Jeżeli działka gruntu może być zabudowana zgodnie z prawem, to mają do niej zastosowanie przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym przepisy dotyczące sytuowania budynków w określonej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną (§ 12 rozporządzenia). O tym, czy działka sąsiednia jest działką budowlaną nie decyduje rzeczywisty, faktyczny sposób jej wykorzystywania wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. II OSK 1382/15).
Wstrzymanie robót
Wyrok został wydany w następującym stanie sprawy. Inwestor złożył zgłoszenie, na podstawie którego dokonał rozbiórki części budynku gospodarczego, a następnie na podstawie zgłoszenia prowadził roboty budowlane polegające na remoncie tego budynku. Powiatowy inspektor nadzoru budowalnego (PINB) wstrzymał wykonywanie robót, jako istotnie odbiegających od ustaleń i warunków określonych w zgłoszeniu oraz zobowiązał inwestora m.in. do przedłożenia dokumentów w wyznaczonym przez organ terminie.
Po upływie terminu wyznaczonego przez organ, inwestor złożył cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z zaświadczeniem właściwego organu o zgodności obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a następnie kilkakrotnie usuwał nieprawidłowości i uzupełniał braki.
PINB stwierdził, że inwestor wywiązał się z obowiązków nałożonych postanowieniem i w konsekwencji ustalił opłatę legalizacyjną w kwocie 25000 zł. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego (WINB) utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji. Następnie PINB zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na wznowienie robót budowlanych w związku z rozbudową spornego budynku gospodarczego.
Działka rolna
Odwołanie od tej decyzji złożyli właściciele działki sąsiadującej z terenem inwestycji. Zarzucali w nim, że sporny projekt budowlany i zawarty w nim projekt zagospodarowania działki nie zachowuje normatywnej odległości od nieruchomości odwołujących się, w stosunku do której właściwy burmistrz ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, szamba oraz przydomowej oczyszczalni ścieków. WINB utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Uznał, że skoro z rejestru gruntów wynika, że działka odwołujących się jest działką rolną, to nie mają do niej zastosowania przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym § 12 dotyczący sytuowania na działce obiektów budowlanych.
Przeznaczenie działki budowlane
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi (wyrok z 10 marca 2015 r. sygn. akt II SA/Łd) uwzględnił skargę sąsiadów i uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji. Zdaniem WSA do spornej inwestycji ma zastosowanie rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Choć nie budziło wątpliwości, że w ewidencji działka skarżących oznaczona jest jako rolna, to nie jest to przeszkoda uniemożliwiająca zabudowę działki skarżących, tym bardziej, że legitymują się oni decyzją o warunkach zabudowy dla tej działki.
Inwestor zaskarżył ww. wyrok skargą kasacyjną, jednak Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił argumentów inwestora. NSA podkreślił, że o charakterze działki – budowlana, czy rolna, nie przesądza aktualny, rzeczywisty sposób jej wykorzystania, lecz także jej budowlane lub niebudowlane przeznaczenie. Ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy nieruchomości świadczy o tym, że działka ma przeznaczenie budowlane.
wyrok: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lutego 2017 r., sygn. II OSK 1382/15
Komentarz
Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak
W mojej ocenie rozstrzygnięcia NSA i WSA w komentowanej sprawie odpowiadają prawu. Po pierwsze świadczą o tym argumenty podniesione przez sądy, odwołujące się do definicji działki budowlanej w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z 27 marca 2003 r. ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka budowlana to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Podobnie według art. 4 pkt 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. To wymienione w tych definicjach elementy kwalifikują lub nie daną nieruchomość jako działkę budowlaną, nie zaś jej oznaczenie w rejestrze gruntów, czy też aktualny sposób użytkowania. W definicjach tych brak jest odwołania się do oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów. Stosownie do art. 35 ust. 1 ustawy prawo budowlane, decyzja o warunkach zabudowy jest wiążąca dla organu architektoniczno–budowlanego w zakresie możliwości zagospodarowania terenu w świetle wymogów ładu przestrzennego. Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza, że organ ten nie może tych warunków kształtować odmiennie. Organ architektoniczno-budowlany nie może przekroczyć granic tej właściwości rzeczowej. Jeżeli nieruchomość sąsiednia, według zasad zagospodarowania przestrzennego, została uznana za budowlaną władczym rozstrzygnięciem burmistrza, to organ architektoniczno-budowalny nie może w tym zakresie podejmować własnych ustaleń, ale powinien podporządkować się decyzji o warunkach zabudowy w pełnym zakresie. Istotą decyzji dot. pozwolenia na budowę jest ocena planowanego zamierzenia pod kątem jego zgodności z przepisami prawa budowlanego. Organy administracyjne w komentowanej sprawie nie sprostały tak rozumianemu zadaniu ustawowemu – decyzja o warunkach zabudowy przesądzała o tym, że działka skarżących spełnia wszystkie warunki pozwalające na jej zabudowę, a więc może być zabudowa zgodnie z prawem.
