Przykra niespodzianka może spotkać tych, którzy planują sprzedaż rodzinnych nieruchomości. Skarbówka zaostrzyła właśnie stanowisko w sprawie zbycia prywatnego majątku. Uznała, że przedsiębiorcą jest emerytka sprzedająca trzy działki. Co to oznacza? Konieczność zapłaty wysokiego podatku, nawet gdy od zakupu gruntu upłynęło już wiele lat.
Firma bez ulg
– Konsekwencje takiego stanowiska mogą być bardzo dotkliwe – ostrzega adwokat Arkadiusz Stępniewski.
Wyjaśnia, że sprzedaż działki z majątku prywatnego jest zwolniona z podatku po pięciu latach od nabycia. Można też zbyć nieruchomość wcześniej i skorzystać ze zwolnienia, jeśli przeznaczymy uzyskaną kwotę na własne cele mieszkaniowe, np. nowe mieszkanie.
– Żadna z tych preferencji nie dotyczy jednak sprzedaży nieruchomości w działalności gospodarczej. Sprzedający nie uniknie wówczas PIT – mówi Stępniewski.
Takie właśnie stanowisko zajęła skarbówka w sprawie kobiety, która w 2003 r. kupiła wraz z mężem trzy położone obok siebie działki budowlane. Miały tam powstać domy ich trojga dzieci. Jednak po kilku latach mąż kobiety zmarł, a dzieci zmieniły plany. Właścicielka zdecydowała się sprzedać nieruchomość.
Na ofertę odpowiedział deweloper, który zażądał podziału gruntu na sześć części, na których zbuduje domy dla sześciu klientów. Kobieta udzieliła deweloperowi pełnomocnictwa do działania w jej imieniu – podziału nieruchomości, uzyskania pozwolenia na budowę oraz uzbrojenia i ogrodzenia terenu, by szybko zbyć całą nieruchomość. Sama nie podjęła żadnych związanych z tym czynności ani nie poniosła żadnych kosztów.
Skarbówka uznała mimo to, że powinna zapłacić PIT jak profesjonalna firma. Działa bowiem jak przedsiębiorca, nawet jeśli sama nie podjęła żadnych działań związanych z przygotowaniem działek. Wystarczy, że udzieliła pełnomocnictwa deweloperowi.
Fiskus uznał w związku z tym, że podatniczka spełnia wszystkie warunki prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, czyli działa dla zarobku, w sposób zorganizowany oraz ciągły. Podjęła bowiem – za pośrednictwem dewelopera – szereg czynności związanych z przygotowaniem działek do sprzedaży, takich jak podział, uzbrojenie i uzyskanie pozwoleń. To oznacza, że zapłaci podatek jak przedsiębiorca, czyli według stawki liniowej 19 proc. lub skali 17 i 32 proc. (wybór należy do podatnika).
Według Grzegorza Grochowiny, starszego menedżera w KPMG w Polsce, trudno zgodzić się z takim rozstrzygnięciem.
– Niestety, źródłem tego rodzaju problemów są przepisy ustawy o PIT, które pozostawiają organom podatkowym dużą dowolność ich stosowania. Ustawa nie wskazuje, ile działek i o jakiej wartości można sprzedać, by nie zostać uznanym za przedsiębiorcę – ubolewa Grochowina.
Wyjaśnia, że podobny problem dotyczy rozliczenia najmu. Jeśli fiskus uzna go za działalność gospodarczą, właściciel traci prawo do preferencyjnego opodatkowania w formie ryczałtu.
Dlatego warto odnieść się do niedawnego wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnegi (sygn. II FSK 960/18), zgodnie z którym fiskus nie może odmówić ryczałtu osobie, dla której najem jest dodatkiem do etatu.
Zaostrzenie stanowiska
Jeszcze do niedawna stanowisko skarbówki było odmienne. Zgadzała się mianowicie, że nieruchomość można podzielić i po pięciu latach zbyć bez podatku.
Taką odpowiedź otrzymał na przykład były rolnik sprzedający 20 działek. W jego przypadku skarbówka uznała, że nawet wielokrotna sprzedaż majątku prywatnego nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o PIT. Jest to bowiem tylko zwykły zarząd tym majątkiem.
Arkadiusz Stępniewski przypomina także, że już od długiego czasu podatnicy spierają się z fiskusem w sprawie VAT od zbycia nieruchomości.
– Organy podatkowe uznają często, że każda aktywność sprzedającego, np. podział działek, podpisanie umowy z pośrednikiem, czyni z niego podatnika VAT – mówi ekspert.
Numer interpretacji: 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA
Opinia dla „Rzeczpospolitej"
Adam Allen, doradca podatkowy, wspólnik w Kancelarii Thedy & Partners
W omawianym przypadku mamy dwie bezsprzeczne kwestie: wnioskodawca chciałby zbyć z zyskiem posiadane działki budowlane i korzysta w tym celu z usług profesjonalnego pośrednika prowadzącego działalność gospodarczą (dewelopera). Organ podatkowy słusznie wskazał, że prowadzenie działalności gospodarczej w sposób zorganizowany oraz ciągły trzeba oceniać indywidualnie. Nie wyjaśnił jednak, jak udzielenie pełnomocnictwa w celu jednorazowego skorzystania z usług profesjonalnej firmy ma oznaczać, że sami zaczynamy prowadzić działalność gospodarczą, którą de facto prowadzi pośrednik. Jeżeli samo udzielenie pełnomocnictwa profesjonalnej firmie ma oznaczać, iż sami stajemy się taką firmą, to taki powód wykracza poza kryteria działalności gospodarczej wskazane w ustawie o PIT. Z tych względów nie można się zgodzić z interpretacją.
