Zmiana zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmin od 21 kwietnia 2019

Od 21 kwietnia zmienią się zasady gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmin. Osoby ubiegające się o najem lokalu będą składać deklaracje o wysokości dochodów i oświadczenia o stanie majątkowym.

Publikacja: 09.04.2019 07:00

Zmiana zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym gmin od 21 kwietnia 2019

Foto: Fotorzepa, Adam Burakowski

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej nowelizacja) ma ograniczyć bariery dla racjonalnego gospodarowania przez gminy zasobem mieszkaniowym. Przewidziano w niej m.in.:

- ograniczenie zakresu pojęcia „mieszkaniowy zasób gminy",

- wprowadzenie najmu socjalnego lokali mieszkalnych, z czym wiąże się rezygnacja z pojęcia „lokal socjalny" oraz z wymogu wydzielania tych lokali z mieszkaniowego zasobu gminy,

- obowiązek uregulowania w uchwale rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy warunków, jakie musi spełniać lokal dla niepełnosprawnych,

- nałożenie na osoby ubiegające się o najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy obowiązku składania deklaracji o wysokości dochodów gospodarstwa domowego i oświadczenia o stanie majątkowym.

Czytaj także: Narodowy Program Mieszkaniowy - co się zmieni od 1 maja 2019 r.

Mieszkaniowy zasób gminy

Po nowelizacji, tak jak dotychczas gmina będzie mogła tworzyć i posiadać zasób mieszkaniowy, ale teraz będzie on oznaczał:

- lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, stanowiące własność gminy lub jednoosobowych spółek gminnych (a nie spółek z udziałem gminy), którym gmina powierzyła realizację zadania własnego w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego oraz

- lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów, a także

- lokale mieszkalne – wskazane w umowie spółki – utworzone przez spółki celowe, o których mowa w przepisach o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

W razie zmian w strukturze właścicielskiej jednoosobowych spółek gminnych, do umów najmu zawartych przed dniem wprowadzenia tych zmian trzeba będzie stosować przepisy dotyczące mieszkaniowego zasobu gminy.

Nowelizacja zmieni także definicję publicznego zasobu mieszkaniowego. Przez ten zasób trzeba będzie rozumieć tylko lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

W przepisach przejściowych przyjęto, że umowy o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego zawarte przed 21 kwietnia zachowają ważność na okres, na jaki zostały zawarte. Do umów o odpłatne używanie lokali wchodzących w skład publicznego zasobu zawartych przed 21 kwietnia (z wyłączeniem umów najmu lokali socjalnych zawartych przed tym dniem), trzeba będzie stosować zasadniczo przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w brzmieniu nadanym nowelizacją (z zastrzeżeniem wskazanych w niej wyjątków).

Najem socjalny

Po nowelizacji, gmina będzie zapewniać nie lokale socjalne, lecz lokale w ramach najmu socjalnego. Umową najmu socjalnego będzie umowa najmu lokalu nadającego się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie będzie mogła być mniejsza niż 5 m2, a w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego – 10 m2, przy czym będzie mógł to być lokal o obniżonym standardzie.

Wprowadzenie najmu socjalnego spowoduje, że gmina będzie mogła udostępnić w ramach tego najmu każdy lokal spełniający ustawowe wymagania. Sąd będzie mógł orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego wobec osoby, która dokonała zajęcia lokalu bez tytułu prawnego, jeżeli przyznanie tego uprawnienia byłoby szczególnie usprawiedliwione w świetle zasad współżycia społecznego. Umowy najmu lokali socjalnych zawarte przed 21 kwietnia zachowają ważność na okres, na jaki zostały zawarte. Do tych umów trzeba będzie stosować się przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w dotychczasowym brzmieniu.

Zasady wynajmowania lokali

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, uchwalany przez radę gminy, nadal będzie musiał obejmować m.in. prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, ale już bez podziału na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne.

W zasadach wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, uchwalanych przez radę gminy, trzeba będzie określić m.in. warunki, jakie musi spełniać lokal wskazywany dla osób niepełnosprawnych, z uwzględnieniem rzeczywistych potrzeb wynikających z rodzaju niepełnosprawności.

W zasadach tych będzie można określić (nie będzie to obowiązek) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2 – odmiennie od kryteriów wynajmowania innych lokali wchodzących w skład gminnego zasobu. Wskazane wyżej kryteria będą miały zastosowanie, jeżeli lokalu nie będzie można wynająć w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób, których wniosek o najem lokalu z gminnego zasobu został przyjęty do realizacji.

Jeżeli lokal będzie miał nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących, wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego. Uprawnienie to będzie dotyczyć sytuacji, gdy powierzchnia lokalu będzie przekraczać, w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego: 50 m2 – dla jednej osoby bądź 25 m2 – dla każdej kolejnej osoby. Z takiego rozwiązania będzie można jednak skorzystać tylko w odniesieniu do umowy zawartej po dniu wejścia w życie nowelizacji (21 kwietnia).

