Wieża powstanie, nie zmieniamy planów

Rz: Kiedy zapadła decyzja, że Grupa Karimpol wybuduje w Warszawie strzelistego Skylinera – biurową wieżę? Kiedy kupił pan działkę na Woli?

Harald Jeschek, partner zarządzający Grupą Karimpol: Działamy na polskim rynku już 20 lat i i dotychczas koncentrowaliśmy się w okolicach Alei Jerozolimskich, gdzie powstała większość naszych projektów: Mistral, Passat, Tajfun, trzy biurowce Equator. Do uzupełnienia naszego portfela inwestycji potrzebowaliśmy projektu w centrum miasta. Interesowaliśmy się Wolą jeszcze przed rozpoczęciem budowy drugiej linii metra. Byliśmy przekonani, że nadejdzie czas, kiedy stanie się ona naturalnym kierunkiem rozwoju centrum miasta.

Działkę pod Skylinera kupiliśmy w 2012 r., ponieważ miała idealne parametry i lokalizację. Jest położona na skrzyżowaniu głównych ulic dzielnicy, które są jednocześnie ważnymi arteriami całego miasta, a stacja metra była planowana dokładnie naprzeciwko działki. Najlepszym rozwiązaniem dla tak reprezentacyjnego miejsca był więc równie reprezentacyjny budynek. Dlatego podjęliśmy decyzję o budowie 195-metrowego wysokościowca.

Ile czasu zajęły przygotowania: od chwili kupna gruntu do czasu ruszenia z budową?

Proces planowania budynku o takiej skali i znaczeniu jest dużo dłuższy niż standardowo. Jest wiele aspektów, które należy wziąć pod uwagę. Jeśli chodzi o czas przygotowań, to zmieściliśmy się w standardzie rynkowym. Po zakupie działki rozpoczęliśmy prace nad koncepcją architektoniczną, która połączyłaby funkcje budynku z funkcjami istniejącymi już dookoła niego, zarówno wokół Ronda Daszyńskiego, jak i w jego bezpośredniej okolicy.
Po około dwóch latach od zakupu działki byliśmy gotowi, by wystartować z pracami podziemnymi – ścianami szczelinowymi.

Ile zajmie budowa?

Prace podziemne ruszyły w 2014 roku. W tym roku planujemy start budowy części naziemnej. Prace potrwają około 30 miesięcy, łącznie z wykończeniem powierzchni dla najemców, których będziemy mieć zakontraktowanych.

Na rynku spekuluje się, że budowa może się przesunąć się w czasie ze względu na dużą podaż biur?

Nie zmieniają się plany firmy w zakresie rozpoczęcia budowy części naziemnej budynku. Startujemy w tym roku.

Ile kosztuje budowa Skylinera?

Nie chcemy upubliczniać szczegółów finansowych, jednak możemy przyjąć założenie, że realizacja projektu tej kategorii przekroczy kwotę 100 milionów euro.

Lokalizacja jest bardzo dobra komunikacyjnie, ale czy nie obawia się pan ogromnej konkurencji dla Skylinera ze strony sąsiadów? Wystarczy najemców dla wszystkich, którzy budują biura wokół ronda Daszyńskiego? Warsaw Spire, który właśnie otworzył się obok, nie jest jeszcze w pełni wynajęty, Skanska buduje kompleks biurowy po sąsiedzku, Ghelamco planuje kolejne biurowce, Griffin będzie burzył Jupitera. Kolejne projekty biurowe już rosną w stronę ronda ONZ.

Fakt, że inni deweloperzy budują w tej samej okolicy jest, można powiedzieć, elementem warunkującym powstanie naszego projektu. To dobrze wpłynie na cały ten obszar. Pojedynczy budynek ma niższą wartość niż taki, który jest usytuowany w określonym otoczeniu komercyjnym. Dlatego w Skylinerze zaplanowaliśmy dodatkowe funkcje: restauracje, kawiarnie, przestrzeń handlowo-usługową, udogodnienia konferencyjne.
Z drugiej strony liczymy na funkcje komplementarne dla naszego budynku, które już znajdują się w jego okolicy, takie jak przedszkola czy hotele. Już teraz powstają w pobliżu projekty mieszkaniowe i komercyjne, które także będą w pewnym sensie służyły naszej inwestycji.

