Jedna z obietnic PiS, przedstawionych w ramach Polskiego Ładu, dotyczy gwarancji udzielanych przez państwo osobom w wieku do 40 lat, które chcą kupić mieszkanie na kredyt. Nie będzie to dotacja, ale gwarancja służąca do pokrycia brakującego wkładu własnego.
Jej kwota to maksymalnie 100 tys. zł i 40 proc. ceny nieruchomości. Chodzi o to, aby umożliwić zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego osobom, które mają teraz zdolność kredytową, ale nie mogą dostać finansowania, bo nie zdołały uzbierać odpowiednio dużych oszczędności na wymagany wkład własny.
Michał Konarski i Mikołaj Lemańczyk, analitycy BM mBanku, oceniają, że nowy program może potencjalnie dać kolejny impuls do wzrostu sprzedaży kredytów hipotecznych w Polsce, tak jak niegdyś programy „Rodzina na swoim" i „Mieszkanie dla młodych". W przeszłości tego typu inicjatywy odpowiadały za średnio 20 proc., a w szczycie nawet ponad 30 proc. nowej produkcji hipotek. Ich zdaniem informacje o planowanych inicjatywach mieszkaniowych są pozytywne dla banków mających silną pozycję kapitałową, która nie będzie osłabiona przez koszty wynikające z problemów prawnych dotyczących hipotek frankowych – oceniają.
W tym gronie są PKO BP, Pekao, ING Bank Śląski, BNP Paribas i Santander. W gorszej pozycji mogą być mBank i Millennium, które teraz wprawdzie mają spore nadwyżki kapitałowe, ale te mogą zostać skonsumowane przez hipoteki frankowe. Rynek kredytów mieszkaniowych jest już teraz rozgrzany, czemu sprzyjają niemal zerowe stopy procentowe, które wpływają nie tylko na rekordowo niskie koszty kredytu, ale także przyczyniły się do „wyginięcia" lokat. W połączeniu z przyspieszającą inflacją powoduje to, że Polacy, chcąc bronić realnej wartości oszczędności, sporo pieniędzy kierują na rynek nieruchomości, często przy wsparciu kredytem. W marcu sprzedaż hipotek wyniosła 6,97 mld zł, czyli była wyższa o 27 proc. nie tylko w porównaniu rok do roku (co nie dziwi, bo marzec był już częściowo dotknięty pandemią), ale i w porównaniu z lutym bieżącego roku. To najwyższa miesięczna wartość sprzedaży hipotek od co najmniej 2014 r., czyli od kiedy sięgają dane NBP. Wygląda na to, że sprzedaż może pobić kolejny rekord, bo w kwietniu popyt na hipoteki urósł rok do roku o 94 proc. i o kredyt kolejny raz zawnioskowało ponad 50 tys. osób.
Istnieje jednak obawa, że poprawa dostępności kredytów mieszkaniowych, wpływająca na większy popyt na lokale, przy niewielkim tylko wzroście podaży mieszkań spowoduje duży wzrost cen, który skonsumuje sporą część korzyści wynikających z uzyskania kredytu (klient dostanie wprawdzie finansowanie, ale w tym czasie ceny mieszkań wzrosną).
– Klienci nie będą otrzymywali od państwa pieniędzy, lecz gwarancję, że jeśli nie poradzą sobie ze spłatą kredytu, to państwo wypłaci bankowi określoną kwotę. Dzięki temu uczestnicy programu nie będą wydawali na mieszkanie więcej niż to, na ile ich stać, a więc nie będą zawyżać cen – uważa Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Kolejny potencjalny problem dotyczy tego, czy udzielone w ten sposób kredyty będą dobrze spłacane. Gdyby się okazało, że duża część kredytu – np. 20 czy tym bardziej 40 proc. – jest bankom w pełni zagwarantowana przez państwo, wtedy banki mogłyby mocno odkręcić kurek z pieniędzmi, co wywołałoby nie tylko wzrost cen nieruchomości, ale w przyszłości być może kredyty je finansujące zaczęłyby się bardziej psuć niż zwykle.
– Należy zadbać o to, aby ograniczyć ryzyko nadużyć. Gwarancja kredytowa nie powinna być pełna, np. jeśli bank da kredyt na 95 proc. ceny mieszkania, w ramach czego 15 pkt proc. gwarantuje rząd, to w razie problemów państwo powinno oddawać bankowi nie więcej niż np. 95 proc. z gwarantowanych 15 proc. ceny mieszkania. Chodzi o to, aby bank nie rozdawał kredytów zbyt lekką ręką – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.
