W 2020 r. w sześciu największych aglomeracjach sprzedaż mieszkań skurczyła się o 19 proc., do 53,1 tys. Jak wypadł rok w Asbudzie?
Rynek mieszkaniowy w Polsce oceniłbym jako stabilny, biorąc pod uwagę okoliczności. Pierwsze miesiące pandemii przyniosły pewną panikę, ale rynek szybko wrócił do równowagi i wynik okazał się lepszy, niż ktokolwiek się spodziewał. Spadek sprzedaży to nie do końca efekt zmniejszonego popytu, ale przede wszystkim kurczącej się podaży, wynikającej m.in. z braku gruntów pod zabudowę oraz przedłużających się procedur administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę. Jeśli chodzi o segment popularny, spadek popytu jest związany z zaostrzoną polityką banków udzielających kredytów hipotecznych, a także presją wywieraną na rynek pracy. Deweloperzy oferujący jakościowe mieszkania czy budujący projekty miastotwórcze wypadli lepiej niż cały rynek.
Jeśli chodzi o Asbud, jesteśmy zadowoleni z wyniku, jest lepszy, niż prognozowaliśmy w czasie lockdownu. Nie ścigamy się z innymi deweloperami na liczbę sprzedanych lokali, skupiamy się na dochodzie i jakościowych produktach, dostarczających wartość dodaną miastu i jego mieszkańcom.
Znaczna część popytu pochodzi od inwestorów, którzy kupują już nie tyle na wynajem, co chcąc ochronić wartość kapitału. Czy to zdrowy popyt?
Widzimy grupę nabywców, która postrzega rynek nieruchomości jak bezpieczną przystań. Tacy nabywcy, inwestorzy szukają możliwości ochrony swojego kapitału głównie na rynku mieszkań premium w najlepszych lokalizacjach, gdzie potencjalny zysk jest wyższy niż na innych rynkach. Biorąc pod uwagę deficyt na rynku mieszkaniowym, jak również utrzymujący się trend przewagi popytu nad podażą, nie widzę negatywnego wpływu na rynek ani na inwestorów indywidualnych.
Niedawno szef BNP Paribas Real Estate powiedział w „Rzeczpospolitej", że przyszłością rynku są inwestycje miastotwórcze, wielofunkcyjne. Macie w banku ziemi ogromny teren po fabryce FSO w Warszawie – na jakim etapie jest to przedsięwzięcie?
Nasza strategia od początku polega na dostarczaniu zrównoważonych miastotwórczych projektów. Zazwyczaj rozumie się ją jako mixed-use. Nie chodzi jednak o to, by taki projekt zawsze łączył wiele funkcji, ale by optymalnie wpasował się w otoczenie pod kątem potrzeb życiowych społeczności i tworzył wartość dodaną. Przy zbiegu ulic Grzybowskiej i Karolkowej w Warszawie stworzyliśmy 80 tys. mkw. powierzchni wielofunkcyjnej, w tym mieszkaniowej i komercyjnej. Niebawem ruszamy z budową Towarowa Towers przy Rondzie Daszyńskiego, to projekt głównie mieszkaniowy, ale miastotwórczy – będzie równoważyć istniejącą tutaj tkankę biurową.
Jeśli chodzi o Nową Pragę, dostępna jest pełna infrastruktura dla tego projektu, ale będziemy ją dalej ulepszać, aby wnieść wartość dodaną do całej okolicy, zatem będzie to klasyczny projekt mixed-use, rozłożony na lata, z mieszkaniami, biurami, hotelem lub aparthotelem, usługami i rozrywką – w sumie 130 tys. mkw.
Kiedy ruszy budowa Nowej Pragi?
Jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia na budowę, w tym roku chcemy ruszyć z I etapem liczącym 400 mieszkań. II faza prawdopodobnie będzie również mieszkaniowa, ale nie wykluczamy rozpoczęcia równolegle budowy obiektów komercyjnych – zobaczymy, jakie będą warunki rynkowe. Nieruchomości to inwestycje długoterminowe, wierzymy, że w długim okresie wrócimy do rzeczywistości sprzed pandemii, a więc hotel i biura się sprawdzą, szczególnie w tej części Warszawy. Te postindustrialne tereny zamienią się w pożądane z punktu widzenia mieszkańców i najemców. Kiedy ruszaliśmy z inwestycjami przy Rondzie Daszyńskiego, mało kto by powiedział, że będzie to nowe centrum biznesowe stolicy.
Jak wygląda harmonogram projektu Towarowa Towers?
Ruszyliśmy z przedsprzedażą. Budowa ruszy za około dwa miesiące. Zaczniemy od dwóch wież po ok. 300 apartamentów każda. To będzie produkt wysokiej jakości, lokale będą oddawane w standardzie „pod klucz". W kolejnych etapach postawimy niższe budynki z łącznie 350 mieszkaniami.
Jakie inwestycje planujecie, czy będziecie wychodzić poza Warszawę?
Patrząc strategicznie, przewidujemy ekspansję poza stolicę, przyglądamy się rynkowi. Warszawa ma jednak wciąż najwyższy priorytet i mamy tu jeszcze na oku ciekawe działki – mogę powiedzieć, że pracujemy nad nimi już od pewnego czasu. Czasy szybkiego kupowania właściwie gotowych do zabudowy parceli już dawno się skończyły – i to będzie miało wpływ na podaż.
A więc i ceny?
Ograniczona podaż przy dużym popycie oznacza nieuchronnie wzrost cen. Ponadto, nowy trend dla zrównoważonego budownictwa spowoduje wzrost kosztów budowy, a tym samym cen mieszkań.
Zazwyczaj jednak zbytnio się generalizuje: mieszkania będą drożeć, ale w różnym tempie. Ceny lokali w standardzie średnim i wyższym będą rosły szybciej, tu jest wielu klientów kupujących za gotówkę. W segmencie popularnym spodziewałbym się raczej stabilizacji, ta część rynku jest najbardziej wrażliwa na to, co dzieje się na rynku pracy i z kredytami hipotecznymi.
W Polsce rozpędza się rynek PRS (z ang. private rented sector – instytucjonalny najem mieszkań). Jesteście zainteresowani uczestniczeniem w nim jako dostawca mieszkań dla funduszy czy wręcz operator?
To bardzo interesująca część rynku, z olbrzymim potencjałem w Warszawie i innych aglomeracjach. Nasze całe portfolio idealnie nadaje się również na takie funkcje. Analizujemy rynek i nie wykluczamy zaangażowania się w PRS. W jakiej formie – zobaczymy.