Przykład

Załóżmy, że – zgodnie z umową zawartą po 21 kwietnia 2019 r. – w lokalu należącym do mieszkaniowego zasobu gminy, o powierzchni 60 m2, będzie mieszkać tylko jedna osoba. W takim przypadku wynajmujący będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, pod warunkiem jednoczesnego przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. W wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, uchwalanym przez radę gminy, będzie można określić termin wypowiedzenia umowy najmu dłuższy niż 6 miesięcy. Koszty przeprowadzki do zaoferowanego lokalu pokryje gmina. Jednak w przypadku najemcy, który ukończył 75. rok życia, nie będzie można skorzystać z tych regulacji, chyba że najemca zgodzi się na zawarcie umowy najmu innego lokalu.

Deklaracje i oświadczenia

Osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy będzie musiała złożyć:

- deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego (w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji) oraz

- oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego.

Dokumenty te będą składane zgodnie ze wzorami określonymi w przepisach o dodatkach mieszkaniowych, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Na żądanie gminy najemca lub osoba ubiegająca się o zawarcie umowy będzie musiała złożyć także oświadczenie o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, również pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. W nowelizacji zawarto definicję „pobliskiej miejscowości". Chodzi tu o miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem.

Gmina odmówi zawarcia umowy najmu lub podnajmu lokalu i najmu socjalnego lokalu w razie:

- niezłożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego, oświadczenia o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego bądź oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu lub

- jeżeli wystąpi rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wskazanymi w złożonej deklaracji a wykazanym w oświadczeniu stanem majątkowym członków gospodarstwa domowego osoby ubiegającej się o zawarcie umowy.

Gmina będzie także – nie częściej niż co 2,5 roku - weryfikować spełnianie przez najemców (z wyłączeniem umów najmu socjalnego) kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie lokalu w najem lub podnajem. Ta weryfikacja będzie jednak dotyczyć tylko umów zawartych po dniu wejściu w życie nowelizacji (21 kwietnia).

Przykład:

Załóżmy, że – realizując uprawnienie do weryfikacji spełniania kryterium dochodowego – gmina zażąda od najemcy deklaracji o wysokości dochodów członków jego gospodarstwa domowego. Najemca będzie miał miesiąc na złożenie tej deklaracji. W razie niezłożenia deklaracji gmina będzie mogła podwyższyć mu czynsz do kwoty 8 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego najemcy w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji będzie wyższy niż dochód określony na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy, dotyczących wysokości dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającej oddanie w najem lub podnajem lokalu na czas oznaczony, wysokość czynszu zostanie wypowiedziana (najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego) i ustalona na zasadach podanych w nowelizacji.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu będzie wynosić 3 miesiące. W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, najemca będzie mógł:

- odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu, z upływem okresu wypowiedzenia, albo

- zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości (udowodnienie zasadności podwyżki będzie ciążyć na wynajmującym).

Inne zmiany w przepisach

W nowelizacji zawarto także m.in.:

- doprecyzowanie rodzajów zaległości mogących być podstawą do dokonania wypowiedzenia (właściciel będzie mógł wypowiedzieć stosunek prawny m.in. w następstwie zwłoki lokatora z opłatami za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych – w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług),

- ograniczenie obowiązku odszkodowawczego osoby uprawnionej w wyroku eksmisyjnym do najmu socjalnego, jeżeli ta osoba nadal zamieszkuje w dotychczasowym miejscu bez tytułu prawnego, czekając na wskazanie lokalu przez gminę (taka osoby będzie uiszczać na rzecz właściciela lokalu odszkodowanie tylko w wysokości czynszu jaki musiałyby opłacać za zajmowany lokal, gdyby ten lokal wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego, a różnicę między opłatami ustalonymi przez właściciela zajmowanego lokalu a opłatami na poziomie czynszu socjalnego pokryje gmina zobowiązana do zapewnienia najmu socjalnego).

Autorka jest radca prawnym

Zmiany w przepisach

Nowe rozwiązania wynikają z ustawy z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. Większość przepisów tej ustawy weszła w życie 1 maja 2018 r. Jednak – z uwagi na konieczność zapewnienia okresu dostosowawczego - m.in. art. 2, wprowadzający zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wejdzie w życie 21 kwietnia 2019 r.

Wieloletnie programy gospodarowania

W nowelizacji określono wpływ jej wejścia w życie na wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, uchwalone przez rady gmin przed 21 kwietnia 2019 r. Uchwały te zachowają ważność i będą mogły być zmieniane, ale nie dłużej niż przez 24 miesiące od tej daty.

podstawa prawna:art. 2, art. 15-19, art. 23 pkt 2 ustawy z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw. (DzU z 2018 r. poz. 756)

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów (dalej nowelizacja) ma ograniczyć bariery dla racjonalnego gospodarowania przez gminy zasobem mieszkaniowym. Przewidziano w niej m.in.:

- ograniczenie zakresu pojęcia „mieszkaniowy zasób gminy",

Pozostało 98% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Prawo karne
Przeszukanie u posła Mejzy. Policja znalazła nieujawniony gabinet
Prawo dla Ciebie
Nowe prawo dla dronów: znikają loty "rekreacyjne i sportowe"
Edukacja i wychowanie
Afera w Collegium Humanum. Wykładowca: w Polsce nie ma drugiej takiej „drukarni”
Edukacja i wychowanie
Rozporządzenie o likwidacji zadań domowych niezgodne z Konstytucją?
Praca, Emerytury i renty
Są nowe tablice GUS o długości trwania życia. Emerytury będą niższe