Wycena gruntu przy wywłaszczeniu pod drogę - wyrok NSA

W środę Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok niekorzystny dla małżeństwa Anny i Piotra R., których wywłaszczono z gruntu pod budowę drogi ekspresowej S8 na terenie województwa łódzkiego.

Za wywłaszczony grunt otrzymali oni od wojewody odszkodowanie w wysokości 40 tys. zł. Zdaniem małżeństwa R. było to zdecydowanie za mało. Ich zdaniem otrzymali tak mało, ponieważ operat szacunkowy, na podstawie którego je ustalono, był wadliwy. Zarzutów mieli kilka.

Zdaniem Anny i Piotra R., wyceniając grunt metodą porównawczą, rzeczoznawca wziął pod uwagę zbyt stare transakcje, a mianowicie pochodzące z 2009 r. Tymczasem powinny one pochodzić z daty podejmowania decyzji w sprawie odszkodowania, czyli z 2012 r.

Poza tym transakcje, którymi posłużył się rzeczoznawca, dotyczyły nieruchomości położonych w Tomaszowie Mazowieckim. Miejscowość ta znajduje się w znacznej odległości od tej, w której znajdują się ich grunty. Mają więc inną wartość.

Anna i Piotr R. wnieśli skargę najpierw do ówczesnego ministra transportu i budownictwa (obecnie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa), a później Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Ani ministerstwo, ani sąd nie przyznali im racji.

Ich zdaniem operat był sporządzony prawidłowo. Zgodnie bowiem z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca, stosując do wyceny metodę porównawczą, bierze pod uwagę transakcje z tej samej miejscowości, a gdy ich nie ma, to z terenu gminy, a później rynku lokalnego i województwa.

Z kolei § 36 ust. 4 tego rozporządzenia mówi, że określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Przy czym pojęcie „ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" z tego rozporządzenia rozumiane jest bardzo szeroko. Uwzględnia się zarówno ceny nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium i w warunkach zabudowy, jak i takie, których charakter drogowy wynika z faktycznego wykorzystywania na ten cel.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił, że mimo to znalezienie tego typu transakcji nie jest proste. W tym zaś konkretnym wypadku rzeczoznawca znalazł je dopiero na rynku lokalnym i to z 2009 r.

Anna i Piotr R. nie pogodzili się z przegraną i złożyli skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ten jednak oddalił skargę. Jego zdaniem wyrok WSA jest prawidłowy.

– To prawda – przyznał NSA. – Transakcje nie były najnowsze i faktycznie pochodziły sprzed kilku lat. Ale w wyjątkowych sytuacjach jest to dopuszczalne.