Ale wracając do pytania dotyczącego popytu. Wysoki poziom zapotrzebowania na powierzchnię biurową pochodzi z dwóch źródeł. Po pierwsze, jest wypadkową naturalnej ekspansji firm w związku ze wzrostem ekonomicznym. Po drugie, jest spowodowany potrzebą zamiany biur starszych i o niższym standardzie - na nowe, w centralnych lokalizacjach.

Jeśli spojrzymy na dużą liczbę biur klasy B, zobaczymy potencjał, jaki ciągle można wykorzystać wśród firm, które rozglądają się za bardziej reprezentatywnym budynkiem, o wyższym standardzie, który niejednokrotnie zapewnia lepszą efektywność działania.

Oczywiście nie zapominamy o tym, że rynek powierzchni biurowych jest już bardzo konkurencyjny. Dlatego dziś lokalizacja i efektywność budynku liczy się bardziej niż kiedykolwiek przedtem.

Czy są już podpisane jakieś umowy przedwstępne z najemcami? Trwają negocjacje?

Oferujemy już Skylinera do wynajmu, ale jeśli chodzi o przednajem to będziemy się na nim koncentrować w zaawansowanej fazie budowy. Najemcy są bardziej skłonni do rozważenia zmiany biura, kiedy termin jego oddania jest bliższy i mogą zaplanować przeprowadzkę z większą dokładnością.

Co wyróżni Skylinera na tle konkurencji?

Będzie to biurowiec spełniający najwyższe standardy budownictwa, funkcjonalności w planowaniu przestrzeni, efektywności pod względem zastosowanych rozwiązań oraz wydajności. To projekt położony w doskonałej lokalizacji z dostępem do wszelkiego rodzaju udogodnień.

Będzie jednym z największych budynków w Warszawie.
Poza poziomami biurowymi będzie miał cztery poziomy przeznaczone na cele handlowo-usługowe, które będą dostępne także dla mieszkańców Warszawy. Znajdą się na nich m.in. show roomy znanych marek oraz handel.

Bezpośrednie sąsiedztwo budynku zostanie zagospodarowane w sposób przyjazny dla przechodniów, którzy będą mogli skorzystać z oferty handlowo-usługowej oraz gastronomicznej biurowca. Dodatkowo na wysokości 165 m są planowane dwa poziomy Skybaru z wyjątkowym widokiem na panoramę miasta.

Jak ważna jest dla pana Warszawa na tle inwestycji Grupy w innych krajach? 

Grupa Karimpol działa w ośmiu krajach Europy Środkowo-Wschodniej na różnych obszarach rynku nieruchomości komercyjnych. Polska jest obecnie najważniejszym krajem dla nas, jeśli chodzi o skalę i liczbę inwestycji. Skupiamy się głównie na biurach. Do tej pory zrealizowaliśmy siedem projektów w Warszawie, z których większość już sprzedaliśmy.

Skyliner przy Rondzie Daszyńskiego to nasza flagowa inwestycja, która w znaczący sposób angażuje wszystkich partnerów biznesowych w Grupie. Innymi projektami, które teraz prowadzimy, są biurowce w Alejach Jerozolimskich: Equator II, gdzie finalizujemy komercjalizację i Equator IV, który jest w trakcie budowy.

W jakich miejscach w Polsce firma ma grunty, gdzie i jakie projekty będzie realizować?  

Widzimy, że miasta regionalne cieszą się ostatnio dużym zainteresowaniem inwestorów. W naszym przypadku ważniejsza jest jednak dywersyfikacja działań w różnych krajach Europy niż dywersyfikacja działań w różnych miastach Polski. Warszawa jest więc obecnie naszym jedynym miejscem inwestycji w Polsce. Naszym priorytetem jest utrzymanie pozycji inwestycyjnej w Warszawie w długofalowej perspektywie, ale temat miast regionalnych w Polsce jest dla nas interesujący i będziemy obserwować ich rozwój.

Gdyby nie budował pan biurowców w Warszawie, to czym by się pan najchętniej zajmował i w jakiej części świata?

Gdybym miał wystarczająco dużo wolnego czasu, którego aktualnie nie mam, podróżowałbym poza Europą, szczególnie do Północnej Ameryki i Azji, aby przyjrzeć się tamtym rynkom i obserwować trendy na nich. A tak zupełnie prywatnie to chętnie zostałbym właścicielem winiarni w Hiszpanii.