieszkań w całym kompleksie.
Cudzoziemcy nie kupią również gruntu w Indonezji. Mogą za to zostać właścicielami domów lub mieszkań o ile albo mieszkają w niej na stałe lub regularnie pojawiają się w tym kraju w celach biznesowych. Jednak i tu czekają ich pewne obwarowania bo mogą kupić nieruchomość za co najmniej ok. 393 tys. zł, co w tamtych warunkach oznacza wyłącznie ofertę z wyższej półki.
