Budowa rynku mieszkań na wynajem instytucjonalny w Polsce nabiera tempa. Ponieważ nie ma gotowych dużych portfeli do kupienia, inwestorzy chwytają się innych metod zakotwiczenia w naszym kraju i zgarnięcia premii za pierwszeństwo.

Po tym jak niedawno niemiecki fundusz TAG Immobilien przejął Vantage Development, by budować zasoby, mamy kolejną nietypową transakcję.

Zakup dziury w ziemi

Grupa LRC nabyła od Golub GetHouse budynek z 900 apartamentami na wynajem, a ściślej – nie jest to jednak stojący już obiekt, a dopiero w fazie planowania. Wieżowiec stanie na warszawskiej Woli, tuż przy Hiltonie. W sieci można znaleźć wizualizacje budynku sprzed lat, ale prace nad finalną koncepcją jeszcze trwają. Budowa ma ruszyć na przełomie lat 2020–2021.

Transakcje forward rzadko kiedy są zawierane na rynku nieruchomości komercyjnych. W ten sposób powszechnie kupuje się mieszkania na rynku detalicznym.

Grupa LRC chce zbudować portfel 1,9 tys. lokali w najlepszych lokalizacjach w Warszawie. Inwestor jest w Polsce obecny od 2016 r., niedawno kupił 175 mieszkań w Pacific Residence przy ul. Solec, gotowym budynku, który stał pusty. Wartość europejskiego portfela LRC to ponad 5 mld euro, poza obiektami komercyjnymi to ponad 16 tys. mieszkań.

Sam Golub GetHouse tworzy własny portfel mieszkaniowy pod marką Inspirentals. W I kwartale 2020 r. ruszy budowa osiedla Postępu Apartments na warszawskim Służewcu na 371 lokali, a w II kwartale wieżowca Liberty Tower, nie tak daleko od wieży sprzedanej LRC. Jednak oprócz 500 apartamentów na wynajem budynek będzie mieścić hotel marki Radisson RED z 267 pokojami.

Odkrywanie Ameryki

– O najmie w Polsce możemy mówić dzisiaj jak o odkrywaniu Ameryki. Ostatnie kilkanaście lat to etap Krzysztofa Kolumba: rynek został odkryty, jego potencjał dostrzeżony – mówi obrazowo Tomasz Bojęć, współzałożyciel think co. – real estate research lab.

Jak podkreśla, wzrastająca geometrycznie wartość mieszkań zachęciła klasę średnią, by przy zmianie lokum na większe to mniejsze zachować jako inwestycję. Podobnie inwestycją stawały się mieszkania otrzymane „w spadku po babci". Na rynek trafiały też lokale kupowane na przyszłość, dla dzieci, przynoszące dochód z najmu i nabierające wartości, dopóki przyszli właściciele nie osiągnęli pełnoletności.

– Mechanizm ten przyciągnął z czasem seryjnych inwestorów, którzy zaczęli regularnie kupować nieruchomości z góry przeznaczone na wynajem i późniejszą sprzedaż z zyskiem. W ostatnich latach około 50 proc. sprzedaży na rynku pierwotnym w miastach stanowiły mieszkania kupowane na wynajem. Przynajmniej deklaratywnie, bo nie każdy kupujący się przyznawał. W Warszawie to było nawet ponad 70 proc. – mówi Tomasz Bojęć.

Dodaje, że z czasem część deweloperów i zarządców postanowiła wykorzystać koniunkturę na rynku aparthoteli i budować całe obiekty z lokalami wyłącznie na wynajem.

– Aż do brzegów Ameryki dobił Amerigo Vespucci, czyli inwestorzy instytucjonalni – mówi Bojęć. – Platforma Resi4Rent, przejęcie Vantage Development przez TAG czy zakup przez LRC wieżowca w transakcji forward to sygnały, że polski rynek mieszkaniowy jest już w pełni rynkiem zachodnioeuropejskim. Na razie oznacza to inwestycje tych zagranicznych funduszy, które mają do tego stosowne narzędzia – podkreśla.

Przemysław Chimczak, również współzałożyciel think co., zaznacza, że polski rynek finansowy nie ma możliwości stworzenia skutecznego i elastycznego rynkowo funduszu bez ustawy o FINN-ach. Co prawda rząd w poprzedniej kadencji pracował nad ustawą o polskich REIT-ach mieszkaniowych, ale po pierwszym czytaniu projektu ustawy w Sejmie – nieco ponad rok temu – temat nie został podjęty przez komisję, do której go skierowano.

– Początkowo pojawiały się próby oparcia funduszu nieruchomościowego na konstrukcji ASI (alternatywna spółka inwestycyjna – red.), jednak bezskutecznie. Dlatego też większość działań polskiego kapitału opiera się na modelu aparthotelowym, w ramach którego pieniądze inwestowane przez udziałowca przypisane są do konkretnego budynku, wręcz do jasno wskazanego fragmentu zapisanego w akcie notarialnym – mówi Chimczak.

Takie obiekty nie mogą zainteresować funduszy, bo nie ma elastyczności przy ich kupowaniu i sprzedawaniu.

– Ustawa o FINN pozwoliłaby rozwiązać ten problem i inwestować w nieruchomości mieszkaniowe na wynajem polskiemu kapitałowi, a pełnoprawny model REIT umożliwiłby inwestowanie zarówno w budynki mieszkalne, jak i prywatne akademiki, biurowce czy obiekty handlowe – podsumowuje Chimczak.

Siła drobnych inwestorów

Inwestowanie w mieszkania na wynajem było jednym z tematów Kongresu Gospodarczego „Parkietu".

– Do Polski wchodzą inwestorzy instytucjonalni, ale nie sądzę, by mieli oni znaczący wpływ na rynek w perspektywie nawet kilkunastu lat. Patrząc na plany i zapowiedzi, to na razie mówimy o 20–30 tys. mieszkań, które nawet gdyby zostały oddane jednocześnie, to nie spowodowałoby to tąpnięcia – powiedział Artur Kaźmierczak, partner w Grupie Mzuri zarządzającej 5,5 tys. mieszkań w imieniu ich właścicieli.

Pojawił się też wątek zmian demograficznych, prognozowanego spadku populacji jako czynnika ryzyka dla całego rynku mieszkaniowego.

– Demografii należy się obawiać, ale uważam, że niepokojące prognozy wynikają z tego, że dotyczą populacji Polaków, a nie mieszkańców Polski. Jeszcze cztery lata temu około 6 proc. najemców w zarządzanych przez nas mieszkaniach stanowili cudzoziemcy, dziś to już blisko 26 proc. – podkreślił Artur Kaźmierczak.