Mieszkaniowy rynek prawie jak na Zachodzie

Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości serwisu Oferty.net, przypomina, że jeszcze trzy lata temu różnice w cenie metra najtańszego i najdroższego mieszkania w Warszawie sięgały 50 proc. – Najtańsze były wystawiane za 2 tys. zł, najdroższe za 3 tys. zł – mówi ekspert.

W tej chwili ta różnica sięga już prawie 600 proc. Najtańsze mieszkania kosztują 6 tys. zł za metr kwadratowy, ale cena najdroższych sięga 40 tys zł. – To kolejny argument za normalizacją rynku – uważa Drogomirecki. Jego zdaniem te różnice będą się pogłębiać.

Ostatnio na stołecznym rynku pierwotnym pojawiają się oferty z ceną poniżej 5,5 tys. zł za mkw. (Białołęka), ale i za 42 tys. zł (Nowe Powiśle). Z kolei na rynku wtórnym najtańsze mieszkania, w blokowiskach z wielkiej płyty, wciąż się nie sprzedają. By się ich pozbyć, właściciele będą musieli dalej obniżać cenę. Jednocześnie luksusowe mieszkania, mimo zastoju rynkowego, sprzedają się coraz drożej.

Na zachodzie Europy, np. w Hiszpanii czy Portugalii, prawo zobowiązuje dewelopera do wykończenia mieszkania. Inaczej nie może go przekazać klientowi.

W Polsce wykończone mieszkania na razie kojarzą się z luksusowymi projektami, jak np. wieżowiec projektu Libeskinda przy Złotej 44. Wciąż jeszcze króluje tzw. standard deweloperski (gołe ściany, bez podłóg i drzwi), choć powoli pojawiają się też mieszkania wykończone. Deweloper potrafi obniżyć koszty wykończenia, negocjując zakup materiałów czy robociznę dla kilkudziesięciu lub kilkuset lokali naraz.

Na warszawskim Targówku jeden z deweloperów realizuje osiedle, gdzie sprzedawane są wyłącznie mieszkania wykończone. Z podłogami, drzwiami wewnętrznymi, kafelkami w kuchni i łazience, białym montażem itd. Cena metra zaczyna się od 7,5 tys. zł. Podobnych projektów będzie coraz więcej.

Powoli traci sens mówienie o średniej cenie mieszkań w największych miastach. W przypadku Paryża czy Londynu analitycy zawsze rozróżniają ceny na dzielnice. Pewnie wkrótce tak samo będzie i w Warszawie czy Krakowie. Już teraz na rynku pierwotnym średnia cena w najtańszych dzielnicach wynosi około 6,5 tys. zł za metr kwadratowy. To np. Wawer czy Białołęka. W Śródmieściu średnia cena w grudniu 2007 roku przekraczała 14,4 tys. zł.

Normalizacja rynku to także odejście od kupowania tzw. dziur w ziemi. Deweloperzy już zaczęli, w przypadku pojedynczych projektów, czekać z wprowadzeniem mieszkań do oferty do czasu ukończenia budowy. I nie będzie to domeną najdroższych lokali. Taki sposób sprzedaży w ciągu najbliższych kilku lat zapowiada m.in. J.W. Construction, znany z tańszych inwestycji.

Wymaga to jednak zmiany podejścia do biznesu. Sceptycy podkreślają, że sprzedawanie gotowych mieszkań będzie podnosiło ich ceny. Klienci, kupując nieistniejące mieszkania, finansowali ich budowy, teraz koszty przejdą na dewelopera lub bank kredytujący. Warto jednak pamiętać, że trudniejsze czasy dla deweloperów już się zaczęły. Wciąż brakuje instrumentów zabezpieczających interesy kupujących, np. rachunków powierniczych. Kupowanie gotowego mieszkania uchroni przed utratą pieniędzy w przypadku plajty dewelopera, zanim ukończy inwestycję.

To, co jeszcze nas czeka, to wyraźne rozróżnienie cen pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Przynajmniej do czasu, kiedy deweloperzy będą wykańczać mieszkania. Teraz w wielu lokalizacjach nowe mieszkanie, wymagające sporych nakładów na wykończenie, kosztują tyle co lokale gotowe do wprowadzenia. Tymczasem przy rosnących kosztach robocizny przygotowanie lokalu do zamieszkania jest coraz kosztowniejsze, co będzie się odbijało na cenach.

Klienci uważniej będą się też przyglądali standardowi lokali. W wielu miastach można jeszcze kupić apartamenty, które z apartamentami nic wspólnego nie mają. Uzasadnieniem dla wyższej ceny metra kwadratowego w apartamencie jest jego standard wykończenia, wielkość, jakość powierzchni wspólnych czy wreszcie różne dodatkowe usługi dla mieszkańców (portier, consierge itd.).