Wynajem

Libacje najemców obciążają właściciela mieszkania

Monika Masny, adwokat specjalizujący się w prawie cywilnym
materiały prasowe
Nic nie wpłynie tak dyscyplinująco na właściciela wynajmowanego mieszkania jak obowiązek wypłaty sąsiadowi wysokiego zadośćuczynienia - mówi Monika Masny, adwokat specjalizujący się w prawie cywilnym.

Rz: Czy istnieją prawne sposoby na zdyscyplinowanie sąsiada, który zatruwa innym życie?

Monika Masny, adwokat: Nie ma jednej recepty. Wszystko zależy od rodzaju konfliktu, czy są to tylko sporadyczne sytuacje, np. dwie głośne imprezy w ciągu pół roku, czy też uporczywe zakłócanie spokoju. Jeżeli sąsiad zatruwa innym życie tylko raz na jakiś czas, wystarczy jedynie zawiadomić policję.

Ale policja może tylko pouczyć lub dać niewysoki mandat. Problematycznego sąsiada to raczej nie uspokoi, a może wręcz zadziałać odwrotnie: będzie jeszcze bardziej hałasował lub głośniej słuchał muzyki.

To nieprawda. Czasami interwencja policji i 500 zł mandatu wystarczy. Oczywiście nie jest to reguła. W niektórych wypadkach policja kieruje wniosek o ukaranie do sądu. Niestety, wysokość grzywien nakładana przez sądy nie jest wysoka. Za złośliwe niepokojenie – typu stukanie w podłogę, dzwonienie w nocy domofonem, niewybredne słowne zaczepki, nachodzenie w miejscu zamieszkania – grzywna wynosi tyle, ile mandat za przekroczenie prędkości, czyli 200–300 złotych. Budzi to rozczarowanie pokrzywdzonych, gdy dowiadują się, ile sąsiad zapłaci za nękanie, nieprzespane noce czy skołatane nerwy.

Nie zawsze to właściciel mieszkania przysparza problemów, tylko jego lokatorzy.

Ma pani rację. W ostatnich latach rynek mieszkaniowy bardzo się zmienił. Wiele osób kupuje mieszkania tylko po to, by je wynajmować i na nich zarabiać. Obecnie bardzo popularny jest krótkoterminowy najem – na dzień, tydzień czy weekend – mieszkań znajdujących się w centrach dużych miast oraz w miejscowościach turystycznych. Mieszkania objęte tego rodzaju najmem, choć znajdują się w budynkach wielorodzinnych, to funkcjonują jak hotel.

Dla sąsiadów to prawdziwe przekleństwo. Najgorzej mają ci, którzy mieszkają za ścianą. Z najmu bardzo często korzystają młode osoby, które przyjeżdżają do danego miasta z nastawieniem, by się dobrze bawić. Wiąże się to często z organizowaniem hucznych i kilkudniowych imprez. W czasie jednej imprezy w mieszkaniu potrafi przebywać kilkadziesiąt osób.

Bawią się one do białego rana w lokalu, na korytarzu, na balkonie. Do tego dochodzi dewastacja klatki schodowej w budynku. Często są to studenci lub turyści zagraniczni, którzy czują się bezkarni. Interwencje policji w stosunku do nich są nieudolne, bo nie jest ona w stanie się z nimi porozumieć.

Czyli nie ma dobrego sposobu na trudnego sąsiada i jego lokatorów? Jedyne, co można zrobić, to kupić stopery do uszu lub sprzedać mieszkanie?

Tego nie powiedziałam. Długo zastanawiałam się, jaka ścieżka w prawie jest najlepsza. Nie chodzi przecież tylko o samo odzyskanie spokoju i poczucia bezpieczeństwa we własnym mieszkaniu, ale również o otrzymanie godnego wynagrodzenia za doznane krzywdy.

W mojej ocenie nic nie wpłynie tak dyscyplinująco na właściciela wynajmowanego mieszkania jak obowiązek wypłaty sąsiadowi wysokiego zadośćuczynienia. Jak raz zapłaci, to ostrożniej będzie dobierał swoich najemców w przyszłości, ewentualnie natychmiast reagował na zgłaszane problemy. Dlatego uważam, że najlepszym rozwiązaniem jest wniesienie pozwu do sądu cywilnego.

Trzeba pozywać właściciela mieszkania, a nie najemców. W wypadku tych ostatnich trudno bowiem często ustalić ich tożsamość. Poza tym na ich miejsce przyjadą kolejni, być może gorsi. Warto jednak, zanim wniesie się pozew, zwrócić się do właściciela lokalu z prośbą o interwencję. Jeżeli właściciel jest osobą zdroworozsądkową, to samo wezwanie do zaprzestania zakłócania ponad przeciętną miarę i do przywrócenia korzystania z lokalu zgodnie z prawem, powinno wystarczyć. Nie ukrywam, że jeżeli pismo wysyła sąsiad to często jest ono ignorowane. Dlatego warto zwrócić się o pomoc do prawnika.

