Krajowa Rada Notarialna odpowiedziała Rzecznikowi Praw Obywatelskich w sprawie możliwości przeciwdziałania przejmowaniu - na podstawie aktów notarialnych - mieszkań poniżej ich wartości, będących zabezpieczeniem wysoko oprocentowanych pożyczek, udzielanych przez oszustów.
Czytaj także: RPO: Nagrywanie czynności notarialnych sposobem na wyłudzenia mieszkań
Ich ofiarą najczęściej padają ludzie starsi i mniej zorientowani. Nie mogąc spłacić niewielkich - w stosunku do wartości mieszkania - pożyczek, tracili oni własność zamieszkiwanych nieruchomości, często jedynego ich majątku. Z ich relacji wynikało, że przy składaniu podpisów w kancelarii notarialnej nie mieli świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest przeniesienie własności.
W czerwcu 2016 r. RPO zwrócił się do prezesa Krajowej Rady Notarialnej w sprawie potrzeby zmian prawa w celu wzmocnienia ochrony praw i interesów stron aktów notarialnych. Podkreślał, że nie tylko nie sposób obecnie zapobiec takim praktykom, ale przede wszystkim - jednoznacznie ustalić przebieg czynności notarialnej, w której wyniku nastąpiła niezamierzona sprzedaż nieruchomości. Dlatego RPO poddał pod rozwagę propozycję nagrywania czynności notarialnych z udziałem stron.
W odpowiedzi KRN przyznała, że w obowiązującym stanie prawnym zarzuty wobec notariuszy rzeczywiście są ex post trudne lub wręcz niemożliwe do odparcia. Jednocześnie zwróciła uwagę, że nagrywanie czynności notarialnych wymaga dokładnego sprecyzowania zakresu rejestrowanych czynności oraz zapewnienia bezpieczeństwa zarejestrowanych materiałów ze względu na ochronę tajemnicy zawodowej.
Wstępne założenia inicjatywy legislacyjnej, uwzględniającej postulat nagrywania czynności notarialnych, ogłosił w lipcu 2016 r. Minister Sprawiedliwości. W lutym 2017 r. wiceminister sprawiedliwości Łukasz Piebiak informował zaś, że w resorcie trwają prace analityczne i koncepcyjne nad zmianami w ustawie Prawo o notariacie szerokich zmian legislacyjnych, zmierzających do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu prawnego.
- Z niewiadomych przyczyn zapowiadane zmiany nie zostały dotychczas przeprowadzone - pisał 25 lipca 2018 r. RPO do prezesa Krajowej Rady Notarialnej. Podtrzymał postulat nagrywania czynności notarialnych. Ponadto poprosił o informacje, czy Rada rozważała propozycje rozwiązań, które pozwoliłyby zapewnić szerszą ochronę stronom czynności notarialnych.
W odpowiedzi z 24 sierpnia 2018 r. wiceprezes KRN Krzysztof Czaplicki poinformował, że Rada widzi pilną potrzebę zabezpieczenia obywateli przed takim nieuczciwym przejmowaniem ich nieruchomości. Dlatego Rada poddała Ministrowi Sprawiedliwości pod rozwagę propozycje uregulowania instytucji tzw. przewłaszczenia na zabezpieczenie.
Według Rady to właśnie brak regulacji prawnych w tym zakresie powoduje, że powtarza się proceder nadużywania zasady swobody umów przy zabezpieczaniu wierzytelności przez przenoszenie własności nieruchomości. Ustawodawca powinien ukształtować przepisy w sposób umożliwiający jednoznaczną interpretację takich umów - uważa Rada. Generalne przyzwolenie na zawieranie umów przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie wynika z braku szczegółowej regulacji, która kształtowałaby zasady tego rodzaju czynności, czy też wprost wyłączałaby taką możliwość w określonych przypadkach.
Rada podkreśla, że brak szczegółowych regulacji niesie za sobą ryzyko naruszania art. 157 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.
Precyzyjne uregulowanie instytucji przewłaszczenia na zabezpieczenie będzie stanowić pomoc i jednoznaczną interpretację - zarówno dla osób zawierających umowy, innych podmiotów, jak również notariuszy. Rada przypomina zapis Prawa o notariacie, zgodnie z którym notariusz odmawia dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem.
Rada widzi potrzebę wprowadzenia zakazu dokonywania przewłaszczenia na zabezpieczenie w sytuacji, gdy wartość nieruchomości znacznie przewyższa kwotę udzielonej pożyczki.
Za konieczne rada uznaje wprowadzenie przepisów, które zapewnią realną możliwość zwrotu rzeczy oraz określą zakres uprawnień strony, która nabyła własność tytułem zabezpieczenia. Według Rady istotne byłoby uregulowanie zasad zwrotnego przeniesienia własności będącej przedmiotem zabezpieczenia. Następowałoby ono w przypadku spełnienia świadczenia przez dłużnika. Rada wskazuje też na potrzebę uregulowania terminu, w jakim dłużnik będzie mógł spełnić świadczenie, dzięki czemu odzyska własność.
Istotną kwestią jest należyte zabezpieczenie interesów, w szczególności w przypadków konsumentów. Przemyślenia wymaga wprowadzenie nieważności umów przenoszących własność nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności, której stroną jest konsument.
Ponadto Rada uznała, że utrwalanie przebiegu czynności notarialnych za pomocą urządzeń rejestrujących dźwięk i obraz nie spełni funkcji ochronnych w takich przypadkach. Zapis taki może pełnić jedynie rolę dowodową na etapie sporu między stronami. Dokonywanie takich nagrań byłoby trudne do pogodzenia z nałożonym na notariuszy obowiązkiem zachowania tajemnicy zawodowej w celu ochrony ich klientów.
