Na rynku pierwotnym szykują się zmiany. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów chce poprawić ustawę deweloperską. Na razie pracuje nad założeniami do projektu zmian. Deweloperzy już jednak protestują. Nie podoba im się propozycja likwidacji otwartych rachunków powierniczych nieposiadających żadnego zabezpieczenia. Wieszczą upadek małych firm deweloperskich.

Innego zdania jest sam UOKiK. Planuje też, by nowe przepisy weszły w życie już za rok.

Otwarte rachunki odejdą do lamusa

Chodzi o propozycję zmian do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli do tzw. ustawy deweloperskiej.

Już od kilku lat trwają przymiarki do poprawienia niektórych jej rozwiązań. Teraz jednak prace nabrały dużego tempa.

UOKiK chce wyeliminować z rynku otwarte rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. Oznacza to, że kupujący będzie mógł wpłacać pieniądze na rachunek zamknięty (pieniądze otrzyma deweloper po zakończeniu inwestycji) albo otwarty (pieniądze wypłaca się w miarę postępu robót), przy czym otwarty musi mieć gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Znikną natomiast otwarte rachunki nieposiadające zabezpieczenia.

Dlaczego UOKiK chce takich zmian? Od dawna uważa, że tego typu rachunek nie chroni kupujących przed upadłością dewelopera. Jego zdaniem dużo lepsze są pozostałe trzy rodzaje rachunków.

Dla wielu deweloperów to zła wiadomość. Okazuje się bowiem, że to otwarty rachunek bez zabezpieczenia jest najbardziej popularną formą. W ten sposób prowadzi się obecnie przeszło 80 proc. rachunków.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich małe i średnie firmy nie mają tak dużego kapitału, by same mogły sfinansować inwestycję, a żaden bank nie da im kredytu na całość. Po wejściu więc w życie nowych przepisów upadną. Na rynku zostaną tylko najwięksi gracze.

UOKiK uspokaja i przypomina, że kiedy sześć lat temu wchodziła w życie ustawa deweloperska, podobnie mówiono o obowiązku wpłaty pieniędzy na rachunek powierniczy. Tymczasem nic strasznego się nie stało. Masowych bankructw nie było. I deweloperzy, i ich klienci przyzwyczaili się, że dziś pieniądze na zakup mieszkania trzyma się na rachunku powierniczym, a nie jak było sześć lat temu na zwykłym koncie w banku.

Nie tylko dziura w ziemi

UOKiK chce również, by ustawę deweloperską stosować do gotowych mieszkań oraz miejsc postojowych garażach podziemnych.

Dziś tak nie jest. Osoba, która decyduje się na zakup mieszkania w bloku, wybudowanym np. przed rokiem, nie musi zawierać notarialnej umowy przedwstępnej (jaką jest umowa deweloperska). Przedsiębiorca nie musi też dostarczyć swojemu klientowi prospektu informacyjnego dotyczącego inwestycji.

W wypadku gotowych budynków obowiązują zasady ogólne kodeksu cywilnego. Oznacza to, że strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, ale nie muszą. Równie dobrze mogą się zdecydować na zwykłą umowę przedwstępną, która jest mniej bezpieczna.

Podobnie jest w wypadku miejsc postojowych w garażu. Dziś, kupując mieszkanie, podpisuje się u notariusza osobną umowę na mieszkanie i osobną na miejsce postojowe.

UOKIK uważa, że skoro miejsce postojowe nie jest związane z mieszkaniem, to nie ma powodu, by nie było objęte ustawą deweloperską.

Projekt założeń przewiduje więc, że kupujący mieszkanie z miejscem postojowym w pakiecie będzie podpisywał jedną umowę deweloperską na mieszkanie i udział w garażu, a nie – jak to się dzieje dziś – odrębne umowy.

Jeden procent za rezerwację

Projekt zawiera też regulacje dotyczące zasad zawierania umów rezerwacyjnych, których wymagają banki kredytujące zakup mieszkania. Dziś na ich temat przepisy nic nie mówią. Deweloperzy mają więc pełną swobodę w ustalaniu ich treści.

Projekt przewiduje, że zawarcie umowy rezerwacyjnej będzie zależało od woli kupującego i dewelopera. Przedsiębiorca będzie się zobowiązywał wyłączyć na określony czas lokal ze swojej oferty. Klient natomiast zapłaci opłatę rezerwacyjną w wysokości 1 proc. ceny nabycia mieszkania.

Ma ona mieć charakter kaucji, która w razie zawarcia umowy deweloperskiej zostanie zaliczona na poczet ceny lokalu.

Wówczas pieniądze zostaną przekazane na rachunek powierniczy. Gdyby natomiast doszło do rozwiązania umowy, pieniądze mają wrócić do klienta dewelopera.

Jeżeli do zawarcia umowy deweloperskiej nie dojdzie z winy przedsiębiorcy, ten będzie musiał zwrócić kaucję w podwójnej wysokości.

O uregulowanie zasad zawierania umów rezerwacyjnych zabiegali sami deweloperzy. Przygotowali nawet swoje propozycje. Nigdy jednak nie podjęto nad nimi prac legislacyjnych. Odnośnie do propozycji UOKiK wypowiadają się ostrożnie. Czekają na konkretne propozycje. Nie podoba im się wysokość opłaty rezerwacyjnej, 1 proc. to zdecydowanie za mało.

Rachunek pod lupą banku

W ustawie deweloperskiej mają się też pojawić przepisy dotyczące tego, co ma dokładnie robić bank, zanim wypłaci z rachunku pieniądze deweloperowi. Obecnie przepisy są bardzo ogólne i niewiele z nich wynika.

UOKiK chce, by bank sprawdził tytuł prawny do gruntu, zgodność prospektu informacyjnego oraz wzoru umowy deweloperskiej z ustawą deweloperską, a także czy przedsiębiorca nie jest objęty postępowaniem restrukturyzacyjnym albo upadłościowym. Gdy weryfikacja dewelopera okaże się negatywna, odmówi wypłaty pieniędzy. Dla dewelopera to może być gwóźdź do trumny. Natomiast jego klientów uchroni przed potencjalną utratą pieniędzy.

Obecnie UOKiK opracowuje na podstawie założeń projekt konkretnych rozwiązań. Prace legislacyjne są już zaawansowane do tego stopnia, że już w pierwszym kwartale 2018 r. projektem powinien zająć się rząd.