Wystarczy, że zrobili to ich poprzednicy prawni.
To sedno orzeczenia Sądu Najwyższego dotyczącego bardzo praktycznej kwestii, bo w Polsce nadal są tysiące działek bez uregulowanej drogi dojazdowej. Wprawdzie ich właściciele mogą wystąpić do sądu o ustanowienie drogi koniecznej, ale to kosztuje, a zasiedzenie jest za darmo.
Czytaj także:
Jeździli po sąsiada
Art. 292 kodeksu cywilnego do zasiedzenia drogi dojazdowej, a dokładniej, służebności drogi, wymaga tylko korzystania z trwałego i widocznego urządzenia przez czas określony przez przepisy o nabyciu zasiedzenia (w dobrej wierze 20 lat, a w złej wierze 30 lat).
W tej sprawie sąd rejonowy orzekł, że czterech wnioskodawców nabyło w częściach równych przez zasiedzenie (1 października 2005 r.) służebność gruntową, tj. prawo przechodu i przejazdu do ich nieruchomości składających się z dwóch działek. Postępowanie dowodowe wykazało bowiem, że w latach 30. XX wieku na granicy z sąsiednią działką – należącą teraz do miasta – postawiono drewnianą bramę na dwóch słupach z białej cegły. Była to jedyna droga dojazdowa do nieruchomości wnioskodawców.
W 1956 r. spadkodawcy obecnych właścicieli nabyli część działki i zajęli się urządzaniem drogi dojazdowej do ulicy: na wyjeżdżoną drogę zaczęli nawozić żużel, cegły i betonowe elementy, by ją utwardzić, a w 1976 r. uzyskali akt własności. Wnioskodawcy są ich następcami prawnymi.
Dzieło przodka
W tej sytuacji sąd I Instancji stwierdził, że pierwotni właściciele utwardzali przejazd przez usypanie żużlu, czasem cegieł i kawałków betonu wbrew wiedzy i woli właściciela nieruchomości. Zatem droga została trwale i widocznie urządzona.
Sąd Okręgowy w Warszawie był innego zdania i wniosek o zasiedzenie służebności oddalił. W ocenie SO rację miało miasto, twierdząc, że nie zostały spełnione przesłanki z art. 292 k.c., które pozwalają na stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej. Zgodnie z tym przepisem służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie, tylko gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Ta droga nie może być uznana za urządzoną, gdyż trudno uznać wysypywanie popiołu za utwardzenie drogi. A gdyby nawet, to nie ma dowodów, że dokonali tego wnioskodawcy, a nie ich poprzednicy prawni. A to przesądza o niemożności stwierdzenia zasiedzenia –uznał SO.
I tak sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który skupił się na kwestii, czy wnioskodawcy korzystają z trwałego urządzenia na tym przejeździe, i uznał, że było ono widoczne i trwałe. Wskazał też, że nie ma podstaw, by uzależniać nabycie służebności drogi dojazdowej od tego, że jej urządzenie wykonali sami wnioskodawcy, a nie ich poprzednicy.
– Do zasiedzenia niezbędne jest tylko korzystanie przez wnioskodawcę z trwałego i widocznego urządzenia przez wymagany czas – wskazał w uzasadnieniu sędzia SN Józef Frąckowiak.
Sygnatura akt: I CSK 345/18
Stefan Jacyno adwokat z kancelarii Wardyński i Wspólnicy
W tej sprawie stan faktyczny utrzymuje się już od kilku pokoleń właścicieli i ich sąsiadów, nie budząc żadnych kontrowersji. Właściciele mogli wszak zakazać korzystania z ich nieruchomości, jeśli to im przeszkadzało. Natomiast kwestia ta była niewątpliwie ważna dla sąsiadów, skoro podjęli trud urządzenia drogi. Skoro stan ten trwa już tak długo, to prawo obejmuje ów stan faktyczny ochroną, właśnie w imię stabilności i pewności zgodności prawa z faktami. Jednak niczyje prawo własności nie może być pochopnie ograniczane, dlatego prawo wymaga nie tylko co najmniej 30-letniego okresu korzystania z przejazdu, ale też tego, by wiązało się to z trwałym i widocznym „urządzeniem". Konkretną sytuację zawsze musi ocenić sąd. Bezstronny. I niezawisły.