Natomiast tam, gdzie wynajem jest bardzo dobrze prosperującym biznesem, właściciel najczęściej zrzuca winę na najemców i odsuwa od siebie odpowiedzialność. To jest sygnał, że rozmowy z nim są pozbawione sensu i trzeba złożyć pozew do sądu. Potrzebne są jednak dowody, by przekonać sąd do swoich racji i wygrać. Wcześniej powinno się więc wzywać policję na interwencje i prosić o sporządzenie szczegółowej notatki.

Na etapie postępowania sądowego często okazuje się, że z policyjnych notatek nic nie wynika. Na pewno warto poprosić dzielnicowego, by porozmawiał z najemcami i właścicielem oraz regularnie wysłać pisma do administratora budynku. W późniejszym czasie przedmiotowa korespondencja stanowi dowód jakiego typu mamy problemy z sąsiadem, jaka jest jego skala i w jakim okresie czasu.

Jeżeli w budynku jest ochrona, to warto ją przypilnować, by odnotowywała na bieżąco wszystkie incydenty, interwencje i przypadki niszczenia części wspólnych budynku. Jeżeli mamy do czynienia z nagminnym naruszaniem spoczynku nocnego z pewnością przeszkadza to również innym sąsiadom. Warto z nimi o tym porozmawiać

W pozwie na jakie konkretnie przepisy trzeba się powołać?

Najskuteczniejsza walka z trudnym sąsiadem jest wtedy, gdy skorzystamy z przepisów kodeksu cywilnego o ochronie dóbr osobistych. Jest szereg orzeczeń sądów, które wskazują na potrzebę udzielania ochrony prawnej nietykalności mieszkania w sferze psychicznej, jako miejsca, w którym człowiek powinien czuć się bezpiecznie, odpocząć, zregenerować siły, po prostu spokojnie mieszkać.

Niewątpliwie jeżeli sąsiad systematycznie zakłóca nam odpoczynek, to wpływa to na jakość naszego życia prywatnego oraz zawodowego. Po maratonie imprezowym od piątku do poniedziałku niektórzy nie są w stanie iść do pracy. Na marginesie warto również zaznaczyć, że naruszenie prawa do poszanowania mieszkania nie ogranicza się tylko do fizycznych naruszeń, lecz także innych form ingerencji, takich jak np. wonie, emisje, hałas. Coraz częściej sądy przyznają rację pokrzywdzonym sąsiadom i zasądzają zadośćuczynienie z tego tytułu.

Niedawno moja klientka wygrała 30 tys. zł. Bardzo uciążliwi najemcy przez wiele miesięcy uniemożliwiali jej normalne funkcjonowanie we własnym mieszkaniu. Z uwagi na fakt, że właścicielka zupełnie ignorowała wszystkie zawiadomienia kierowane do niej z różnych instytucji, odmawiała mediacji i odsyłała wszystkich do najemców, jednocześnie czerpiąc wysokie zyski z wynajmu, zarówno sąd okręgowy, jak i apelacyjny nie miał wątpliwości. Jej działanie było bezprawne, zawinione i doprowadziło do naruszenia szeregu dóbr osobistych mojej klientki.

Zasądzone zadośćuczynienie ma nie tylko spełnić funkcję kompensacyjną, ale przede wszystkim być rodzajem represji dla właścicielki oraz w ocenie sądu - dla celów prewencyjnych musi stanowić zauważalny uszczerbek w jej majątku. Trzeba więc walczyć.

Ale wniesienie sprawy kosztuje. Nie każdego na to stać.

To prawda. Opłata do sądu od pozwu o ochronę dóbr osobistych to koszt 600 zł, w przypadku żądania zasądzenia zadośćuczynienia należy uiścić dodatkowo 5 proc. wartości dochodzonej kwoty. Trzeba jednak pamiętać, że jeżeli wygramy, strona przeciwna musi zwrócić nam poniesione koszty.

CV

Monika Masny – adwokat, prowadzi kancelarię w Warszawie. Specjalizuje się m.in. w sprawach cywilnych, rodzinnych, ubezpieczeń społecznych i z zakresu postępowań w sprawach nieletnich oraz wykroczeń. Świadczy pomoc prawną dla osób indywidualnych oraz podmiotów gospodarczych.

Źródło: rp.pl

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL