Na wielu spółdzielców padł blady strach. Grozi im utrata mieszkania własnościowego. Chodzi o lokale znajdujące się na gruntach o nieuregulowanym stanie prawny. W ich wypadku może wygasnąć ekspektatywa (czyli przyrzeczenie ustanowienia prawa własnościowego w przyszłości). Wszystko przez błąd w przepisach. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP chce to naprawić. Planuje wnieść do Sejmu obywatelski projekt ustawy.

Pomoże przemilczenie

W swoimi projekcie chce nawiązać do propozycji dużej ustawy reprywatyzacyjnej.

– Prace nad nią stanęły w miejscu, a my nie możemy czekać. Dlatego postanowiliśmy przygotować swoją propozycję – mówi Jerzy Jankowski, prezes tego związku.

Związek proponuje wprowadzić do prawa instytucję przemilczenia.

- Można uporządkować kwestie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym w drodze postępowania wywoławczego. Spółdzielnie mieszkaniowe, jeżeli posiadają taką nieruchomość, będą mogły składać wnioski do sądu o tzw. nabycie wskutek przemilczenia – wyjaśnia prezes Jankowski. – Po złożeniu wniosku sąd opublikuje w mediach ogłoszenia skierowane do dawnych właścicieli, by zgłaszali się w celu ustalenia statusu własnościowego gruntu. Jeśli przez rok nikt uprawniony się nie zgłosi, nieruchomość przejdzie na własność wnioskodawcy.

Zaczęło się od uchwały

Do końca 2012 r. wolno było przekształcić lokatorskie prawo do lokalu we własnościowe w blokach, które stały na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. Sądy wieczystoksięgowe zakładały księgi wieczyste dla tego prawa. Przyzwolenie dał Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach. To się zmieniło w 2013 r. po uchwale tegoż Sądu z 24 maja (III CZP 104/12). Siedmiu sędziów SN orzekło, że własnościowe prawo do lokalu w bloku stojącym na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, jest tylko ekspektatywą (przyrzeczeniem) tego prawa. Niedopuszczalne jest więc założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Sądy są związane tą uchwałą. Odmawiają więc zakładania ksiąg wieczystych, a w tych, które założono wcześniej, nie chcą zmieniać właściciela ani ustanawiać hipoteki, a bez tego nie da się zaciągnąć kredytu hipotecznego.

Oliwy do ognia dolała nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września ub.r. W art. 4 mówi, że z dniem jej wejścia w życie członkostwo w spółdzielni tracą te osoby, którym nie przysługuje: lokatorskie lub własnościowe prawo, własnościowe prawo do lokalu, odrębna własność oraz roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

– Z literalnego brzmienia tego przepisu wynika, że spółdzielnia może wykreślić z listy swoich członków osoby, którym przysługuje ekspektatywa prawa własnościowego, przez co tracą też i ją – mówi prezes Jankowski. – To ewidentna wpadka legislacyjna. Spółdzielcy nie są niczemu winni. Zalecamy więc spółdzielniom, by postępowały ostrożnie i nie pozbawiały tych osób członkostwa – dodaje.

Za szybką nowelizacją jest również Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości. – Skoro wygasło roszczenie, to i ekspektatywa staje się bezprzedmiotowa. Szybka zmiana przepisów jest więc bardzo potrzebna. Wymaga tego bezpieczeństwo obrotu prawnego – tłumaczy mec. Dębowski.

Pojawiają się jednak i takie głosy, że art. 4 mówi o roszczeniu, a nie ekspektatywie, a to nie jest jedno i to samo. A to by znaczyło, że przepisu tego nie stosuje się do osób z własnościowym prawem do mieszkania w bloku stojącym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym.